房企整體負債率居高位

過去兩年，個別房地產企業的債務違約現象引起了對房地產行業償債能力的廣泛關注。尤其是在930樓市新政之后，全國多個城市樓市快速降溫呈現下行趨勢，房企手中的現金流再次遭遇挑戰。業內預計，2018年至2021年，將迎來房企公司債到期高峰。

寬松環境使融資規模大增

去年，央行實行寬松的貨幣政策后，多次降息使利率降至歷史低點，融資成本下降，房企銀行融資渠道暢通，這也使得房企負債率不斷升高。

據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，2016年1-6月，超過百億元負債的房企總計有59家，超過300億元負債的有32家。

與此同時，乘著國內債券市場融資成本下降的東風，開發商紛紛發行境內公司債券進行融資，并將債券到期時間推遲至2018年至2021年間，以減輕短期內償債壓力。

在這期間到期的債券利率介于4.3%—9.5%之間。

世邦魏理仕通過統計160個在中國(包括香港)上市的中國開發商財務數據發現，上述上市房企的債務規模從1.34萬億元人民幣擴張至3.3萬億元。債務快速上升的主要原因是項目開發及土地收購的資金需求。

近年來因債務問題遭遇危機甚至倒閉的例子就不絕于市場。2016年9月，恒盛地產在早期一次違約危機后，再次出現2650萬美元利息延遲支付。2015年4月，佳兆業集團未能支付離岸債券信息，并因此而進行了債務重組。2014年5月，廣東省某開發商因無法償還人民幣2.5億元而倒閉。同年，浙江省某開發商也因35億元的債務違約而倒閉。

世邦魏理仕研究報告認為，“開發商推遲到期債務，但其債務問題并未減輕。一部分的上市中國房企將他們的債務到期時間推遲到2018年以后，下一輪公司債到期的高峰將位于2018年至2021年間，規模在4850億元人民幣。目前，開發商可以利用低息環境發行債券，取得低息資金。然而，低息政策不會長時間持續。如利率觸底回升，融資環境變得不利，再融資風險將現端倪。屆時，開發商需要以較高成本發債，債券再融資壓力將加大。利息支出的增加會使得本來已攤薄的利潤更加捉襟見肘。”

中小房企償債能力惡化

在目前的市場狀況下，日子最難過的當屬中小開發商。

海通證券的研究報告分析認為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產周期中多數龍頭企業拿地有節奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。而中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱。

世邦魏理仕也認為，土地價格的上漲擠壓了開發商的利潤空間。在過去五年，上市開發商凈利潤普遍有下降趨勢。其中，小型開發商的情況更為嚴峻，由于近期銷售回暖僅集中在門戶城市，中小城市住宅銷售仍顯滯漲，因此資金鏈較為緊張，去年呈現虧損狀態。

除此之外，凈利潤的下滑也削弱了開發商的償債能力。雖然近兩年來我國大型房企的規模已從1000億沖擊到了2000億、3000億的量級，但行業整體凈利潤卻與此呈現反向的下滑走勢。記者了解到，國際評級機構考慮到開發商凈利潤的下滑和債務規模的上升，已對個別開發商下調信用評級。

海通證券分析認為，隨著調控的深入，未來一年地產銷量將大概率下滑。在此情況下，中小開發商在履行付息義務時更是面臨一定困難。