編者按：前3季度，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。住房貸款激增背后的原因是什么？激增的房貸風險是否可控？9月底，北京、蘇州、合肥等多個城市出臺限購限貸政策后，房貸增速會否踩剎車？對此，本報記者采訪了多位銀行高管和金融業專家

前不久，中國人民銀行發布的2016年前3季度金融統計數據顯示，前3季度人民幣貸款增加10.16萬億元，其中，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。個人住房貸款快速增長的原因是什么？是否存在信用風險？對此，《經濟日報》記者采訪了多位業內人士和專家。

居民有需求銀行有動力

應該說，此次個人住房貸款的快速增長是供需兩端共同發力的結果。

專家表示，從需求方面看，個人住房貸款利率下降以及首付比例的下調，降低了居民購房的成本和門檻，使得個人住房貸款需求快速增長。同時，理財市場收益下行，居民財富配置出現“再房地產化”的勢頭。

中國民生銀行首席研究員溫彬說，自2014年以來，央行連續降準降息，個人住房貸款利率下降，加上各商業銀行對個人住房貸款利率有不同程度優惠，降低了房貸成本。同時，2014年9月以后，原來實行限購的大中城市，絕大多數已退出或者變相退出限購，首套房、二套房貸款以及公積金貸款首付比例下調，降低了購房門檻，從而刺激了居民購房需求。

“同時，隨著以銀行理財為代表的理財市場收益率下行，房地產市場成為資金的‘蓄水池’，居民財富配置呈現出‘再房地產化’的勢頭。”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼說。

董希淼認為，個人住房貸款增速的大幅提升主要由房價上漲刺激下，居民投資和投機性購房需求上漲所帶動。

中金公司分析師易峘則認為，個人住房貸款的快速增長是以真實購房需求上升為支撐，而非單一的杠桿撬動。隨著全國房價2013年至2015年的調整以及房貸利率的下降，住房負擔能力的改善推動了購房需求出現可持續的復蘇。此外，近年來交通效率的大幅提高以及人口向經濟效益高的城市自然聚集，都帶動了地產購置和置換需求的增長。

從供給端看，我國經濟增速面臨較大下行壓力，商業銀行業務增長速度有所下降，且不良上升較快，拓展個人住房貸款成為不少銀行的選擇。多位業內人士表示，經營資本占用低、資產質量相對好、收益穩定是商業銀行青睞個人住房貸款的主要原因。

防范激增隱患

個人住房貸款的快速增長會有多大信用風險？多家商業銀行負責人表示，從戶均余額、首套房占比、貸款成數3個指標看，個人住房貸款風險總體可控。

“從工行上半年客戶整體情況看，個人住房貸款的戶均余額只有30萬元，平均貸款成數只有50%左右，兩個指標均是健康的。”工商銀行董事長易會滿說。

所謂貸款成數是指，貸款總額與抵押物價值之比，即假設貸款人抵押的房產價值500萬元，其從銀行貸款總額為50萬元，那么貸款成數為10%。對此，中國銀行副行長劉強也表示，中行的貸款成數一直控制在44%左右。在中行今年上半年新發放的個人住房貸款中，首套房貸款比例達90%，增長的主要區域也集中在“北上廣深”和其他重點城市。

盡管我國個人住房貸款風險總體可控，但快速增長帶來的一些風險隱患也需警惕。

溫彬說，今年前3季度月均新增個人住房按揭貸款超過4600億元，是上年同期的1.88倍，累計新增按揭貸款占全部新增貸款的40%以上，比上年末提高了15個百分點。從國際經驗看，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內，但短期內居民快速加杠桿，特別是如果投資和投機性購房需求過度增長，就容易引發金融風險，也會對其他實體經濟部門的信貸需求產生擠出效應。

恒豐銀行研究院研究員蔡浩說，個人住房貸款的一些風險需要注意：一是要注意區域性差別，區分一線、二線和三四線城市房地產市場的風險；二是要注意防范一些樓市過熱地區的個人住房貸款風險，特別是炒房客戶的違約風險。

據了解，在個人住房貸款的快速上漲過程中，存在一些過度加杠桿的情況，比如假按揭、首付貸等。溫彬說，一旦房價回落，則可能面臨違約風險。

房貸增速拐點或現

專家認為，穩定個人住房貸款關鍵在于降低居民部門的杠桿。興業銀行首席經濟學家魯政委說，如果簡單與國際進行橫向比較，目前我國居民負債是不高的。相較過去，居民部門的杠桿率在不斷提高，未來需要把杠桿率控制在合理的水平。

“可以借鑒香港銀行業做法，按照房產不同市值制定差異化的首付比例，市值越高的房產，相應的首付比例也越高。”溫彬說，提高首付比例有利于控制違約風險。

從9月底，北京、蘇州、合肥等多個城市出臺限購限貸政策。10月19日，人民銀行上海總部召開會議，要求各商業銀行要繼續嚴格執行限貸政策。

溫彬說，個人住房貸款的快速上漲難以持續，隨著各地房地產調控帶來的緊縮效應顯現，抑制投資和投機性購房需求，預計房貸增量會逐月回落，剛需購房的貸款需求繼續優先得到保障。

“各城市樓市調控政策在首付比例方面有較大幅度提升，購房者門檻隨之提高，預計這一輪地產小周期趨于結束，短期內限購城市的商品房銷售面積將出現一定程度下滑，個人住房貸款的爆發性增長或將出現拐點。”董希淼說。

溫彬表示，隨著房地產市場的調控趨嚴，商業銀行在制定明年的房貸政策時，會根據房地產調控政策、信貸需求等變化，進一步調整和優化。

對于今后個人住房貸款的增長，董希淼說，我國新型城鎮化建設還需要經歷相當長的過程，未來一段時間內，我國居民住房需求仍將呈上升態勢，個人住房貸款也將保持健康穩定的增長。普華永道中國金融業主管合伙人梁國威也認為，隨著城市的持續發展，考慮到人口流動的情況以及對中國經濟未來發展的預期，房地產市場的需求不會下降。(經濟日報記者常艷軍郭子源)