據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的樣本樓盤數(shù)據(jù)顯示：2016年10月北京城六區(qū)中高檔二手商品住宅成交均價(jià)為76755元/平米，二手商品住宅買賣領(lǐng)先指數(shù)為543.2點(diǎn)，環(huán)比上漲1.89%，同比上漲35.42%，上漲幅度大幅收窄，漲幅縮小了5.92個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖2：城六區(qū)中高檔二手住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖(2015年10月-2016年10月)

　　

　　10月份業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)是63.66%，雖然保持調(diào)漲趨勢(shì)，但業(yè)主看漲信心明顯下降，環(huán)比9月下降了19.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖3：二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)變化走勢(shì)圖(2015年10月-2016年10月)

　　

　　10月二手住宅市場(chǎng)，呈現(xiàn)特點(diǎn)----

　　10月二手住宅市場(chǎng)成交量沖高回落，房?jī)r(jià)漲幅收窄

　　10月二手住宅市場(chǎng)成交量沖高回落，呈下行趨勢(shì)，北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為主要有以下三點(diǎn)原因：

　　1、930新政的發(fā)布

　　新政調(diào)高了首付款比例，那些本來(lái)手頭資金就緊張的購(gòu)房人群，只能放棄購(gòu)房或者推遲購(gòu)房計(jì)劃；

　　今年二手住宅市場(chǎng)的火熱與置換旺盛分不開(kāi)，市場(chǎng)連環(huán)單交易多，一單取消，將導(dǎo)致一個(gè)或多個(gè)家庭的購(gòu)房計(jì)劃受到影響；

　　新政釋放出的政府調(diào)控信號(hào)，使得購(gòu)房人群冷靜下來(lái)，觀望情緒濃重，目前市場(chǎng)看房人數(shù)明顯減少、成交周期明顯拉長(zhǎng)，導(dǎo)致月度成交量減少。

　　2、十一小長(zhǎng)假的影響，長(zhǎng)假期間大部分人選擇外出旅游，期間看房人數(shù)很少；

　　3、新廣告法的實(shí)施讓房產(chǎn)中介刊登的廣告去掉了不實(shí)或夸張的渲染，對(duì)客戶吸引力降低，導(dǎo)致看房客戶數(shù)量減少、成交量下降。

　　10月二手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)大幅收窄，北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為主要有以下三點(diǎn)原因：

　　1、面對(duì)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重的情況，著急出售的業(yè)主會(huì)適當(dāng)調(diào)價(jià)，議價(jià)空間變大；2、業(yè)主漲價(jià)幅度和頻率有所收斂，平均價(jià)格變動(dòng)幅度變小；3、政府對(duì)中介監(jiān)管加強(qiáng)，助推房?jī)r(jià)上漲行為收斂。

　　10月住宅租賃市場(chǎng)連續(xù)下行

　　2016年10月北京市中高檔住宅的租賃指數(shù)為192.8，單位平均租金為102.31元/(㎡·月) ，環(huán)比下降0.62%，同比上升9.57%，整體租金價(jià)格首次下跌，租賃淡季來(lái)臨。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年10月住宅租賃市場(chǎng)“量?jī)r(jià)雙降”，租金略有下跌，中原成交量環(huán)比下降25.5%。

　　從戶型上看，一居成交占比30.0%，較上月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；二居成交占比39.1%，相比上月下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；三居及以上成交占比20.7%，較上月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；四居及以上成交占比10.2%，較上月上升5.6個(gè)百分點(diǎn)。從10月成交情況來(lái)看，一居、二居和三居的成交占比均持續(xù)下降，四居及以上的成交占比在不斷上升。

　　整體來(lái)看，大戶型成交占比在逐漸增多。

　　對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部分析主要原因如下：第四季度是租賃市場(chǎng)淡季，此期間無(wú)大量新增租賃需求，只有正常到期人士的續(xù)期需求，租賃需求的減少，導(dǎo)致成交量有所下降，同時(shí)租金議價(jià)空間變大；

　　二手住宅特點(diǎn)區(qū)域成交分析

　　買賣市場(chǎng)：10月北京監(jiān)測(cè)各區(qū)域成交價(jià)格仍保持上漲，但上漲幅度有所收窄，10月區(qū)域的最高漲幅是3.1%，而9月最低漲幅是7.1%。其中石景山上漲幅度最大，為3.1%；其次為朝陽(yáng)區(qū)，為2.4%，崇文區(qū)漲幅最小，為1.2%。

　　租賃市場(chǎng)：從全市各區(qū)域整體的租金指數(shù)變化情況來(lái)看，2016年10月北京中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的各個(gè)城區(qū)中，各個(gè)區(qū)域的租金環(huán)比9月波動(dòng)幅度不大，保持相對(duì)穩(wěn)定。其中宣武區(qū)上漲幅度最大，較上月相比上升1.628%；朝陽(yáng)下降幅度最大，較上月相比下降1.917%。

　　富力城主要出租人群是國(guó)貿(mào)上班人士和陪讀家長(zhǎng)，現(xiàn)今步入傳統(tǒng)淡季，兩類需求均有所減少。富力城門店反映，富力城目前新增房源量有所增多，有房源已經(jīng)空置一到兩個(gè)月，因此業(yè)主開(kāi)始降低租金以求快速成交。

　　預(yù)測(cè)： 11月住宅買賣成交將“量跌價(jià)穩(wěn)“，租賃成交將持續(xù)下跌

　　買賣市場(chǎng)后市預(yù)測(cè)：目前政府加大對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制資產(chǎn)泡沫，控制市場(chǎng)升溫。從10月市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)熱度已減，購(gòu)房者普遍開(kāi)始觀望，期待房?jī)r(jià)有所回落。預(yù)計(jì)第四季度二手住宅市場(chǎng)將持續(xù)降溫，成交量或跌破2萬(wàn)套，成交價(jià)格將逐步趨穩(wěn)。

　　租賃市場(chǎng)后市預(yù)測(cè)：10月份步入傳統(tǒng)的租賃淡季，租賃需求明顯減少，根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)11月份租賃需求仍將處于低位。930新政讓二手買賣市場(chǎng)降溫的同時(shí)，也能穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)。在供給穩(wěn)定、租賃需求增長(zhǎng)乏力的情況下，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)下滑，租金議價(jià)空間變大。