[摘要]人口流動是區域經濟的風向標。未來房地產區域的選擇更須重視區域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是房地產市場必爭之地

人口流動是區域經濟的風向標。未來房地產區域的選擇更須重視區域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是房地產市場必爭之地。

據國家衛生計生委最新發布的《中國流動人口發展報告2016》(以下簡稱《報告》)顯示，我國流動人口呈現持續增長態勢：從1982年的1154萬人，到2015年的2.47億人，34年間翻了逾21倍。而2.47億人口在我國總人口中占比18%，這意味著我國每6人中就有1人是流動人口。

《報告》顯示，預計至2030年，我國流動人口規模的持續增長態勢將不會改變，2020年、2025年、2030年流動人口總量將分別增至2.82億、3.07億和3.27億人左右。這一規模群體的流動、遷徙、落戶選擇，不僅牽涉國家人口政策和城鎮化發展，更在很大程度上決定著一個城市未來房地產市場的吸納空間和發展潛力。

值得注意的是，在城市流動人口規模排名中，重慶、成都、武漢、西安、長沙、合肥、鄭州等內陸省會城市的排位在顯著上升，顯示了其對流動人口的吸納在大幅上升。流動人口的增長或將成為中西部房地產市場的內生動力?！秷蟾妗奉A測，“十三五”時期，我國流動人口將繼續向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集，超大城市和特大城市人口將繼續增長，中部和西部地區省內流動農民工比重明顯增加。

不過，東北地區的人口凈遷出已經長達20年?！秷蟾妗诽岢鼍?，以東北目前的生育水平和人口流出趨勢看，東北地區人口已經臨近人口規模快速減少的下行通道。

此外，河南、湖北、湖南、貴州、安徽等省份核心城市成長的背后是非重點地級市、縣級市的衰落。如河南，全省只有省會鄭州市是凈流入地區，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內跨市流動人口中60%流入鄭州。對于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢恐很難逆轉。

人口流向與房地產發展呈正相關

房地產發展與人口流向在很大程度上相關，通常而言，吸引人口流入的城市，購房需求往往居高不下。按照10月11日，國務院辦公廳印發的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，要全面放開放寬重點群體落戶限制，超大城市和特大城市要以具有合法穩定就業和合法穩定住所(含租賃)、參加城鎮社會保險年限、連續居住年限等為主要依據，分類制定落戶政策，由此，以買房和落戶為主的剛性購房需求還將成為房地產市場的穩定助力。

流動人口向東部和東部城市集中的趨勢并未改變。根據《報告》，2013年，東部地區流動人口占全國流動人口的比例為75.7%，西部地區為14.9%；2015年的相應比例分別為74.7%、16.6%。由此可見，東部地區依然是流動人口最集中的地方，但占比有所下降，而西部地區占比有所增長。

國家衛計委流動人口計劃生育服務管理司司長王謙表示，東部地區接受比例最大的是跨省的流動人口。2013年東部地區跨省流動人口的比例為88.2%，2015年相應的比例有所降低，但仍達到87.7%。而中西部地區的城市群主要接受的是省內的流動人口，即很少有東部地區的人跨省流向西部。

2015年末人口凈流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部來自于東部地區。其中，上海以981.65萬凈流入人口位列各大城市首位，成為外來常住人口最多城市。北京人口凈流入數量達到822.6萬，位居第二。深圳以782.9萬人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國房價最高的三大一線城市。

在三大一線城市之后，東莞的人口凈流入達到630.4萬，位居全國第四。第五是天津，外來人口達到了520萬，比廣州多出了20多萬。此外，制造業大市蘇州和佛山的外來人口也不少，均超過了300萬。而這幾個城市的房地產市場亦呈現價量并漲的勢頭。

江蘇省無錫市衛生計生委副主任楊如年認為，長三角地區還將是流動人口聚集的區域，這與該地區經濟社會發展活躍度有關，與國家大戰略有關。長三角本來就屬于人口密集區，這些地區也正在打造世界級城市群，如無錫市打造產業強市，這些都需要引入大量流動人口來創業、就業和發展。

不過，特大型城市出于疏解密集人口的需要，人口流入正在減少。據統計，從2013年到2015年，北京流動人口增速放緩，增幅已從29萬人降至3.9萬人，降低近90%。《報告》認為，這是因為北京近年來出臺的系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規模上限、提高落戶門檻、疏解中低端產業等。而上海，2015年年末，常住人口總數為2415.27萬人。其中，外來常住人口981.65萬。2014年，上海外來常住人口996.42萬。據此計算，上海有15萬人口凈流出。

