準(zhǔn)備明天在南京土地市場(chǎng)上拿地的開發(fā)商們要注意了！南京市國(guó)土部門昨天上午公布了本次土地網(wǎng)拍的最新“補(bǔ)丁”——開發(fā)商拿地必須完全使用自有資金，包括銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金等全部被拒之門外，換句話說，房企必須全款拿地。加上一個(gè)月前推出的“一家房企只能拿一幅地塊”的新規(guī)，今后開發(fā)商在南京拿地既要“限購(gòu)”，又要“限貸”。

揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者馬祚波

拍地前兩天發(fā)布“補(bǔ)充公告”

南京土地網(wǎng)拍的第三批地塊即將于明天登場(chǎng)，這次出讓的地塊包括江北2幅和江寧7幅，總共9幅地塊中有6幅為住宅性質(zhì)，均被設(shè)置了最高限價(jià)。然而就在距離正式拍賣還有兩天的時(shí)候，南京市國(guó)土部門在昨天發(fā)布了一則“補(bǔ)充公告”，對(duì)于開發(fā)商的資金來源提出了具體要求。

揚(yáng)子晚報(bào)記者從國(guó)土部門官網(wǎng)看到，公告中稱，為進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金的來源監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)，南京市國(guó)土局對(duì)住宅、商住用地競(jìng)買人的購(gòu)地資金進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定：“參與南京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓住宅用地、商住用地的購(gòu)地資金(包括土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款)須為競(jìng)買人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等資金”。

根據(jù)這一新規(guī)，今后房企在南京拿地將分為“三步走”——

一、在報(bào)名拿地階段，房企就必須出具購(gòu)地資金為來源合規(guī)的自有資金的承諾及有關(guān)證明材料。

二、拿地之后，房企須在7個(gè)工作日內(nèi)另行提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所及注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證的《住房和商住用地競(jìng)買保證金/成交價(jià)款來源情況申報(bào)表》及審計(jì)報(bào)告。南京市國(guó)土部門將聯(lián)合金融監(jiān)管部門對(duì)房企提交的材料進(jìn)行核查。

三、一旦發(fā)現(xiàn)房企的資金來源與申報(bào)不符或違反規(guī)定的，將被取消競(jìng)得資格，已交納的競(jìng)買保證金不予退還；已簽訂出讓合同的，解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)，所交納的定金不予退還；同時(shí)，會(huì)將該房企列入南京市土地市場(chǎng)誠(chéng)信系統(tǒng)黑名單，一年內(nèi)不得參加南京市土地市場(chǎng)公開競(jìng)買。

在南京拿地將“限購(gòu)”又“限貸”

如果將此次南京出臺(tái)的土地新規(guī)視為“限貸”的話，那么算上一個(gè)月前公布的“一家房企只能拿一幅地塊”的新政策，開發(fā)商在南京拿地將面臨“雙限”的局面，與買房人享受同樣“待遇”了。

今年10月14日，南京市國(guó)土部門在推出“雙限”之后首批網(wǎng)拍地塊(即明日開拍之地塊)的同時(shí)，對(duì)網(wǎng)拍規(guī)則也進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定一家房企在同一批地塊出讓中只能拿到一幅，“梅開二度”的現(xiàn)象將被杜絕。業(yè)內(nèi)人士解讀稱，這主要是由于競(jìng)地企業(yè)太多，搖號(hào)購(gòu)地雖顯公平，但是在首次網(wǎng)絡(luò)土拍中，107家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)20幅地塊，結(jié)果只有16家房企幸運(yùn)中簽，其中銀城、五礦、新城、榮盛這4家房企竟然“一炮雙響”。為了體現(xiàn)更大范圍的參與度，南京市國(guó)土部門采取了一家房企在同一場(chǎng)土拍中只能斬獲一幅地塊的新政策，即便開發(fā)商報(bào)名所有宅地，但只要搖中一幅，將失去其余地塊的搖號(hào)資格，這也將使得開發(fā)商對(duì)于拿地主次有更為合理的規(guī)劃。

