上海(樓盤)區(qū)域2016年10月31日-11月6日：除了成交低迷外，上海商品住宅的供應(yīng)也出現(xiàn)了“斷檔”，在過去一周，上海再次出現(xiàn)零供應(yīng)，而這已經(jīng)是連續(xù)三周無住宅供應(yīng)。

觀點(diǎn)指數(shù)從9月30日開啟的新一輪樓市調(diào)控迎來滿月，上海雖然不在此次出臺限購的城市范圍內(nèi)，但成交卻受到了顯著的影響，呈現(xiàn)火速降溫。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月31日至11月6日，上海商品住宅成交18.23萬平方米，環(huán)比下降12%，而均價(jià)為43812元/平方米，環(huán)比微降5%。

這已經(jīng)是上海連續(xù)3周出現(xiàn)成交萎縮，當(dāng)中除了調(diào)控帶來的降溫因素外，開發(fā)商普遍在前三季完成全年銷售指標(biāo)也導(dǎo)致了推盤意愿不強(qiáng)，進(jìn)而影響整體成交。

除了成交低迷外，上海商品住宅的供應(yīng)也出現(xiàn)了“斷檔”，在過去一周，上海再次出現(xiàn)零供應(yīng)，而這已經(jīng)是連續(xù)三周無住宅供應(yīng)。

市場觀察

受到“滬六條”的影響，上海嚴(yán)格銷售管控，買賣雙方也陷入博弈，不少項(xiàng)目都選擇了延遲開盤。10月31日至11月6日，上海僅有華發(fā)四季一個(gè)項(xiàng)目推盤。

該項(xiàng)目共推出50余套，均價(jià)為6.5至6.8萬元/平方米，主力戶型為114平方米和117平方米的3房，最終項(xiàng)目去化3成。

過去一周成交表現(xiàn)最好的項(xiàng)目為嘉定北部的首旭嘉苑，該項(xiàng)目合計(jì)成交124套，面積達(dá)9838平方米，緊隨其后的為朗詩綠色華庭，這個(gè)位于奉賢金匯的項(xiàng)目成交82套，面積為6936平方米。

另外，綠城黃浦灣公寓錄得9套成交，面積總共為2405平方米，銷售均價(jià)達(dá)136616元/平方米，成為均價(jià)表現(xiàn)最好的項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)

上海商業(yè)似乎也進(jìn)入了一個(gè)冰凍期，不管是成交，還是供應(yīng)都出現(xiàn)了不同幅度的下滑，并徘徊于低位。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月30日-11月6日期間，上海商業(yè)成交3.49萬平方米，環(huán)比下跌33%，同時(shí)供應(yīng)也出現(xiàn)79%的下滑至1.09萬平方米。唯一出現(xiàn)上揚(yáng)的是成交均價(jià)，為26597元/平方米，環(huán)比微漲2%。

商業(yè)成交最火爆的項(xiàng)目為青浦的西郊樂繽紛廣場，該項(xiàng)目累計(jì)成交31套，合計(jì)面積為4415平方米。其次，復(fù)地浦江商務(wù)中心、上海金山國際貿(mào)易城也各自成交2448平方米和2120平方米。而1.09萬平方米的供應(yīng)來自于崧澤華城佳福雅苑、菁鴻錦庭以及海尚大廈。

辦公市場同樣全線下跌，成交量環(huán)比下滑10%至8.68萬平方米，供應(yīng)為4.44萬平方米，環(huán)比下跌61%，并且均價(jià)的下跌幅度也達(dá)到12%，為29249元/平方米。銷冠項(xiàng)目為新江灣城的君庭廣場，成交套數(shù)為120套，面積達(dá)18731平方米。兩個(gè)獲批的項(xiàng)目為虹橋麗寶廣場和海尚大廈。

土地市場

供應(yīng)：

10月31日-11月6日，上海掛牌普陀、虹口、青浦四宗商業(yè)用地。其中普陀區(qū)長風(fēng)新村街道蘇州(樓盤)河濱河地區(qū)控詳規(guī)劃調(diào)整pt0269-01南部、pt0269-04南部(長風(fēng)10號南地塊)的出讓起始價(jià)高達(dá)38.3億元，地塊面積為7.8萬平方米，容積率為2.5。

青浦區(qū)則掛出趙巷鎮(zhèn)和朱家角的兩宗商業(yè)用地，前者為商辦用地，占地面積6.39萬平方米，起始總價(jià)為2.99億元；而朱家角地塊則為商業(yè)用地，面積僅為0.52萬平方米，起始總價(jià)0.15億元。該兩宗地將采取招掛復(fù)合方式出讓，出讓時(shí)間分別為12月15日和13日。

另外，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道A01-01號地塊的出讓面積為0.2萬平方米，容積率為0.3，起始總價(jià)0.42億元，該地塊將于12月2日出讓。

成交：

11月1日，浦東前灘一宗商辦用地揭開了上海十一月土地出讓的序幕，最終陸家嘴集團(tuán)聯(lián)手信德以底價(jià)19.5億元競得，樓板價(jià)14600元/平方米。

公告顯示，上述地塊編號為浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元31-01地塊，東至濟(jì)陽路，南至高青西路，西至東育路，北至海陽西路。該地塊為商辦、餐飲旅館業(yè)用地，土地出讓面積為2.67萬平方米，容積率為5.0，保證金為9.75億元，掛牌起始價(jià)約19.5億元。

政策與市

11月3日，央行上海總部公告，上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場有序運(yùn)行的決議》，進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序。

決議要求各商業(yè)銀行切實(shí)強(qiáng)化自律管理，加強(qiáng)依法合規(guī)意識、風(fēng)險(xiǎn)防范意識和公平競爭意識，繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)“滬九條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，全面貫徹“滬六條”調(diào)控要求，自覺抵制擾亂市場秩序、突破政策規(guī)定的行為。

決議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)加強(qiáng)對首付資金來源的審查，強(qiáng)化對借款人及其配偶收入證明真實(shí)性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。決議同時(shí)要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入

土地市場。

附：上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年10月31日-11月6日)

數(shù)據(jù)