結(jié)算中心門口的去庫(kù)存標(biāo)志
據(jù)東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心主任田東明介紹，今年年初，根據(jù)住建部和自治區(qū)政府提出的通過(guò)棚戶區(qū)改造加大去庫(kù)存的要求，東勝區(qū)出臺(tái)了棚戶區(qū)改造26條配套方案，針對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收補(bǔ)償、規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地征收補(bǔ)償方案，作出修訂，創(chuàng)新性的提出房屋兌換憑證實(shí)施辦法。其主要內(nèi)容是對(duì)棚戶區(qū)拆遷戶不再以貨幣補(bǔ)償而是發(fā)放房票，再利用國(guó)家棚改優(yōu)惠政策獲得政策性貸款，用以回購(gòu)開(kāi)發(fā)商已建、在建甚至爛尾停工的商品房項(xiàng)目，拆遷戶憑房票自主選房。房票可以拆分找零，可以相互轉(zhuǎn)讓。
被拆除的棚戶區(qū)
2016年4月，東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心正式成立，其時(shí)，東勝區(qū)在建、“半拉子”項(xiàng)目多達(dá)166個(gè)，全區(qū)房地產(chǎn)總庫(kù)存高達(dá)1321萬(wàn)平方米，其中住宅642萬(wàn)平方米，3.39萬(wàn)套，商業(yè)庫(kù)存總量也達(dá)678萬(wàn)平方米。而棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀是，有18414戶是待改造的房屋，包括城中村6000戶，城市的棚戶區(qū)12414戶，主要是平房集中區(qū)和老舊的危樓。東勝區(qū)政府利用國(guó)家棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策，通過(guò)向自治區(qū)政府備案，獲得政策性銀行的貸款支撐，整體打包成133個(gè)項(xiàng)目，重點(diǎn)推進(jìn)。“我們向國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行兩家政策性銀行以及興業(yè)銀行累計(jì)貸款了78.73億元，資金到位了25.03億元，這一部分資金主要用于政府購(gòu)買一些商品房，幫助住戶做回遷安置。”田東明說(shuō)。
在征求群眾意見(jiàn)后，當(dāng)?shù)卣⑿畔⒈葍r(jià)平臺(tái)，“哪些房源可以供老百姓去選，也征求了群眾意見(jiàn)。”東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心大廳接待主任耿濤說(shuō)，在房源采購(gòu)方面，有單價(jià)、有總價(jià)，這個(gè)價(jià)格不是由政府定的，也不是由開(kāi)發(fā)商定的，而是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式，由5家第三方的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)回購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，去掉一個(gè)最高價(jià)，去掉一個(gè)最低價(jià)，其他3家取一個(gè)平均價(jià)，形成一個(gè)政府的控制價(jià)，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可，就可以把房源拿到政府的平臺(tái)上讓住戶選擇，如果不認(rèn)可，就不上平臺(tái)。這樣一方面控制了房?jī)r(jià)，一方面也保證了這個(gè)房?jī)r(jià)不會(huì)隨行就市波動(dòng)。
2015年?yáng)|勝區(qū)政府通過(guò)這種方式，向開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)了8842套住房，總投資60億元，2016年又推出實(shí)銷實(shí)結(jié)的方式，杜絕了開(kāi)發(fā)商將不好銷售的房源打包銷售給政府的情況。
