近期，上海多個部門就房地產企業土地融資出臺了多項調控政策，合力監管的效果開始顯現。

在監管持續發力下，滬上多家銀行針對土地市場的“夾層融資”已被全面叫停。而此前，銀行理財資金通過“夾層融資”進入土地市場是推高地價的一個重要源頭。

銀行“夾層融資”令地王頻現

記者了解到，此前，房地產企業拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團公司直接劃撥的資金，集團公司可以通過發債、定增等獲得資金；另一類是借銀行理財等資金“夾層融資”加杠桿來獲得。地王頻現，其背后的資金大部分是央企和激進的民營房企通過“夾層融資”的手段募集而來。

事實上，銀行發放的參與土地市場的“夾層融資”早在2014年房地產調控時就已偃旗息鼓，可是，在股市配資叫停、“資產荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。

在拍地環節，大型房企會在拍地前通過集團或借由“夾層融資”渠道完成資金募集，中等規模的房企也可以在拍下土地后，迅速通過信托計劃來募集購地資金。

所謂“夾層融資”，是將債權融資和股權融資相結合的一種產品形式。記者從銀行業內人士手中獲得的一份房地產企業土地市場“夾層融資”的交易結構顯示，銀行A的表外理財資金通過券商B的定向資管計劃，和一些機構投資者一同投向單一信托計劃C。該單一信托計劃C的借款主體是房地產企業D的項目公司E。項目公司E股東再將該借款給到房地產企業D，由房地產企業D負責還本付息。

在風險防控上，房地產企業D及相關投顧公司為項目公司提供連帶責任保證擔保，項目公司E為信托計劃C提供股權質押，房地產企業D則為信托計劃C提供土地質押。

“國有大行及大的股份制銀行會設置房地產企業的準入門檻，或是要求房企排名前列，或是在地域上要求房地產企業投資范圍必須是一線城市。而中小銀行風險偏好較高。”一名銀行風險政策研究人士告訴記者。

由于設定了一定的門檻，大的股份制銀行“夾層融資”給房地產企業的利率在5.5%至8%之間。因為愿意做這塊業務的銀行很多，所以利率基本在均衡水平。由于理財資金的成本在3%至4%之間，因此，這對銀行來說是較劃算的生意。

同時，在杠桿比例方面，在土地拍賣環節，假設房企有10億元自有資金，最多可以向銀行以3倍杠桿借到30億元，用合計40億元資金去買土地，再將這40億元土地抵押，進而再放大3倍杠桿，也就是最終用120億元進行土地開發。

事實上，據銀行人士分析，銀行之所以參與房地產企業土地交易環節，是為了接下來繼續做房地產開發貸款。對于自有資金來源，銀行的要求是這部分資金不應該來源于公開市場籌集的資金。

銀行參與拍地資金的退出一般是在1到3年后，房地產開始期房銷售回款之時。在拍地后，銀行資金會以房地產開發貸的形式繼續進入房地產開發中，直至最后以居民按揭貸款的方式繼續承接房價。

直擊房地產土地融資“靶心”

10月8日，上海市住建委、規土局下發意見，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地“招拍掛”活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并且3年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。銀監局、央行上海總部也分別于當月的12日、19日召集滬上銀行開會，強調防范違規資金進入土地市場。

多位銀行及地產人士指出，上海的相關政策從土地拍賣源頭進行管控，有利于引導開發商和二手房買賣家的預期。政府的管控目標不是房價高低，而是金融穩定，防止惡性泡沫。該政策直擊“靶心”，比簡單的限購、限貸更加科學。這一思路同樣值得其他一線城市推廣。

多家銀行人士告訴記者：“目前銀行對于房地產企業土地市場的夾層融資已經全面叫停。此前談好的該類項目也叫停了。”

多位業內人士分析認為，新政出臺后，小規模房企可能會因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。

記者還了解到，在風險提高、銀行理財資金無法抵達的情況下，將有風險偏好更高的私募基金及民間配資進入房地產土地拍賣市場。

作者：張玉