自“9·30”新政出臺后，北京樓市調(diào)控政策不斷升級。10月28日，“控地價、限房價”交易方式正式落地，海淀及大興的四宗地塊具體限價公布。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這樣的土地交易方式不僅影響地塊周邊的新房和二手房市場，平抑之前漲幅較高的房價還能增加中效型產(chǎn)品的供應(yīng)，一定程度上緩解了北京樓市供需矛盾，尤其是新房市場中效型的缺失。此外，土地尚未出讓就鎖定未來的銷售價格，這會影響購房者對于未來北京房價的預(yù)期，利于北京房價逐漸回歸理性。但對于之前高價拿地的房企而言，卻是一次嚴(yán)峻的考驗。

拍地新政出臺

9月30日，北京市政府提出“控地價、限房價”的土地出讓方式，稱在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

10月13日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布海淀區(qū)、大興區(qū)四宗地塊出讓補(bǔ)充公告，明確四宗地塊將采用“控地價、限房價”的方式掛牌出讓：“在競價達(dá)到合理土地上限價格后，將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。”

10月28日，北京市規(guī)土委就上述四宗地塊發(fā)布第二次補(bǔ)充公告，進(jìn)一步明確了具體的銷售限價，海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米；大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。補(bǔ)充公告還強(qiáng)調(diào)，商品住房銷售時不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。商品住房取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后五年內(nèi)不得出售。

二手房報價走低

“控地價、限房價”的土地出讓方式提出以來備受社會關(guān)注，這一政策的落地也會對北京樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，尤其是限房價地塊的周邊區(qū)域樓市。此次“控地價、限房價”的地塊中，有三宗位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地，具體銷售限價公布后，海淀西北旺板塊過高的二手房價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。

以東馨園小區(qū)為例，北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，新政落地后，該小區(qū)最新委托出售的兩套房源報價相較以前均有回落，一套報價為6.6萬元/平方米，另一套報價僅6萬元/平方米。中介表示，“之前業(yè)主在報價時幾乎都是7萬元/平方米以上，這兩天新上的幾套房子報價明顯有所降低”。

據(jù)上述中介人員介紹，近一年來，海淀西北旺板塊的二手房價格上漲幅度較高，目前該區(qū)域內(nèi)二手房均價已將近7萬元/平方米，年代較新配套較好的次新房價格已高達(dá)8萬-9萬元/平方米。

不過，正是由于房屋價格較高，近幾個月該區(qū)域二手房成交量不斷萎縮，限房價地塊落實后，對區(qū)域內(nèi)交易量及過高房價有明顯抑制作用，從目前門店情況來看，買方大多推遲購房計劃，賣方已開始下調(diào)房屋價格。

新房項目入市難

與較為自由的二手房市場不同，面對新政沖擊，新房項目陷入“定價難”的窘境。以海淀永豐三宗被限房價的地塊為例，緊鄰這三宗地塊就有兩個新房項目，分別是冠城大通百旺府和首創(chuàng)天閱西山，新政的落地增加了兩個項目的入市難度。

冠城大通百旺府銷售人員表示，該項目6月開盤均價在6萬元/平方米，目前無房源可售，需等到預(yù)售許可證下來才能開盤，具體售價以備案價格為準(zhǔn)。談及限房價地塊入市對項目的影響，該銷售人員稱，“限制房價的措施對項目影響較大，一方面是儲蓄客源的流失，另一方面項目備案價格通過難度加大，會延緩取得預(yù)售許可證的時間”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海淀永豐三宗限房價地塊的入市，對昔日首創(chuàng)拿下的西北旺高價地項目影響比較大，盡管首創(chuàng)天閱西山產(chǎn)品定位是高端大戶型產(chǎn)品，與限價地塊執(zhí)行“9070”政策的效型產(chǎn)品不同，但是限房價地塊僅5.3萬元/平方米的售價還是會影響購房者對周邊房價的預(yù)期。

去年首創(chuàng)以4.3萬元/平方米的樓面價格拿下西北旺高價地項目，業(yè)內(nèi)預(yù)計該項目單價有望沖擊10萬元/平方米，如今看來，首創(chuàng)天閱西山不僅難以高價入市，項目的銷售進(jìn)度也將受到影響。北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前首創(chuàng)天閱西山項目售樓處已經(jīng)封閉，暫時不接待購房者，何時開放仍未可知。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“控地價、限房價”土地競價方式的改變，給周邊在售和即將上市的項目重重一擊，特別是限定了地塊中商品住宅的最高價格，意味著30%的大戶型產(chǎn)品也將限定價格上限。周邊的高價盤將面臨著位置接近、配套趨同、戶型面積相似的競品帶來的銷售沖擊，但定價卻要比競品高出30%-40%。

房價回歸理性

“土地尚未出讓，就已經(jīng)鎖定了未來的銷售價格，這在很大程度上影響了購房者對于未來房價的預(yù)期”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“控地價、限房價”交易方式的落地，能促使未來兩年北京商品房價格不會有較大的漲幅，導(dǎo)致北京房價回歸理性。

值得注意的是，這四宗地塊均實施“9070”政策，入市后將增加大量平價住宅，極大影響周邊市常中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，剔除自住房、公租房外，幾宗地塊純商品住宅面積約為50萬平方米，將合計供應(yīng)4410套面積在90平方米以下的房源、1260套大戶型房源。

此外，“控地價、限房價”直接打擊了開發(fā)商拿高價地的預(yù)期和積極性。四宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價均在2萬-3萬元左右，剔除配建基本都在3萬元左右，最高限價在5.34萬-5.58萬元，可以說完全杜絕了地王的可能性。過去開發(fā)商拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價之后，使得這一目的不可能實現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價模式從過去的銷售預(yù)期定價模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r。這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價地。

“產(chǎn)品規(guī)劃、精裝標(biāo)準(zhǔn)、公共部分以及物管服務(wù)，整體品質(zhì)的升級如何能讓購房者心甘情愿地多付出30%-40%的購房成本，成為高價盤們需要自省的新課題。而當(dāng)‘控地價、限房價’地塊的供應(yīng)由點及面，這也將成為擺在曾高價拿地的開發(fā)商面前共同的問題，如何破解需要智慧，更需要時間。”郭毅如是說。