“開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)我們的招標(biāo)方式、評(píng)估方法，將房源信息拿到我們信息比價(jià)平臺(tái)上，讓住戶去選擇，住戶在選擇時(shí)是非常有話語(yǔ)權(quán)的。”耿濤說(shuō)，他們采購(gòu)的項(xiàng)目都是基礎(chǔ)設(shè)施比較好，品質(zhì)比較高，群眾比較認(rèn)可的房源和小區(qū)，在做方案時(shí)，被征收的棚戶區(qū)平房是按照新建高層毛坯住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，在政府規(guī)定期限內(nèi)和政府達(dá)成協(xié)議的，還額外給予拆遷戶總建筑面積30%的補(bǔ)償，并給予每平方米500元的裝修獎(jiǎng)勵(lì)，向棚戶區(qū)拆遷戶發(fā)放的“房票”即房屋兌換憑證，有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7種面值，房票正面是平米數(shù)，背面是幾類地段，單價(jià)，評(píng)估價(jià)，還有二維碼信息，有住戶姓名、身份證號(hào)、發(fā)放日期，可以做到全程跟蹤。房票是由財(cái)政局和金融辦共同印制的，根據(jù)征拆協(xié)議發(fā)放給拆遷戶，拆遷戶再拿著房票來(lái)結(jié)算中心平臺(tái)上選房，這個(gè)流程是個(gè)閉環(huán)流通的環(huán)節(jié)。
自由兌換，票面價(jià)值打6到7折
10月20日上午，東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心大廳內(nèi)，聚集著不少選房的群眾，大廳的LED顯示屏上，公示著可選房源的小區(qū)名稱、樓號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)、交工時(shí)間等房源信息，一些居民在排隊(duì)辦理兌換房票和選房手續(xù)。除此之外，一些胸前掛著“買房票”、“賣房票”牌子的群眾也格外引人注意。一名“賣房票”的大媽說(shuō)，她是東勝區(qū)下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，通過(guò)棚改，拿到了房票，給女兒在市區(qū)換了一套170平方米的房子，但她還想在市中心優(yōu)質(zhì)地段再買一套，于是從別人手里買了一張100平方米的房票，不過(guò)優(yōu)質(zhì)地段的房子選的人多，自己沒(méi)能選上，于是打算再把這100平方米的房票賣掉，“6.5折，折扣跟我買的時(shí)候一樣。”
東勝區(qū)結(jié)算中心
另一位名叫牛如濱的市民說(shuō)，她家棚改，兌了200多平方米房票，全選了房子，“一套156平方米自己住，一套104平方米明年5月交房，打算給兒子做婚房，不過(guò)感覺(jué)104平方米有點(diǎn)小，想再買20平方米的房票補(bǔ)一下面積。“以前的房子確實(shí)不好，30多年接近40年了，屬于危房。但拆遷的時(shí)候評(píng)估價(jià)都達(dá)到了4000元/平方米。”
“住戶也是允許轉(zhuǎn)讓房票的，比如拿到的房票是200平方米，自己130平方米就夠住了，那么剩余的70平方米可以轉(zhuǎn)讓，如果自己拿到的房票面積不夠，也可以購(gòu)買別人的房票。”耿濤說(shuō)，在房票實(shí)名制轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，省卻了房屋契稅、增值稅等稅費(fèi)，刺激住戶進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時(shí)也可以轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有房票的剛性需求人群，一方面解決了原址回遷安置的風(fēng)險(xiǎn)，也突破了政府點(diǎn)對(duì)點(diǎn)安置的壁壘，通過(guò)房票，可以自由拆分找零，可以自由自主選擇想要的房屋，在選擇房源上，本著公開(kāi)、公平、公正的原則，對(duì)拆遷戶，按照先拆先選的原則，轉(zhuǎn)讓的，采取線下隨機(jī)抽號(hào)的方式，房源分批次發(fā)放，這次沒(méi)選上可以下次。結(jié)算中心在各社區(qū)都設(shè)有選房服務(wù)站。
據(jù)耿濤介紹，剛開(kāi)始推出房票政策時(shí)，很多居民對(duì)政策不了解，一些房產(chǎn)中介會(huì)在結(jié)算中心收購(gòu)居民的房票，然后再加價(jià)賣出去，后來(lái)結(jié)算中心專門設(shè)立了房票交易買賣的專區(qū)，想買房票或想賣房票的居民可以自行張貼買賣傳單，直接交易，“根據(jù)地段不同，目前買賣房票的折扣在6-7折，政府讓開(kāi)發(fā)商上平臺(tái)的時(shí)候，已經(jīng)在報(bào)價(jià)上降了15%，棚戶房評(píng)估時(shí)加了1.3倍的獎(jiǎng)勵(lì)，轉(zhuǎn)讓時(shí)，又打了折扣，像上我們平臺(tái)的商品房最貴的是4300多元/平方米，最便宜的2700多元/平方米，如果在銷售時(shí)打個(gè)6幾折，便宜的相當(dāng)于1600-1700元/平方米，好地段的打完折也才3000元/平方米，對(duì)于東勝區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格是很低的，刺激了很多剛性需求來(lái)購(gòu)買。”
