杜絕“地王”誕生北京宅地出讓給開(kāi)發(fā)商出了一道奧數(shù)題

張鳳玲

數(shù)天后，北京市將拍出8幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中有4幅土地因含有住宅用地而備受矚目。

這4幅土地包括海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地的海淀永豐18號(hào)地塊、海淀永豐19號(hào)地塊、海淀永豐20號(hào)地塊和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的大興黃村21號(hào)地塊。

其受矚目原因有二：一是4幅地賣(mài)出方式全部采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式；二今年以來(lái)，北京已經(jīng)多個(gè)月未有住宅用地供給。

在限房?jī)r(jià)上，海淀永豐的3幅土地標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)似，商品房均價(jià)每平方米不超過(guò)5.34萬(wàn)元，最高單價(jià)不超過(guò)每平方米5.61萬(wàn)元；而大興黃村土地要求商品房均價(jià)每平方米不超過(guò)5.58萬(wàn)元，最高單價(jià)每平方米不超過(guò)5.85萬(wàn)元。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從開(kāi)發(fā)商手中獲得的上述土地競(jìng)拍規(guī)則文件顯示，在地價(jià)的限制上，賣(mài)地方設(shè)置了一個(gè)相比過(guò)去更為復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則，包括設(shè)置上限、競(jìng)拍自持比例，來(lái)防止拍出地王。一位本地上市房企人士評(píng)價(jià)說(shuō)，這是一道奧數(shù)題。據(jù)悉，一些準(zhǔn)備競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商為制定拍地方案請(qǐng)來(lái)了保險(xiǎn)公司的精算師。

一道奧數(shù)題

上述“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的4塊地塊，目前已進(jìn)入掛牌進(jìn)程。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉：截至目前，多家有意拍地的開(kāi)發(fā)商尚未對(duì)這些土地報(bào)價(jià)。實(shí)際上，往常的北京土地掛牌，開(kāi)發(fā)商通常在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的一周前就完成報(bào)價(jià)。

“我們相中海淀永豐的19號(hào)地塊，暫未出價(jià)的原因是買(mǎi)地難度較高，現(xiàn)在在拼直覺(jué)、智商、計(jì)算競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、揣摩賣(mài)家心理，誰(shuí)都不敢先下賭注。”某上市房企拿地負(fù)責(zé)人透露，這次拍地類(lèi)似于打21點(diǎn)(撲克游戲)，你需精準(zhǔn)地搞對(duì)所有的加牌點(diǎn)、停牌點(diǎn)、賭倍點(diǎn)、分牌點(diǎn)和投降點(diǎn)。

前述土地競(jìng)拍規(guī)則文件顯示，4幅土地采取的是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，開(kāi)發(fā)商要想順利獲取需要邁過(guò)數(shù)道門(mén)檻。

首先，4幅土地，政府均設(shè)定了一個(gè)報(bào)價(jià)上限。開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)一旦高于價(jià)格上限，政府則宣布直接進(jìn)入下一個(gè)競(jìng)拍環(huán)節(jié)。

接下來(lái)的環(huán)節(jié)是對(duì)某一地塊住宅部分建面的自持比例進(jìn)行競(jìng)拍。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍，價(jià)高者得。但是一旦有兩個(gè)以上的競(jìng)拍者都愿意100%自持。競(jìng)拍又將進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)——商辦自持競(jìng)拍。

上述4幅土地中，海淀永豐19號(hào)、20號(hào)地塊有商辦部分，而海淀永豐18號(hào)地塊和大興黃村21號(hào)地塊沒(méi)有商辦部分因此自動(dòng)跳過(guò)這一環(huán)節(jié)。

在商辦自持競(jìng)拍環(huán)節(jié)，同樣，起拍面積是該地塊商辦部分總建面的2%，競(jìng)拍階梯也是1%的整數(shù)倍，競(jìng)拍時(shí)間是5分鐘1次，價(jià)高者得。但當(dāng)有兩家及以上開(kāi)發(fā)商表示愿意全部自持商辦部分。10天后，進(jìn)入技術(shù)標(biāo)競(jìng)選環(huán)節(jié)。

這輪競(jìng)選中，非常重要一點(diǎn)：若地上建筑面積≥10萬(wàn)平方米的商品房，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥60%；若地上面積≤10萬(wàn)平方米且地上建筑面積≥5萬(wàn)平方米，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥40%。

文件中還提及的三點(diǎn)指出：

一是若開(kāi)發(fā)商想繞過(guò)競(jìng)拍自持商品房、自持商辦房的競(jìng)拍，可直接提交商辦、商品房均是100%自持的申請(qǐng)書(shū)，參與到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)階段。

二是海淀永豐18號(hào)地塊和大興黃村21號(hào)地塊交易規(guī)則相同，海淀永豐19號(hào)地塊和海淀永豐20塊地塊交易規(guī)則相同，但前兩者沒(méi)有自持商辦用地競(jìng)拍環(huán)節(jié)。

