盡管政策臨陣“變卦”，但不能否認(rèn)今年是房地產(chǎn)的大年。多家上市房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度房企業(yè)績(jī)集體進(jìn)入爆發(fā)期。

地產(chǎn)江湖深不可測(cè)，兩千億不再是房企銷售神話了。綜合前三季度，恒大銷售金額飆升117.9%至2806億元、萬科銷售金額上升43.7%至2629億元，碧桂園銷售金額增長(zhǎng)超過160%至2255.7億元。毫無疑問，今年至少有一家房企銷售金額突破三千億。

2014年綠地銷售金額為2408億元，萬科銷售金額為2151.3億元，率先突破兩千億銷售，帶領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入兩千億時(shí)代。如今2016年尾聲降至，行業(yè)進(jìn)入三千億時(shí)代幾成事實(shí)。但調(diào)控政策風(fēng)向已從寬松變?yōu)閲?yán)厲，值得關(guān)注的問題是，房企銷售額的增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)遭遇天花板？從三千億向四千億時(shí)代突破需要花費(fèi)幾年？

房企直奔三千億時(shí)代

2016年前三季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在貨幣超發(fā)、去庫存政策利好等因素的刺激下持續(xù)升溫，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲。最直觀的表現(xiàn)為房企業(yè)績(jī)暴增，并繼續(xù)呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)。兩千億、千億、五百億以及百億銷售額成為房企進(jìn)階的分水嶺。

今年前三季度，銷售額突破兩千億的房企有三家，分別是銷售金額排名行業(yè)第一位的恒大(03333.HK)、排名第二的萬科(000002.SZ)和排名第三的碧桂園(02007.HK)。行業(yè)洗牌，昔日一哥萬科跌至第二名，而去年同期排第三的恒大攀升至榜首，去年同期排名第七的碧桂園拿下第三名。

據(jù)恒大于10月10日公布的銷售簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)，今年前三季度，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)2805.8億元，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別為3457.7萬平方米及8115元/平方米，同比2015年分別增長(zhǎng)117.9%、106.0%以及5.8%。

萬科三季報(bào)顯示，今年已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2629.0億元，同比上升43.7%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1170.5億元，同比增長(zhǎng)47.1%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)82.6億元，同比增長(zhǎng)20.5%。目前，恒大年內(nèi)累計(jì)銷售額已領(lǐng)先萬科約177億，并且單月銷售已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月超越萬科，領(lǐng)先幅度分別達(dá)57%、141%和87%。

而今年前9個(gè)月碧桂園銷售額就已經(jīng)突破2000億元，同比增長(zhǎng)超過160%至2255.7億元。去年同期，碧桂園的銷售金額為845.8億元，排名在萬科、綠地(600606.SH)、恒大、保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、萬達(dá)(03699.HK)之后。

克而瑞整理的中國(guó)房企銷售金額排行榜顯示，今年前三季度銷售金額超過一千億元但又未達(dá)到兩千億元的房企是約1733億元的綠地、1570億元的保利地產(chǎn)、1350億元的中海地產(chǎn)。超過500億元但又未達(dá)千億的房企主要有905億元的華夏幸福(600340.SH)、875億元的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)、795億元的華潤(rùn)置地(01109.HK)、783億元的萬達(dá)、721億元的金地(600383.SH)、687億元的綠城(03900.HK)、650億元的龍湖(00960.HK)、543億元的首開(600376.SH)、520億元的富力地產(chǎn)(02777.HK)以及510億元的世茂房地產(chǎn)(00813.HK).

小房企之危大房企之機(jī)

國(guó)泰君安分析師劉斐凡告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房企的業(yè)績(jī)與公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、土地儲(chǔ)備、貨源結(jié)構(gòu)有關(guān)，一般而言，專注開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)比多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)、此外，土地儲(chǔ)備豐厚、貨源多數(shù)分布在核心城市(區(qū)域)的企業(yè)銷售業(yè)績(jī)更好。

盡管行業(yè)變化之快如白駒過隙，但多次銷售關(guān)口仍由少數(shù)幾個(gè)標(biāo)桿房企突破。

2011年，萬科全年業(yè)績(jī)?yōu)?215.4億元，成為行業(yè)中第一個(gè)銷售破千億的房企；2014年綠地銷售金額為2408億元，萬科銷售金額為2151.3億元，正式突破兩千億銷售大關(guān)，帶領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入兩千億時(shí)代。如今2016年尾聲降至，行業(yè)進(jìn)入三千億時(shí)代幾成事實(shí)。

從千億到兩千億，行業(yè)用了三年；從兩千億到三千億，行業(yè)耗時(shí)兩年；從三千億到四千億所需耗費(fèi)市場(chǎng)，仍需打上問號(hào)。但很顯然，除了企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)因素外，銷售業(yè)績(jī)與政策主宰下的行情周期密切相關(guān)。

由于房?jī)r(jià)飆升、土地市場(chǎng)高溫退溢價(jià)率高漲，政策在第三季度末出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。中國(guó)樓市開始步入深度調(diào)整期，繁榮小周期正式宣告結(jié)束。全國(guó)多個(gè)一二線城市輪番出臺(tái)政策，從購買名額(限購)、信貸(限貸)、定價(jià)(限價(jià))等方面掐緊樓市水龍頭。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，面對(duì)調(diào)控，大房企有保持淡定的實(shí)力。同時(shí)，調(diào)控期間恰恰是房企低價(jià)拿地、吞并重組、大肆擴(kuò)張的好時(shí)間。但是小房企的心態(tài)卻是如坐過山車，未消化完去庫存利好又迅速進(jìn)入調(diào)控政策帶來的寒冬之中。在信貸融資渠道不暢通、銷售困難中掙扎。歐陽捷認(rèn)為，樓市降溫、市場(chǎng)規(guī)范最受傷的是中小房企。

歐陽捷認(rèn)為，樓市氣氛改善很有可能是在2018年。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前九個(gè)月，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、綠地、萬科、保利、融信中國(guó)(03301.HK)、信達(dá)(600657.SH)等房企拿地金額已近超過4000億元。其中，融創(chuàng)高歌猛進(jìn)，單家房企拿地金額將近700億元，9月在東莞黃江拿下的一宗地塊溢價(jià)率更是高達(dá)689%。

而調(diào)控改變了樓市預(yù)期，在樓市回暖之前，房企對(duì)高價(jià)拿下的土地的運(yùn)營(yíng)能力、本身的資金成本、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的把握均遭遇政策導(dǎo)致的下行周期的考驗(yàn)。

不過，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨則對(duì)目前的樓市行情表示樂觀。謝晨對(duì)記者表示，“目前調(diào)控政策較為漸進(jìn)溫和，且主要針對(duì)一二線城市，因此房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸可能性不大。此外由于出臺(tái)新政的城市需求面堅(jiān)實(shí)，因此政策一旦需要重新調(diào)整松綁，未來市場(chǎng)有很大的反彈空間。”

在銷售金額之外，劉斐凡有更多想法。“除了銷售金額之外，房企需注重的問題還有合同銷售的回款質(zhì)量和銷售質(zhì)量、負(fù)債以及利息成本。目前而言，盡管萬科銷售金額不再是行業(yè)第一，但其對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把握、資產(chǎn)負(fù)債率的健康以及回款能力仍領(lǐng)先全行業(yè)。”