關(guān)于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中6-7折的折扣，耿濤稱，棚戶區(qū)拆的時(shí)候，政府給住戶補(bǔ)的比如是100萬(wàn)元的房票，其實(shí)房屋價(jià)值只有60幾萬(wàn)，這樣測(cè)算下來(lái)，就是打6折也是不虧的。“現(xiàn)在平臺(tái)上公布的有1000多套房，位置都較好，醫(yī)療、教育配套也不錯(cuò)，拿到房票選了房子，可以放個(gè)兩年，東勝的樓市不可能一直低迷，肯定會(huì)漲，不一定要急著賣掉，賣掉就縮水了。”
結(jié)算中心大廳里可以看到可選房源
東勝區(qū)樓市庫(kù)存中，面積段在200平方米以上的房屋占到40%，100-200平方米占49%，100平以下僅僅占到11%，針對(duì)庫(kù)存房源大戶型比較多的情況，政府推出了產(chǎn)權(quán)共有的方式，以按揭、出租、擔(dān)保三種方式與住戶共有產(chǎn)權(quán)，按揭是找商業(yè)銀行做成尾款，出租是按照公租房的價(jià)格，政府收取租金，租金可以抵頂房款，擔(dān)保是找擔(dān)保人，擔(dān)保在一定時(shí)間內(nèi)將尾款結(jié)清。
在鄂爾多斯市另一主城區(qū)伊金霍洛旗，當(dāng)?shù)卣渤闪⒘伺飸魠^(qū)改造攻堅(jiān)指揮部，指揮部下屬國(guó)有房屋運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理孫文玉介紹說(shuō)，伊金霍洛旗是一個(gè)小的旗縣，今明兩年棚戶區(qū)改造的任務(wù)是10770戶，從今年8月初正式開(kāi)始棚戶區(qū)改造，通過(guò)房票發(fā)放，產(chǎn)權(quán)調(diào)換、商住安置，推進(jìn)去庫(kù)存工作，目前全旗住宅庫(kù)存18365套，近260萬(wàn)平方米，今年原來(lái)的棚戶區(qū)改造的任務(wù)是7000套，到現(xiàn)在已完成接近6000套，“資金主要是政策性貸款，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行批了16.5億，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)銀行6億，一共22.5億元。”孫文玉說(shuō)，伊金霍洛旗是鄂爾多斯最早推行房票政策的，1月4日正式發(fā)行，經(jīng)過(guò)10個(gè)月的運(yùn)行，很順暢，很方便，到目前已累計(jì)發(fā)放17.3萬(wàn)平方米的房票，按1.2:1比例發(fā)放，，即有12萬(wàn)平米的房子，最多發(fā)10萬(wàn)平方米的房票，“我們的目標(biāo)是3年時(shí)間去庫(kù)存，爭(zhēng)取2年時(shí)間完成。
棚戶區(qū)改造只是當(dāng)?shù)卣?kù)存的一個(gè)方面，針對(duì)不在棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)，但也有居住、改善型需求的，可以以小換大、以舊換新，或者想將商業(yè)房置換成住宅房，或者住宅換商業(yè)，也是可以的，將這些房屋放到平臺(tái)上去評(píng)估，如果認(rèn)可政府的控制價(jià)，就可以將這些閑置的房屋放到平臺(tái)當(dāng)中，讓住戶去選擇。只要有住戶選擇，政府就會(huì)發(fā)放房票。針對(duì)低收入群體，推出租售并舉，已經(jīng)申請(qǐng)到公租房的這一部分群體，在購(gòu)買公租房時(shí)讓利20%，之前交的租金也可以抵房款。
地產(chǎn)商主動(dòng)接入：虧一點(diǎn)就虧一點(diǎn)，總比爛尾強(qiáng)