按照房地產行業此前的共識，人口凈流出城市，總是房地產去庫存壓力大，房價持續下跌的地方。而人口流出的北京、上海，房價反而越來越高。有分析認為，其中部分原因是這些城市在“挑人”，人口雖然流出，但流入人口比流出的收入更高。且這些特大型城市的庫存量并不愁賣。

中信建投研究發展部分析師蘇雪晶認為，從人口發展空間角度，東部一線城市北上廣深等區域依然具備廣闊的空間，這些區域經濟發展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區域經濟的復蘇，可以憑借歷史形成的優勢，長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利。

蘇雪晶表示，廣東、浙江、福建、江蘇等省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續發展空間。此外，建議關注京津冀、長江經濟帶、“一帶一路”等國家戰略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。

流動人口流向變化非中心城市比例增加

中國的中部區域一直以來都是人口凈遷出地區。根據第六次人口普查數據，安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區的凈遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15%，為全國最主要人口遷出中心。在東部地區強大集聚效應下，西部地區也有大量人口遷出?，F在，中西部地區人口流入情況正在改善。

《報告》預測，依托省會城市的多個中西部城市群將崛起成為我國新的經濟增長極。

西部的流動人口有很大一部分屬于返鄉回流。“隨著中西部地區經濟發展及就近城鎮化推進，在東部地區的部分外來務工人員將可能繼續回流，首要選擇中西部地區的區域中心城市。重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區域中心城市人口將快速增長。”方正證券分析師任澤平表示。

還有一些中西部的中心城鎮，吸引的是本地區或周邊地區的人口。比如蘭州、西安等城市，吸引周邊人口的方式不一定是通過就業，而是通過醫療、衛生、教育等公共資源來吸引移居，所以做好相關配套的基礎設施建設是這些城市迎接流動人口的重要前提。

中西部分散人口的流動也代表著國家大力發展的中西部城市群效果開始顯現。國家對于中西部地區城鎮化的調整方向主要是，通過一些基礎比較好的城市群來帶動區域的協調發展，比如武漢城市圈、中原城市群等，同時西安、昆明、長沙等地也在致力于打造基于區域性中心城市的城市群發展戰略，增強經濟輻射能力和拉動能力。

“隨著中部崛起、西部開發等國家一系列的均衡地區發展戰略實施的深入，向中西部分散的人口流動還會逐漸展現。中西部城市要做好迎接更多流動人口到來的準備。”中國人民大學社會與人口學院副院長段成榮表示。

蘇雪晶認為，四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區域雖然是人口導出型區域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會城市往往并沒有受到人口遷出的困擾，同時務工人員的返回式遷移是這些區域得以發展的動力，結合本地農村人口的城鎮化，這些區域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。

另一個值得關注的變化是，流動人口流向中心城市的比例下降，流向非中心城市地區的比例有所上升?！秷蟾妗凤@示，2013年流向中心城市的跨省流動人口占全國跨省流動人口的比例為56.8%，2015年降為54.9%。

中心城市以外的其他城市和地區吸納省內農村戶籍流動人口的比例則在增加，逐漸成為吸收省內農村戶籍流動人口的主要地區。2013年流向中心城市之外的其他城市和地區的省內農村戶籍流動人口占全國相應人口的比例為45.6%，2015年該比例為50.5%。

東北地區深陷“人口危機”

對于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢不可逆轉，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，全省只有省會鄭州市是凈流入地區，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內跨市流動人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區。河南并不是個例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省份單核城市成長的背后是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發商需要警惕的。

而東北地區的人口凈遷出則已經長達20年?！秷蟾妗贩治龇Q，東北地區流出人口以農村戶籍為主，超過六成的東北人外流原因是務工經商。東北的人口危機已經非常嚴重。人口流出與房地產下行、經濟頹勢之間的互相拖累效應非常明顯。

以遼寧為例，2010年，遼寧省的總和生育率為0.74，除了北京和上海之外，位列全國倒數第一，倒數第二位為黑龍江(0.75)，倒數第三位為吉林(0.76)。而在今年上半年，在GDP增速排名中，遼寧是全國唯一一個負增長。2015年全國房地產開發投資同比增長1%，東北地區則下降28.5%；今年前三季度，遼寧房地產開發投資增長同步下降40.1%，降幅同比擴大13.2個百分點，比上半年擴大8.6個百分點。