新房月成交8000套被認為是市場興衰的分界點，如果這種行情持續3個月，房價下調將成為大概率事件。樓市調控政策出臺后，新房、二手房成交量均出現下滑，業內分析，這一局面仍將延續。量變引發質變，交易量的顯著下滑已經影響到房價，新房市場價格漲幅明顯放緩、區域穩定，二手房價格已出現松動跡象。業內人士預計，成交持續低迷將導致房價松動，屆時二手房價格將提前步入下行通道。北京商報記者了解到，作為新政后門頭溝首個拿證項目，綠城西山燕廬的成交均價僅為5.5萬元/平方米左右，低于市場預期。
門頭溝新盤低開
“我們項目10月21日開盤，一下子推出了5棟樓，目前剩余少量的三居室，到10月底前購房可以優惠40萬元。”西山燕廬的銷售人員向北京商報記者表示。而此前該區域的翡翠長安成交價在5.6萬元/平方米，金地華辰的價格在5.3萬元/平方米。記者了解到，西山燕廬拿地價格要比翡翠長安和金地華辰略高。
同時記者了解到，11月翡翠長安預計推出新盤，目前銷售透露的價格與一期基本持平。據機構統計，11月北京住宅市場預計有13個項目入市，其中包括華潤昆侖域、綠地·海珀云翡等7個純新盤，以及包括萬科翡翠公園、金地未未來等在內的6個老項目后期。在預計入市的項目中，房企對于定價顯得更為謹慎。
事實上，市場存貨以及未來供應不足是新房市場價格穩定的重要原因之一。資料顯示，2016年住宅庫存量已連續5個月處于不足6.5萬套的低谷。另外，2016年前10個月出讓的住宅用地當中，包含純商住宅的僅7宗，純商住宅面積僅42萬平方米，按照套均100平方米計算，未來新增供應量僅4000余套。
行業人士評論稱，盡管樓市調控政策出臺，但新房市場仍處在供不應求的階段，因此新房市場價格不會出現大幅震蕩的情況。
二手房價現松動
“我現在東北放假呢，店里也沒生意，現在全是租賃客戶，我們也想著讓業主降價呢。”北京一家中介門店的店長向北京商報記者表示。
在北京樓市進入存量房時代的情況下，二手房市場作為樓市風向標的說法顯得更有說服力。9月30日，北京樓市調控新政出臺后，市場普遍預計新政對樓市的影響會首先波及到二手房市場。北京商報記者走訪發現，新政出臺將近一個月，北京二手房市場價格已出現松動。
“遠洋天著二期目前新上一套性價比較高的聯排別墅，房本面積313平方米，使用面積約550平方米，地上三層地下兩層，并有30平方米的花園；業主報價僅1450萬元，比遠洋天著三期同戶型價格便宜700萬元。”北京某中介公司經紀人向北京商報記者發送的售房信息上顯示。據了解，該套房屋售價比同類型其他在售房屋低了近400萬元。
實際上，北京商報記者走訪的多個區域中也存在諸如上述房屋下調售價的現象。但是，二手房在售房屋價格下調目前并非普遍現象。東三環某中介門店經紀人告訴記者，“降價的房源仍有限，且多以大戶型為主，新政出臺后對大戶型房屋沖擊較大，業主若想快速售出房屋，下調價格是最直接的方法。目前，大量降價拋售的局面并未出現，但是從近期業主委托出售房屋的報價以及業主對房屋價格預期來看，價格開始出現松動跡象，以往幾個月‘坐地起價’的現象已經難以見到”。
另外，從機構統計數據來看，北京二手房下調報價的房屋占比開始增加。業內人士稱，房價在成交量下調1-2個月后會有明顯松動可能性。特別是當下樓市投資需求比例高的情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。
市場成交下滑明確
“9·30”新政出臺后，市場開始回歸理性。暫且不論價格走勢，成交量的下滑卻是不爭的事實。
從新房市場來看，新政出臺后成交量連續三周處于低迷，10月截至23日，北京市商品住宅共成交5855套，成交面積61.03萬平方米，相比上月同期分別減少38%、33%。二手房市場也是如此，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年10月中上旬(1日-20日)，北京全市二手住宅共網簽1.24萬套，與9月中上旬相比下降了25.9%。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，如果剔除國慶長假的影響，10月網簽量數據的下滑并不明顯，這是由于網簽量比市場實際成交量大概有3-4周的延遲，雖然網簽量下滑并不明顯，但是10月的市場實際交易量受新政影響非常大。根據我愛我家在北京區域的二手房交易數據顯示，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場實際交易量大幅降溫的影響，預計11月北京二手房網簽量或將出現大幅回落。
與網簽數據相比，新房售樓處以及二手房中介門店的“冷清”也反襯著市場成交的下行。北京商報記者走訪發現，曾經擁擠的售樓處，如今看房客戶卻寥寥無幾，甚至部分售樓處給員工放了假，只留幾個銷售人員值班；二手房中介門店情形也相差無幾，曾每天都在帶客戶到處看房的經紀人，也難得有了清閑。
房價松動臨界點來臨？
在調控政策影響下，市場成交量開始下滑，但對于購房者而言，更關心的依然是房價。從目前市場情況來看，二手房價格已有所松動，新房價格較為平穩。然而，對于房價松動臨界點是否已經到來，目前市場仍未有定論。
“新房月成交8000套是市場興衰的臨界點”，一位從事房產交易多年的業內人士表示，從目前新房市場成交量來看，本月很難達到8000套，預計未來幾個月新房成交量仍會持續低迷，若成交連續3個月不足8000套，那么房價也會相應進入下行通道。
亞豪機構市場總監郭毅認為，新房市場價格會趨于穩定，暫時不會出現下調。首先，盡管成交量下滑，但對于新房市場來說，依舊是供不應求的局面，因此，開發商沒有動力去降價。其次，近年來開發商拿地成本較高，也制約房企很難對價格做出較大調整。此外，從房企運營角度考慮，目前房企并不缺乏資金，經過今年一年的高速去化，房企積蓄了較多資金，因此沒有必要對價格做出大幅調整。
對于二手房市場而言，因為是由小業主決定市場走向的自由化市場，部分房屋會出現價格下調現象，但目前市場觀望情緒濃厚，大規模降價的局面暫時不會出現。不過，若成交量持續下滑，二手房價格的下調也難以避免，尤其是之前價格漲幅較高的區域。
北京商報記者賴大臣彭耀廣
