去化周期或達40個月濟南商業地產庫存未去增量又加

顏世龍

近期，濟南出臺樓市限購新政，給當地“肝火”過旺的住宅市場澆了一盆涼水。與之形成鮮明對比的是當地商業地產的長期“體寒”虛弱。

《中國經營報》記者近日在走訪濟南多個商業地產項目時了解到，一方面，開發商、運營商、商鋪業主在力求痛苦轉型，而另一方面，市場整體卻面臨需求疲軟、去化周期過長、居民消費水平較弱等尷尬。另外，在當前庫存難消的情況下，繼續追加增量或讓濟南商業地產雪上加霜。

與此同時，有專家認為，提振實體經濟、轉變發展思路或是當前濟南商業地產“解套”的當務之急。

傳統商業痛苦中轉型

泉城路作為濟南當地傳統的商業圈向來不缺人氣，但記者在走訪中發現，與火爆的街面形成對比的是周邊商場內鋪卻乏人問津。

步入恒隆商場內，除了一層商鋪客流較多外，二層以上卻人跡罕至，甚至多個商鋪已經撤柜。“一般只有周末或節假日客流還行，到店人數能達到兩三百人。日流水也就是在1000~3000元。”恒隆商場內部商家說。另據商場內一家店鋪負責人介紹，自從來此后，客流稀少已經成為常態化現象。鑒于此，員工只能跑到外面去拉客和發廣告。

業內人士表示，泉城路附近屬旅游景點，人流量雖然大但卻只適合餐飲業態，其他的并不吃香，而且恒隆的定位太過高端，普通人消費不起，其實際空置率可能在2成左右。山東建筑大學教授鄧相超在接受記者采訪時說，恒隆商場去年一段時間退鋪商家高達100多家。山東東荷房地產經濟有限公司CEO孫為營認為，恒隆不景氣的原因與世貿國際、萬達等新興商業分流人氣有關。

與恒隆相比，相隔不遠的世貿國際情況則略有好轉，不僅各店鋪面積偏緊湊，而且更加注重年輕個性化和消費體驗化，商場業態也更加多元。記者發現，有的店面直接把書房搬進了餐廳，或將內部裝修成卡通城堡，多元素融合受到年輕人青睞。據多位商鋪的工作人員介紹，雖然工作日業績普遍較差，但每天流水也能達到5000元左右，周末或節假日能在8000萬~10000萬元。

試圖另辟蹊徑聚攬人氣的并非世貿國際一家，記者在走訪濟南經四路附近的萬達廣場了解到，體驗式消費形式逐漸成為吸攬客流的重要陣地。據萬達兒童樂園工作人員介紹，僅該店周末日均客流量就在2000~2600人，“家長帶孩子來玩能待上一天”。萬達廣場招商部門負責人表示，萬達整體日均客流量能達到5萬人，節假日會在6萬以上。“濟南經四路萬達廣場在全國排名20多位。”

孫為營認為，萬達的經營更加注重大眾化，包括內部設計，餐飲區、服裝區規劃較為合理，而且面向的是年輕群體，注重個性化和體驗性。

鄧相超認為，即便不同的商業綜合體、購物中心在摸索轉型，但整體情形不容樂觀，而這與濟南本地消費文化、收入水平、消費層次不均衡有很大關系。首先是工薪階層收入和青島，甚至是部分省內地市級城市相比不具有競爭力，一般消費層次停留在百貨、餐飲方面，而這也正是泉城路芙蓉街各類小吃火爆卻難以帶動商鋪的原因。其次，在當前高鐵等交通十分便利的情況下，真正高收入群體對于高檔商品的購買需求并不在濟南，而是直接去北京、上海，甚至飛國外。再次，高校學生雖是濟南重要流入人口，但消費能力有限的同時且更傾向于線上。“最后再上濟南或者說山東整體消費文化偏向于保守，老百姓賺10塊可能只花2塊，商場實體何談興隆？”

供過于求市場疲軟

“在濟南，包括寫字樓在內的商業地產已經成為被遺忘的角落。”濟南當地的房地產業內人士表示。

來自易居研究院智庫中心數據也顯示，市場對于商業地產的需求持續萎靡。2013~2016年(截至目前)辦公用房供應面積和成交面積分別為865751平方米、409602平方米；877387平方米、601993平方米；770095平方米、807161平方米；1671765平方米、640552平方米。成交均價分別為11616元、10919元、11153元、10919元。而2013~2016年(截至目前)商業用房供應面積、成交面積數據為492784平方米、227265平方米；668637平方米、315193平方米；698302平方米、427469平方米；714461平方米、483725平方米。成交均價分別為20082元、21591元、18179元、18814元。易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，從濟南商業和辦公用房的數據來看，基本每年都呈現供大于求的現象，這說明庫存規模越來越大。同時不具備穩定性的還有價格方面，呈現了比較明顯的波動，說明市場需求比較疲軟。這和濟南整個商業地產市場投資不被看好有關系。

