《關(guān)于完善住房保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深八條”)自10月4日公布以來(lái)，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響正逐步顯現(xiàn)，這些影響都體現(xiàn)在哪些方面？市場(chǎng)正在呈現(xiàn)出怎樣的變化？10月24日，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，自10月4日“深八條”新政實(shí)施以來(lái)，深圳樓市總體呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)價(jià)格明顯回落，新政威力正逐步顯現(xiàn)。

對(duì)于“深八條”公布以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)和未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，王鋒主要闡述了四點(diǎn)：一是成交量有所增長(zhǎng)，但仍為較低水平；二是房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯得到遏制；三是庫(kù)存消化周期趨于合理，需求趨于理性；四是調(diào)控作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)，樓市將步入深度調(diào)整期。

“深八條”后房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯得到遏制

王鋒首先結(jié)合“深八條”公布后的一、二手住宅成交數(shù)據(jù)，分析了近段時(shí)間深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

他說(shuō)，先看一手房數(shù)據(jù)。從新政第1周(10月4日-10月10日)的成交數(shù)據(jù)看，新建商品住宅成交10.19萬(wàn)平方米，較前1周增長(zhǎng)105.0%；從新政第2周(10月11日-10月17日)的成交數(shù)據(jù)看，新建商品住宅成交12.15萬(wàn)平方米，較前1周增長(zhǎng)19.2%。兩周成交量，均低于去年周均成交量(12.81萬(wàn)平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春節(jié)周，為15.34萬(wàn)平方米)。

再看二手房成交數(shù)據(jù)。新政第1周，二手住宅成交5.14萬(wàn)平方米，較前1周下降65.2%；第2周，二手住宅成交13.06萬(wàn)平方米，較前1周增長(zhǎng)154.1%。

兩周成交量，均低于去年周均成交量(19.81萬(wàn)平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春節(jié)周，為25.72萬(wàn)平方米)。

“由此可見(jiàn)，新政后成交量有所增長(zhǎng)，但仍為較低水平。”王鋒分析，近期成交量增長(zhǎng)主要原因有兩點(diǎn)：一是根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，新政出臺(tái)后在短時(shí)間內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)“搶閘交易”(集中網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù))，大部分成交住宅實(shí)際是新政前已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金的住宅，短期成交集中放量，這也反映了政策的積極作用；二是11月8日將上調(diào)計(jì)稅參考價(jià)，為規(guī)避稅收成本增加，出現(xiàn)了二手房提前過(guò)戶(hù)情況。

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制

王鋒在接受記者采訪(fǎng)時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，新政后，我市住宅價(jià)格漲勢(shì)已得到明顯遏制，在全國(guó)熱點(diǎn)城市中樓市調(diào)控效果較為明顯。

王鋒介紹，截至10月18日，深圳月住宅均價(jià)為53726元/平方米，低于上月61600元/平方米的均價(jià)水平，住宅均價(jià)已呈明顯回落態(tài)勢(shì)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，15個(gè)一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市實(shí)施調(diào)控新政后，市場(chǎng)明顯降溫，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制；其中，深圳10月上半月新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅為0.3%，房?jī)r(jià)漲幅居15城市倒數(shù)第一位，在全國(guó)熱點(diǎn)城市中樓市調(diào)控效果最為明顯。

庫(kù)存消化周期為10個(gè)月市場(chǎng)趨于理性

對(duì)于新政后深圳樓市庫(kù)存量的變化。王鋒說(shuō)，目前深圳樓市庫(kù)存消化周期趨于合理，需求趨于理性。

王鋒介紹，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)進(jìn)入政策消化期，開(kāi)發(fā)商觀(guān)望情緒加重，放慢了新盤(pán)入市節(jié)奏，連續(xù)兩周無(wú)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目，但庫(kù)存消化周期有所回升。截至10月18日，全市商品住宅庫(kù)存為418.58萬(wàn)平方米，按最近一年月均銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算，庫(kù)存消化周期為10.0個(gè)月，位于9-18個(gè)月的合理區(qū)間，供求緊張關(guān)系有所緩解。此外，新政出臺(tái)后，戶(hù)籍購(gòu)房占比為71.04%，與4月至9月(3·25新政出臺(tái)后至10·4新政出臺(tái)前)占比基本持平；首套購(gòu)房占比為81.90%，略高于4月至9月占比(上升1.15個(gè)百分點(diǎn))，剛性需求繼續(xù)保持主導(dǎo)地位，市場(chǎng)需求趨于理性。

供需雙方陷入觀(guān)望市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期

接下來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)如何？對(duì)此，王鋒分析，深圳樓市調(diào)控政策的作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)，樓市將步入深度調(diào)整期。

王鋒說(shuō)，根據(jù)市房地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)情況，新政實(shí)施后的兩周內(nèi)，大部分新樓盤(pán)的訪(fǎng)客量和成交量下降，新政比市場(chǎng)預(yù)期嚴(yán)厲；新政后開(kāi)盤(pán)的部分新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)低于預(yù)售備案價(jià)10%，去化率為50%-60%，市場(chǎng)表現(xiàn)較為理性。二手房方面，消費(fèi)者對(duì)后市看空情緒愈加濃厚，業(yè)主報(bào)價(jià)有不斷下調(diào)幅度的趨勢(shì)，相對(duì)放盤(pán)租賃，放盤(pán)銷(xiāo)售的量有所增多，二手房實(shí)際看房量和簽約量也明顯下降；從調(diào)查的二手房樣本看，新政兩周內(nèi)，近7成業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)幅度在1%-5%區(qū)間段的房源占比為47.5%，下調(diào)幅度在5%-10%區(qū)間段的房源占比為24.9%。

總體來(lái)看，在深圳房?jī)r(jià)持續(xù)高位的壓力下，在“深八條”抑制樓市泡沫的積極作用下，樓市供需各方已進(jìn)入市場(chǎng)觀(guān)望階段，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入深度調(diào)整期。(記者徐強(qiáng))