市場分化日趨明顯繼續下行壓力趨大

海南房地產市場陷入“滯漲”狀態

海南省房地產市場正在承壓當中。盡管前三季度房地產運行總體平穩，但增速回落非常明顯，投資開發、銷售面積、銷售金額及新開工面積等均在趨緩，尤其房地產開發投資、銷售面積和銷售額增速已經連續5個月回落，市場預測增速回落趨勢將進一步加劇，房地產市場部分區域出現負增長、區域分化等問題。下一步，海南將以精準調控、靶向治理為導向，全面防范各類風險。

多項數據增速回落“滯漲”特征明顯

海南省政府副秘書長林濤表示，海南省1-9月房地產市場運行總體平穩，但是增速回落比較明顯。統計數據顯示，開發投資增速放緩，全省完成房地產開發投資1257.95億元，同比增長2.5%，增速比1-8月回落2.8個百分點。其次，銷售面積保持增長，全省商品房銷售面積1035.13萬平方米，同比增長46.4%，增速比1-8月回落6.9個百分點；銷售金額1023.21億元，同比增長486%，增速回落3.9個百分點。

新開工面積降幅擴大。海南省發改委副主任朱華友表示，全省1-9月商品房施工面積約8027萬平方米，同比增長1.8%，增速比1-8月回落6.2個百分點。其中，新開工面積1003萬平方米，同比下降17%，降幅擴大112個百分點。新開工面積從4月份以來持續負增長。

不過，相較于國內一二線城市上演的“輪動上漲”，海南商品房價格長期處于“滯漲”微震狀態，銷售均價基本平穩。據朱華友介紹，全省商品房銷售均價9885元/平方米，同比增長1.5%。

去庫存是海南房地產市場仍然面臨的一項重點任務。據海南省政府主要負責人介紹，截至9月末，全省商品住房庫存(已批準預售未銷售部分)約2734萬平方米，比2015年底減少755萬平方米；去化期從去年底的45個月降到26個月，庫存量和去化期與上月末基本持平。但從總量上而言，庫存仍然處于高位。

不過，隨著海南省組織的各種島外房展會、島外促銷會的召開，海南部分區位較好的樓盤項目銷售情況也較為樂觀，例如三亞半嶺溫泉項目一期，開發的公寓已經銷售了近八成，庫存整體壓力不大。

相反，由于開發商或者政策等原因，部分樓盤庫存依然較為嚴重。作為海口市最大的保障房項目，海口市城市建設投資有限公司承建并后續運維的海口永秀花園項目由于市政配套、教育、醫療、交通等沒有跟上，房屋本身多次曝出墻壁開裂、滲水等質量問題，物業服務質量低下，頻頻出現水電故障等問題，讓已經入住的業主“備受煎熬”，意愿購房者觀望情緒更加濃厚，顯現出“保障房里無保障”的景象。此外，這個項目當前還陷入了涉嫌虛假宣傳的“漩渦”，出現了購房者等配套、配套等購房者的“怪圈”，銷售情況不容樂觀，庫存壓力仍在。

市場分化日趨明顯繼續下行壓力趨大

海南省住建廳相關負責人表示，由于近期一線城市和部分二三線熱點城市房價上漲過快、市場過熱，為抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定市場預期，穩定房地產市場，國慶期間，多個城市先后發布新的樓市調控政策，重啟限購限貸。各地政策充分體現了“因城施策”的差別化、精細化調控思路。

有市場研究報告認為，因實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素帶來的投資荒困局，是導致投資資金大量涌入房地產市場的主要原因之一，部分地區房產的金融屬性相對凸顯。同時，國慶期間，住建部要求濟南市嚴肅查處部分房地產開發企業違法違規銷售行為，并對違法違規銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂市場秩序的一批房地產開發企業和中介機構進行曝光警示。隨著樓市調控政策力度的加大，熱點城市樓市可能會出現降溫，預計全國房地產市場將進入新一輪調整期。

同時，海南省國土部門預計全年商品住宅用地供應面積將會減少至近5年年均供應面積的一半以下，住宅投資額可能會出現大幅下降。隨著傳統銷售旺季即將到來，預計未來海南省房地產銷售增速可能有所回升，但投資增速可能繼續回落，由于房地產業占經濟比重較大，全省經濟下行壓力較大。

記者在海南省陵水縣調研發現，雖然該地區不屬于“兩個暫停”范圍，但是今年以來陵水縣房地產開發投資持續負增長。據了解，目前在陵水的雅居樂、富力、碧桂園、恒大等品牌企業并未減少投資甚至在追加投資，但約有20個中小房地產項目(約占陵水項目總數的27.4%)進入主體工程竣工或項目收尾階段，投資減緩。

此外，部分市縣不同區域房地產市場分化明顯。如儋州市除海花島項目銷售較好外，其他區域尤其是那大主城區項目銷售總體不夠理想，去化期較長，商品住宅竣工率低，銷售價格低，如2015年開盤的“萬國大都會”項目銷售均價僅4074元/平方米。

靶向治理將成下一步調控趨勢

海南省住建廳相關負責人認為，下一步將通過精準調控、靶向治理等方式多措并舉防范風險，保障房地產市場健康穩定發展。

針對國內樓市此起彼伏的“行情”，海南將主動做好政策儲備。關注全國動態，努力保持平穩健康發展，密切關注全國房地產市場的變化和政策調整，認真研究國家的政策導向，及時做好相關政策的銜接、儲備，根據海南省房地產市場變化情況適時出臺相應措施，促進房地產市場平穩健康發展。

此外，繼續完善“兩個暫停”政策，實施精準調控。在繼續堅持“兩個暫停”的基礎上，對全省房地產項目調查摸底情況進行分析，按照分類調控、“一市一策”、靶向治理的原則，結合全省存量建設用地處置，實施精準調控和精細管理，合理控制全省商品住宅用地出讓和開發總量，保持房地產市場平穩健康發展，避免大起大落。

針對房地產市場的專項整治正在進行中，進一步規范房地產市場秩序。按照住建部和海南省政府有關要求，繼續開展全省房地產市場專項整治工作，在市縣自查基礎上，海南省住建廳于10月下旬聯合國土廳、工商局、地稅局和銀監局進行專項督查，全面清理房地產開發、建設、銷售、辦證等方面的違法違規現象，進一步規范房地產市場秩序。