城市有機更新輕資產模式優勢明顯

住建部報告指其或成房地產投資新熱點

■本報記者王崢

經過多年的發展，目前我國一、二線城市的新房市場空間已越來越小，核心區域的高飽和度決定城市發展只能外溢，滿足核心區域的市場需求只能依靠存量市場。

而核心區域的絕對競爭力在商業方面尤其明顯，但一線城市核心區域已不再準許興建新的商辦項目，使得舊樓改造更是成為必然。從各個房地產相關的論壇以及政府研討會議中，也不難發現城市更新逐漸成為行業下一個風口，因為它體量足夠大，市場縱深的空間大；從市場機構的角度而言，基于位置的核心，投資風險也相抵可控；從政府稅收以及城市規劃的角度而言，隨著樓宇硬件以及租客軟件的優化，不僅能優化城市面貌，且可獲得持續性稅源。

近日住房和城鄉建設部政策研究中心與高和資本聯合發布的《2016年民間資本與房地產業研究報告》也將關注重點投向了城市有機更新。

《報告》認為，未來城市有機更新的前景廣闊，必將成為房地產投資的永續產業，是民間資本投資房地產的新熱點。

輕資產模式優勢明顯

住建部相關人士指出，城市更新不是一個新概念，城市從誕生之日起，其不斷發展的過程就是不斷更新的過程。“我們現在所指城市有機更新是特指不拆除重建的更新。在我們連續第六年研究民間資本與房地產業發展關系的這個時點，我們的判斷是未來城市有機更新的前景廣闊，必將成為房地產投資的新領域，是民間資本投資房地產的新熱點”。

而在城市有機更新的過程中，伴隨資產升值趨穩，輕資產模式優勢逐步顯現。特別是對于品牌企業來說，未來城市有機更新與輕資產模式結合將有更廣闊的發展空間。

據悉，輕資產模式是指企業投入資本較低，資本收益較高的運營模式。其核心理念是用最少的資金(或者最輕的資產)去撬動最大的資源，賺取最多的利潤。輕資產模式下，將重資產和非核心業務轉讓或外包出去，主要利用企業的經驗、規范的流程管理、治理制度、與各方面的關系、資源獲取和整合能力、企業的品牌、人力資源、企業文化等運營，依靠輸出品牌、輸出管理擴張。輕資產模式和重資產模式是相對概念。與以自有資本經營相比，輕資產模式可以獲得更強的盈利能力、更快的擴張速度與更持續的增長力。

上述住建部人士還表示，“以輕資產模式進行城市有機更新優勢明顯，不僅能解決品牌企業擴張的資金問題，還能降低資金門檻，減少資金占用、解決城市更新中的復雜產權問題，為開展城市有機更新的品牌企業提供快速發展的可能。”

高和資本董事長蘇鑫則表示：“我國一線城市二手房銷量超過新房，率先進入存量房時代，其中蘊含的商機必達數萬億級。房地產服務業時代已經來臨，傳統大型開發商轉型非常困難，未來將更加關注輕資產運營公司。“

城市更新詮釋輕資產模式

而從目前實踐看，我國城市有機更新的輕資產模式可以歸納為長期租賃型、基金持有型、聯合開發型和品牌輸出型等類型。

以基金持有型輕資產模式為例，一般通過房地產私募基金或信托投資基金(PE、REITs)持有資產，并成立專門的更新運營企業負責改造和運營，實現專業化運作。

如高和資本，其為投資者提供“資產精裝修”的服務解決方案，通過物業更新改造和資產管理提升租金水平、租客品質，并提供金融服務，從而實現投資者收益最大化。在對上海靜安高河大廈的改造中，高和資本主要做了如下工作：第一是裝修改造，對項目外立面、室內公共區域、樓宇硬件等進行全方位改造，所有硬件設施均為符合最新標準的配置；第二是租賃管理，統一出租管理和物業監管，包括購買客戶按承諾委托指定的出租顧問公司出租、購買客戶授權資產管理團隊代表投資人對物業管理公司監管等。

改造后上海靜安高和大廈的租金從4元/平方米/天，躍升至7元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。

類似的還有新派公寓，其北京CBD店周邊類似每套住房月租5000元，但新派公寓能賣到月租7500元，那么多出來的2500元就是產品溢價，是人們對新派公寓品牌裝修改造、高效服務的認可。

有業內人士則指出，城市有機更新比拆建難度更大，而輕資產模式能運用多方優勢，通過資產、資源、資本的配置優化，解決資金和產權問題，滿足創新要求，提高投資效率，增加優勢企業的市場空間，加快城市有機更新的實施。