熱點城市土地市場降溫

中國證券報-中證網記者張玉潔

11月2日，北京土地市場迎來新政后的第二拍。此次拍賣的是公租房與自住房地塊，現場經過9輪舉牌后，中鐵以21.5億元競得。

據中國證券報記者采訪了解，自10月份多地密集發布房地產調控政策以來，熱點城市土地市場開始降溫，“地王”明顯減少，前期一些“地王”項目也通過引入股東等方式積極調整，以控制風險。

競拍回合減少

本次拍賣9輪舉牌即結束的情況并不多見，以往土地市場通常至少要廝殺20個回合。分析人士指出，這顯示出嚴厲調整政策之下的北京土地市場開始“退燒”。

本次拍賣的地塊為“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0146地塊R2二類居住用地(配建公共租賃住房)。該地塊總面積為91049平方米。其中，公租房36000平方米，自住房55049平方米。預計可以回款26.467億元。該地塊也是落實北京市“9·30”新政的首批“限房價、競地價”試點地塊之一。

中原地產首席分析師張大偉表示，房企爭奪該地塊主要是為了確?；乜?。自住房部分樓面價約為2.92萬元/平方米，按照銷售限價3.5萬元/平方米計算，利潤有限。房企主要看重無風險的銷售額和部分車位等配套設施收益。

亞豪機構市場總監郭毅認為，“9·30”新政之后，北京樓市成交量應聲而降，供應量銳減。不管是被動延期，還是主動調整銷售策略，今年四季度甚至明年銷售額下滑已成定局。而自住房產品由于其定價優勢，購房群體相對穩定，再加上該宗自住房項目所處海淀區地理位置優越，并不愁客源。該地塊26.47億元的可變現金額對于房企是不小的誘惑。

永豐區域內尚有三宗商品住宅地塊待拍，這也是該宗自住房地塊競爭并不十分激烈的原因之一。據了解，位于海淀區永豐產業基地的三宗住宅用地以及大興黃村的一宗住宅用地，將于11月16日、17日進行現場競價。這4宗地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。根據土地出讓文件，這4個地塊所建房屋均要嚴格按照限定的銷售均價和最高銷售單價銷售，海淀永豐三宗地塊銷售均價不超過53400元/平方米，最高銷售單價不得超過56100元/平方米，黃村地塊分別為不超過55800元/平方米和58500元/平方米。

土地市場降溫

多個城市發布樓市調控措施后，重點城市“地王”涌現的局面明顯改變。

杭州余杭近日出讓一宗商住地塊，合景泰富以總價16.72億元拿下，溢價率僅0.1%。10月份，合肥平均地價為843.14萬元/畝，環比9月份的1438.4萬元/畝均價下跌595.26萬元/畝。

中原地產統計數據顯示，相比調控前市仇爆的8月-9月，高價地數量明顯減少。10月份累計10億元以上的地塊中，溢價率超過100%的有17宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。整體看，大部分城市土地市場比前期均有所降溫。而8月和9月10億元以上的地塊中，溢價率超過100%的分別為46宗和50宗，且高價地塊基本集中在少數幾個城市。

數據顯示，50大城市今年前10月合計土地出讓金達到19430.78億元，相比2015年同期的1.4萬億元上漲38.5%。其中，49個城市賣地金額達到100億元以上，超過200億元的有28個城市。蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫等城市土地出讓金均同比翻倍。

從近期土地市場看，天津成為不少房企爭相入局之地。10月14日，萬科經過58輪競價，以總價74.5億元拿下天津西青區張家窩宅地津西青(掛)2016-03號地塊，樓面價約合22860元/平方米，溢價率達107%。10月26日，金隅嘉業以57.5億元的總價拿下天津空港經濟區三宗住宅用地，平均溢價494%，樓板價均突破30000元/平方米。分析人士表示，空港經濟區在售新房項目缺乏，住宅用地出讓較少，這或是金隅此番競拍的原因。

房企合作開發

土地及房地產市場降溫，前期的不少“地王”紛紛醞釀調整，引入外部股東合作成為方式之一。

中原地產統計數據顯示，前期全國200多宗“地王”中，目前已有超過30%出現或者在醞釀股權調整。

10月中旬，信達地產稀釋“地王”杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創和濱江房產按持股比例承擔。此外，信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業48%股份，轉讓價7028.8萬元，轉讓后將不再持有后者任何股份。有行業人士表示，信達地產獨立開發項目能力較弱，先拍地后合作符合其一貫風格。

10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣布將引入建發地產。建發地產以財務注資為主，股權占比30%；綠城則負責項目操盤、管控。

10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司，就合肥融僑悅府項目簽署戰略合作協議。

11月1日，文一地產方面透露，其與合肥萬科于10月31日就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。