三是，政府尚未明確規(guī)定住宅自持部分的自持時(shí)間，而規(guī)定商辦部分的自持時(shí)間是至少20年。

不出地王

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京2016年前10月只拍出了23塊土地，賣(mài)地收入僅為300多億元，而位居二線城市的南京、杭州同期賣(mài)地收入均超出千億元。從地方財(cái)政收入和土地供應(yīng)指標(biāo)雙重考量，當(dāng)?shù)囟加懈邇r(jià)賣(mài)地的沖動(dòng)。

從地理位置來(lái)看，海淀3塊土地和大興黃莊都是有望賣(mài)出高價(jià)的地塊，政府為何設(shè)置如此復(fù)雜的門(mén)檻？

業(yè)內(nèi)人士分析，這種賣(mài)地方式，可以對(duì)沖開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性，既杜絕了北京誕生地王的可能性，又讓北京市獲得賣(mài)地收入，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，捆綁自持房屋比例，讓北京告別高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的模式。

另外一方面，增加自持比例不允許對(duì)外散售，讓開(kāi)發(fā)商告別“快周轉(zhuǎn)”模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求高，地塊進(jìn)入拼土地成本定價(jià)、拼資金周轉(zhuǎn)率階段。“不拿地，就沒(méi)活干，企業(yè)就錯(cuò)失北京市場(chǎng)，拿地，拼自持比例，拼自持比例其實(shí)就是拼建筑成本、資金成本等等。”前述上市房企拿地負(fù)責(zé)人稱，海淀區(qū)平均每年新盤(pán)簽約套數(shù)在2000套上下，現(xiàn)在海淀新樓盤(pán)均價(jià)已接近每平方米7萬(wàn)元，海淀區(qū)市場(chǎng)較大，這3塊土地市場(chǎng)潛力價(jià)值大。

2016年前11月在北京拿地的前20強(qiáng)企業(yè)只有綠地、招商地產(chǎn)、中鐵、龍湖，其他房企在北京顆粒無(wú)收，目前北京新建商品房交易已到歷史低點(diǎn)，眾多房企陷入焦慮狀態(tài)，目前各大房企正在拼命研究這道奧數(shù)拿地題目，“我們已有10名精算師專(zhuān)心計(jì)算這塊土地。”某金融集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

入市猜想

海淀永豐18號(hào)、海淀永豐19號(hào)、海淀永豐20號(hào)和大興黃村21號(hào)住宅總面積約70萬(wàn)平方米，剔除約10萬(wàn)平方米配套后，住宅用地約60萬(wàn)平方米。

這些土地入市會(huì)帶來(lái)怎樣的市場(chǎng)結(jié)果？

市場(chǎng)人士分析，在北京市政府執(zhí)行嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控背景下，北京賣(mài)地的結(jié)局無(wú)非有四種：一：開(kāi)發(fā)商觸摸到最高價(jià)，商住和辦公全部100%自持；二：開(kāi)發(fā)商觸摸到最高價(jià)，商住自持一定比例，不參與到辦公自持比例；三：開(kāi)發(fā)商觸摸不到最高價(jià)就成交；四：流拍。

在北京土地市場(chǎng)5月出現(xiàn)0塊土地供應(yīng)背景下，出現(xiàn)結(jié)局三和結(jié)局四概率極小，最關(guān)鍵的是第二種結(jié)局。

“第一種結(jié)局就是拼誰(shuí)土豪，誰(shuí)有錢(qián)；第二種結(jié)局取決于開(kāi)發(fā)商要找到政府調(diào)控的平衡點(diǎn)，什么是調(diào)控平衡點(diǎn)？賣(mài)地不虧錢(qián)，賺錢(qián)，又不誕生地王，最關(guān)鍵是房?jī)r(jià)賣(mài)得也不貴。”前述金融集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)相關(guān)人士說(shuō)，不為難政府，不為難房?jī)r(jià)，才能不為難自己。

這種新的賣(mài)地形式，最后會(huì)給北京樓市帶來(lái)怎樣的影響？

按照80平方米和120平方米來(lái)區(qū)分小戶型、大戶型，兩類(lèi)住宅的建設(shè)面積比例7：3，在現(xiàn)有地塊面積情況下，海淀區(qū)會(huì)添加約3000套小戶型房子，約900套大戶型房子，大興會(huì)添加約1000套小戶型房子，300套大戶型房子，總共約5000套房屋，相當(dāng)于北京市年度成交的8%左右，一定程度上可以對(duì)沖北京房屋供小于求的局面，尤其是改善海淀區(qū)供小于求的局面。

“這是沒(méi)有考慮外力的理想結(jié)果，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商自持比例，若自持比例過(guò)高，那么開(kāi)發(fā)商就需要這些項(xiàng)目建成豪宅，慢慢等政策松綁。既可以政治正確，又沒(méi)有誕生地王，開(kāi)發(fā)商也不用扣成本；要么就嚴(yán)格遵守限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，在銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)上做文章。”某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)分析。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這種交易方式后期有可能會(huì)做調(diào)整，對(duì)此，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)回應(yīng)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示：“一是補(bǔ)充公告具備同等效力；二是外界傳言可能不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行新的交易規(guī)范的說(shuō)法不對(duì)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。”