“現(xiàn)在納入平臺(tái)的樓盤有接近80個(gè)，都是開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)找上來(lái)，政府定的價(jià)格是很低的，有個(gè)樓盤單價(jià)從7000多被壓到4000多，可它自己降價(jià)也賣不掉，只能通過(guò)政府的房票平臺(tái)解套，不然賠得更多。”耿濤說(shuō)，目前近200個(gè)未完工項(xiàng)目據(jù)估算總投入數(shù)以百億，主要是2009、2010年市場(chǎng)瘋狂時(shí)投的。開(kāi)發(fā)商是被逼無(wú)奈，外來(lái)人口流失以后，本地持有房子的人已經(jīng)飽和了，沒(méi)人去買，通過(guò)棚戶區(qū)改造，就把庫(kù)存去了，東勝區(qū)的在建項(xiàng)目也就是期房，非常多，總庫(kù)存3.39萬(wàn)套房子，有不到1萬(wàn)套是現(xiàn)房，其余都是期房，老百姓叫半拉子工程，我們讓老百姓去選，國(guó)家有棚改的政策支持，把這部分資金封閉運(yùn)行到這一部分項(xiàng)目當(dāng)中，棚改的資金可以流到開(kāi)發(fā)商，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，那些爛尾樓3年5年都完工不了，通過(guò)房票制度，不止是解決棚戶區(qū)改造，還可以解決爛尾、民間借貸，通過(guò)小小的房票，解決了很多社會(huì)問(wèn)題。棚戶區(qū)改造的貸款支持，利息非常低，期限為25年。房票制度是沒(méi)有辦法的辦法，只能這樣。房票轉(zhuǎn)一圈，能解決很多社會(huì)問(wèn)題。東勝的民間借貸問(wèn)題不能通過(guò)房票制度完全解決，但能解決相當(dāng)一部分。開(kāi)發(fā)商也是通過(guò)融資，建樓盤，后來(lái)爛尾，政府通過(guò)棚改資金，將項(xiàng)目完工，資金回籠。
針對(duì)在建的“半拉子工程”（爛尾工程），通過(guò)3種方式，一種是有政府性債務(wù)的，優(yōu)先償還政府性債務(wù)，這一部分資金設(shè)立共管賬戶，將資金注入這個(gè)項(xiàng)目，封閉運(yùn)行。按照工程進(jìn)度注入資金，幫助項(xiàng)目完工。一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)無(wú)力完成工程建設(shè)的，由有實(shí)力的國(guó)有公司來(lái)進(jìn)行兼并、收購(gòu)，項(xiàng)目建成后將房屋收回。第三是將五證齊全已經(jīng)完工70%的項(xiàng)目，也放到平臺(tái)上，如果有超過(guò)50%的住戶選擇，政府也會(huì)將資金封閉注入，幫助項(xiàng)目完成后續(xù)建設(shè)，目前，這類項(xiàng)目的復(fù)工率達(dá)到80%，“通過(guò)這些舉措，一方面可以提升城市的形象，消除爛尾樓，也可以解決一些商品房逾期交付的問(wèn)題，因?yàn)橛行┳粢呀?jīng)付了首付款，因?yàn)轫?xiàng)目完成不了，這部分群體也比較多。另外，棚戶區(qū)拆掉后，收回的土地用于建設(shè)公共設(shè)施，如綠地、公園、廣場(chǎng)等，等若干年后，根據(jù)城市的規(guī)劃，再做下一步考慮。建設(shè)綠色、宜居、現(xiàn)代的城市，可以吸引更多的外來(lái)人口來(lái)鄂爾多斯去庫(kù)存。”此外，針對(duì)農(nóng)村土地、宅基地也可兌換地票，價(jià)格按基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，農(nóng)民可以按照地票換同樣價(jià)格的房子，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城。
伊金霍洛旗已經(jīng)入住的新商品房
鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局副局長(zhǎng)吳伊婕表示，由于全市庫(kù)存巨大，從2011年起，政府已經(jīng)不批新建，專心致志去庫(kù)存。由于前幾年，鄂爾多斯市的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎處于停擺狀態(tài)，在售樓盤的銷量是很微小的，此次推出的房票政策雖然拉低了全市均價(jià)，但對(duì)不在平臺(tái)上的開(kāi)發(fā)商的房屋銷售基本沒(méi)有什么沖擊影響，相反，想納入平臺(tái)的開(kāi)發(fā)商大都非常踴躍。“由于推出了房票政策，今年住宅的成交量較去年提升了80%，民間借貸的矛盾化解不少。”
