10月25日大江東土地出讓現場。
吳佳怡攝
10月25日,杭州大江東兩宗土地拍賣會,這是9月底土地新政推出之后的杭州首宗土地拍賣,品牌房企無一出現,最終成交價格也沒有破之前的成交價。
隨著今年以來杭州各板塊地價不斷被刷新,不少品牌房企開始在土地市場另辟蹊徑,其中最流行的就是加入并購大戰。萬科、融創、綠城、濱江、德信等老牌房企都通過收購一些房產項目嘗到了甜頭;一些剛入杭的外地房企,面對越來越苛刻的拿地條件,改而選擇并購一些不知名的小項目,曲線進入杭州。
并購不僅拯救了房企的糧荒,通過各種品牌包裝和核心團隊的注入,也讓原來名不見經傳的老項目展現出不一樣的活力,成交被帶動,溢價創新高。
品牌房企
通過收購項目擴大市場份額
最近在朋友圈,融創東南區域公司的“博鰲金灣”被刷屏。根據公告,原本在杭州本土房企金成和廣西建工旗下的博鰲金灣50%的股權被融創中國以20.54億元收購。
這并非融創第一次進入海南。去年,融創收購了山東南山集團旗下的海南萬寧弘基置業有限公司50%股權,雙方合作開發綜合旅游度假區日月灣項目。而收購“老項目”包裝成“新項目”上市,正是融創在擴大規模之路上運用得最嫻熟的方式。
觀察融創的并購之路,這幾年已經有了變化。從選擇大牌房企綠城、佳兆業的整體收購失敗之后,轉向了局部收購或選擇區域型房企整體收購,進一步擴大其在一二線城市的影響力和市場份額。比如9月,融創以137.9億元收購聯想旗下融科智地42個項目。
融創東南區域在今年也已進行多筆收購。繼今年5月收購萊蒙國際7項目,8月融創收購海南博鰲金灣項目50%股權,即將亮相的融創五常項目溪澗堂,是收購了溫州法華在2010年拿的地所開發的項目。
據統計,2016年至今,融創已經進行了10筆收購,合計金額為291.8億元。
另外,目前銷售還不錯的萬科北宸之光三期拱宸,其實也是收購而來。今年6月28日,萬通地產發布資產出售公告,公告稱,萬通地產將持有的萬通杭昀公司100%股權轉讓給浙江萬科南都有限公司。此前,萬通地產甚至連案名、規劃都已經面向市場。股權轉讓后,“萬通上元公寓”成為了現在的萬科北宸之光三期拱宸項目。
此外,綠城、濱江、德信等本土品牌房企,這兩年也在通過收購項目擴大自己的“版圖”。
開發周期超過10年的大盤西溪山莊被綠城全資收購,也就是現在的桃源小鎮;濱江集團半年報顯示,通過合作拿地和項目收購等方式新增土地儲備16萬m2,營業收入和利潤都有大幅增長。
首次入杭房企
通過收購試水杭州市場
一直希望在杭州拿地的中梁地產今年終于圓夢,7月,中梁地產集團商業區域公司成功并購杭州市臨平近20萬m2地鐵洋房大盤,現名為“中梁百悅城”。標志著中梁地產正式進入大杭州。
“杭州對房企布局長三角是非常重要的,多次入杭未果,選擇并購現房項目曲線進入,比較討巧成本又低。”一位業內人士稱。
今年以來,杭州土地市場持續火熱,不少外來房企試圖趁這一波行情進入杭州市場。
上市公司中駿置業此前也多次出現在杭州土拍會現場,最終他們也選擇收購項目低調入杭。中駿·錢塘御景便是收購2014年廈門航空房地產開發有限公司拿下的蕭政儲出[2014]5號地塊,當時樓面價僅2614.6元/m2。
“市面上可以找到一些前幾年非房地產主業公司拿的地,幾年都未開發,它們轉讓的可能性就很大,價格談判空間也很大。”一本土公司負責拿地的相關人員告訴記者。
記者觀察到,杭州目前仍然有些2011年左右拿的地塊項目尚未開發,由于中途受調控影響,許多項目被擱置。這些地成為外來房企進入杭州的“獵物”之一。
比如閩系房企禹洲地產競價收購中維地產2011年在之江度假村拿的地,最終平均樓面價13775元/m2,而當時中維地產拿地的平均樓面價為7727元/m2。
通過在二級市場上尋找合適的地進行并購,已經成為外地開發商進入杭州的重要策略之一。這種模式,一是基于被收購項目有些是準現房,可以快速回籠資金;二是項目所在的是熱點板塊,發展前景不錯。
改頭換面后
這些項目品牌溢價高了
對于被“改嫁”的地塊來說,因為本身還算優質,加上品牌開發商的包裝和設計,產品搖身一變成為“大家閨秀”。
萬科接盤萬通上元公寓后,僅僅3個月,萬科北宸之光拱宸項目便迎來第一次豐收。中國指數研究院的數據顯示,10月1日至10月26日,拱宸項目成交294套,成交均價23431元/m2。而北宸之光前兩期項目的成交均價都在2萬元/m2以內。
位于申花板塊的萍水街1號,由德信收購了該項目一部分股權,目前由德信操盤,改名為浙旅德信西宸。德信接盤后,其銷售一路回升。中國指數研究院數據顯示,今年年初該項目的成交均價還在2.5萬元/m2左右,到了6月,成交均價已突破3萬元/m2,目前該項目的最新售價已突破4萬元/m2。
去年年底,濱江接手申花板塊河北天成項目,命名為錦繡之城。河北天成當時拿的樓面價為17316元/m2。經過半年多的運作,該樓盤9月首開,目前已成交200余套,10月成交均價突破4.5萬元/m2。
“不可否認,本土大品牌的強勢注入,的確給產品的溢價做了很好的背書。加上之前幾個收購案例,因為正好處在樓市上升期,這也是成交量和溢價明顯增長的原因之一,所以說收購的時機也很重要。”一位業內人士評價。