記者在走訪中也證實了上述判斷。據濟南天橋區美林大廈工作人員介紹，兩棟24層的甲級寫字樓自開盤后已經賣了多年，如果現在購房，40年的商業產權到手后可能只剩下35年左右。而作為綠地在濟南打造的標桿性商業地產項目——綠地中心的情況也并不樂觀，工作人員介紹，這棟300米高、共計60層的寫字樓于2011年開發，在租售并舉的情況下入住率也僅在53%，而出售率僅為70%左右。

山東師范大學房地產系主任程道平分析說，濟南商業地產目前積壓過多，去化周期高達40個月左右。而濟南市建委工作人員也說道：“濟南寫字樓等商業地產呈現東高西低態勢，高的價格能到1萬~1.6萬元/平方米，低的能有幾千塊錢，整體庫存量非常高。”

多位業內專家表示，商業地產庫存高企的原因是在開發過程中存在盲目性，沒有考慮到濟南商業地產的需求究竟是多少。除了規劃部門自己規劃出大片商業區，還有開發住宅也要配套一定比例的商業，去化難顯而易見。但是，濟南在前有庫存難消化的同時，后卻又有增量追加。

據《濟南日報》2015年報道稱，自2011年濟南市批準建設中央商務區作為全市發展戰略以來，一副占地面積約3.3平方公里，規劃建筑面積800萬平方米的中央商務區核心區塊即將拔地而起，此外還有占地約10.2平方公里，規劃建筑面積達2000萬平方米的輻射區也將于不久的將來揭幕。其定位是區域性高新技術辦公室總部基地、高端服務中心、中介服務中心，以及市域高端商貿聚集區、金融保險業中心、文化產業中心等。如果上述規劃中的核心區總建筑面積全部為商業地產類型，那么該區域一次性供應量將是2015年全市商業地產供應量的5倍還多。

激活實體經濟是出路

“濟南的城市規模和省會城市的地位極不相配。”鄧相超說。

鄧相超表示，山東省的實際人口可能在9000萬至1億人，但是作為省會城市的濟南市區人口卻僅有300萬左右，即便省內的地級市濰坊、臨沂市區人口都已經在200萬左右了。“這說明濟南在城市人口規劃和外來人口吸引力上是守舊和較弱的，當然這和濟南、山東乃至整個北方地區受儒家文化‘小富即安’的觀念有密切關系。”

一方面是人口集聚能力有所欠缺，另一方面支撐商業地產發展的產業集聚效應也并不理想。鄧相超說，濟南長期以來是作為省直機關、市直機關的辦公地，缺乏制造業等第二產業強力支撐，其工業產值甚至落后于臨沂和聊城，在全省排10名左右，而商業地產興衰依附于第三產業發展，但其發展的前提恰恰需要有實體經濟作支撐。與此同時，雖然濟南在大力度對外招商引資，但困難之處與配套環境落后有很大關系，單就堵車來說甚至可能比一線城市還嚴重。

資深財經評論員葉檀在2016中國(濟南)首屆CBD高端峰會上也表示，濟南雖然作為山東省會城市，但卻沒有進入到省內經濟第一梯隊行列。從GDP來看，萬億級別的青島已經超過濟南，甚至連煙臺也已經與其拉開差距，“外界提到濟南往往是和農業、驢子聯系起來。”

“濟南最需要解決的問題是發展觀念和企業結構問題。”葉檀說，煙臺等地的國企占經濟比重約在40%左右，而濟南60%以上的經濟是依靠國企和重化工業拉動。美房網首席分析師康輝認為，商業地產的主要需求來自于實體經濟，更進一步說是民營企業，一般而言大型國企或重化工企業辦公、建設均受益于政府土地低價出售或劃撥，對于傳統商業地產并無太多依賴。中國房地產資源委員會副會長李勇表示，地方政府此前一味地向大國企、重化工企業招商引資而忽視培育地方民營經濟發展，主要是追逐政績使然，雖然大國企一時能帶動就業和利稅，但重頭戲還是民營經濟、實體經濟來活躍和帶動，其所占經濟比重越高，老百姓才能越富有，真正藏富于民才能刺激消費，進而傳導至購物中心、寫字樓，乃至整個商業地產的健康發展。

鄧相超認為，未來還是要在做大做強做長實體經濟產業鏈上下工夫，形成產業集群，擴大產業規模。首先要繼續擴大招商引資，其次要培養本地的實體產業和企業發展，最后是讓有潛力的企業盤活現有資源，并對僵尸企業要清除出場。“濟南受益于高鐵重構城市群的過程，與京津冀等城市圈有同樣的機遇，所以后起居上的可能性很大。”葉檀說。

對于濟南商業地產庫存、去化、經營狀況等問題，記者也分別向濟南市市委發出采訪請求，截至記者發稿前尚未獲得回應，而濟南市建委、恒隆、萬達、綠地等多家公司均婉拒記者采訪。