鄂爾多斯當(dāng)?shù)胤科髢?nèi)蒙古正元置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)李春稱，鄂爾多斯2005年商品房市場(chǎng)開(kāi)始形成，2010年達(dá)到最高點(diǎn)，市區(qū)均價(jià)達(dá)到8、9千，而隨著民間借貸的斷裂，鄂爾多斯樓市出現(xiàn)腰斬。但今年以來(lái)市場(chǎng)有所回暖，主要是政府去庫(kù)存的政策原因，不批新建，只去庫(kù)存，使得一部分剛性需求、改善型需求起來(lái)了。關(guān)于房票，該老板認(rèn)為是一個(gè)很好的辦法，“房票是地方代金券、信譽(yù)證，可以互通，如果不兌現(xiàn)，房票上的價(jià)格是不變的，對(duì)于企業(yè)，可以拿去銀行抵債。”該老板說(shuō)，他的3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都停工4年了，工程款壓力很大，很想被納入政府采購(gòu)平臺(tái)，對(duì)房票寄予希望，“按照政府的采購(gòu)價(jià)格，只能解套，沒(méi)有利潤(rùn)，能解套就不錯(cuò)了，虧一點(diǎn)就虧一點(diǎn)，總比爛尾強(qiáng)。”
正研究全市自由兌換
“以上種種舉措，整體盤活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。”田東明說(shuō)，房票制度從年初開(kāi)始設(shè)計(jì)，5月份開(kāi)始實(shí)施，截止10月10日，東勝區(qū)共計(jì)發(fā)放面值32億元房票，房票總面積68.5萬(wàn)平方米，通過(guò)房票已兌付房屋2500套，40萬(wàn)平方米住宅。對(duì)于期房項(xiàng)目，政府可以向選房住戶支付過(guò)渡費(fèi)，住戶也可以先拿房票，等期房建好再拆遷。根據(jù)地段和房子品質(zhì)結(jié)構(gòu)，將被拆遷房源分為四類，一類4500元/平方米，每類差300元/平方米。群眾之間互相之間有債務(wù)關(guān)系的，可以拿房票抵，但最終離不了換房。對(duì)之前幾年的民間借貸的資金斷裂，也能夠起到緩解作用。
值得一提的是，鄂爾多斯并非三四線城市中第一個(gè)實(shí)行房票政策的城市。去年9月份，安慶市也試水了房票。今年初，奉化市曾試水了房票制，但房票僅限房票所有人之間轉(zhuǎn)讓一次，房票轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)經(jīng)雙方當(dāng)事人共同確認(rèn)，并經(jīng)房票管理辦公室登記后發(fā)生效力。
隨著去庫(kù)存的深入，曾經(jīng)被稱為“鬼城”的鄂爾多斯新城區(qū)康巴什，也漸漸實(shí)現(xiàn)了人口聚集，澎湃新聞?dòng)浾咴谶@里看到，筆直寬闊的馬路上，已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的車流，一些商場(chǎng)、購(gòu)物中心也漸漸有了人氣。據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，康巴什新區(qū)規(guī)劃人口30萬(wàn)人，目前已入住人口10萬(wàn)人，由于基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施先進(jìn)，康巴什新區(qū)的房?jī)r(jià)今年以來(lái)有所上漲，目前穩(wěn)定在7000元/平方米，“目前新區(qū)的住宅庫(kù)存只有1000多套。”
康巴什新區(qū)，曾經(jīng)的鬼城逐漸有了人氣
據(jù)鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局提供的數(shù)據(jù)，今年1-9月，鄂爾多斯全市化解住宅庫(kù)存23124套、273.18萬(wàn)平方米，同比上漲131.91%和94.6%，住宅成交價(jià)格3942元/平方米，同比下降1.79%，截至9月底，全市住宅庫(kù)存量為71594套、1140.4萬(wàn)平方米，去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。“今年以來(lái)，鄂爾多斯樓市比較平穩(wěn)了，反彈還談不上。”田東明說(shuō)。
吳伊婕表示，目前房票政策只在鄂爾多斯老城區(qū)東勝區(qū)和伊金霍洛旗各自推行，但政府的方案也是不斷在補(bǔ)充，在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)房屋與土地兌換憑證流通，打通各旗區(qū)自由兌換的方案，正在研究制定中。“在推行過(guò)程中也有些爭(zhēng)論，比如房票制度合規(guī)嗎，安全嗎，我們也做了調(diào)研，目前住宅供應(yīng)的面積是大于拆遷量的，發(fā)出去的房票也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于借貸回來(lái)的資金，因此總體風(fēng)險(xiǎn)可控，人們接受新事物有個(gè)過(guò)程。”