從之前的“限購(gòu)”，加上昨日推出的“限貸”，房企在南京拿地的門檻顯得越來越高，跟買房人面臨的“雙限”一樣，房企的購(gòu)地資格也愈加珍貴起來。

開發(fā)商：新規(guī)影響實(shí)在太大

此前曾在南京首批土地網(wǎng)拍中幸運(yùn)拿到兩幅地塊的銀城地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)土部門的這一規(guī)定“太狠”，對(duì)于房企來說，影響力是驚人的。“過去開發(fā)商拿地極少出現(xiàn)全部用自有資金的，有的甚至首付款都可能是借來的”，該人士稱，通常房企在付完土地的首付款、簽訂完土地出讓合同之后，便拿到銀行抵押貸款，或者通過機(jī)構(gòu)融資、向母公司借款等多種方式籌集資金。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的時(shí)候，開發(fā)商此舉雖然面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，但是房?jī)r(jià)的上漲為房企帶來了豐厚回報(bào)，資金鏈短期內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)斷裂的問題。如今南京市國(guó)土部門的新規(guī)，徹底打破了這一“鏈條”，很多中小企業(yè)可能難以為繼，選擇收手。

“我們測(cè)算過，在最極端的情況下，一家開發(fā)企業(yè)可能只要拿出地價(jià)款兩成左右的資金，便可以撬動(dòng)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，這在以后不可能出現(xiàn)了。”融創(chuàng)地產(chǎn)南京公司負(fù)責(zé)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，對(duì)于講究現(xiàn)金流的企業(yè)來說，不可能為一個(gè)項(xiàng)目投入大量資金。就好比你有200萬元用于投資，方案一是全款購(gòu)買一套房子，方案二是付兩套房子的首付，剩余資金用于還貸，兩年之后，哪種方案受益更多可以一目了然。

專家：非常時(shí)期的非常舉措

今年國(guó)慶長(zhǎng)假之后的10月8日，上海市出臺(tái)了“進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”的六條意見，其中第二條就明確提出“加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管”，內(nèi)容包括：房企在開發(fā)過程中向金融系統(tǒng)的融資，要求銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

“跟南京市此次出臺(tái)的新規(guī)相比較，不難看出口徑幾乎是一樣的，”南京本地一位業(yè)內(nèi)資深人士指出，這其實(shí)是住建部、銀監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門此前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中資金監(jiān)管“去杠桿”一項(xiàng)的細(xì)化要求，針對(duì)土地市場(chǎng)“特別火熱”的南京等城市，在“非常時(shí)期”實(shí)施的“非常舉措”。關(guān)于此次新規(guī)的實(shí)施日期，在南京市國(guó)土部門的公告并未明確，是針對(duì)明天開拍的這一批土地，還是今后長(zhǎng)期執(zhí)行，仍有待觀察。

不過，可以預(yù)見的是，房企在南京拿地將愈加困難，尤其是手頭資金并不闊綽的企業(yè)，可能只能跟南京樓市說“拜拜”了，與此同時(shí)，財(cái)大氣粗的央企或?qū)⒊蔀槭芤嬲摺?/p>

新規(guī)剛出

明天就拍地

6幅宅地明天網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍

“兩江”板塊仍為供地重點(diǎn)

揚(yáng)子晚報(bào)訊(記者馬祚波)明天上午，南京第三批網(wǎng)絡(luò)土拍地塊將正式亮相，全部9幅地塊中包括江北2幅、江寧7幅，其中有6幅為住宅用地，兩江板塊仍是供地重點(diǎn)區(qū)域。

來自江寧的地塊包括東山板塊1幅、祿口板塊2幅、淳化街道2幅，以及吉印大道等地。祿口的兩地塊位置相近，1幅為純商業(yè)用地，另1幅為居住與商住混合，東山板塊的住宅用地面積較小，只有不到2.5萬平方米；而吉印大道的商辦混合地塊位于與雙龍大道交界處，將進(jìn)一步完善當(dāng)?shù)厣虡I(yè)配套。江北的2幅地塊均為住宅用地，位置靠近橋北板塊，出讓面積分別為3萬平方米和4萬平方米，地塊范圍并不大。

在此次新推的9幅地塊中，有6幅為住宅用地，其余為商業(yè)性質(zhì)。記者發(fā)現(xiàn)，住宅地塊的樓面地價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相比并沒有發(fā)生明顯變化，有的甚至高于當(dāng)?shù)氐淖罡邇r(jià)。在江寧，東山街道的宅地最高限制樓面價(jià)25013元/㎡，周邊區(qū)域房?jī)r(jià)為22000元-25000元/㎡左右；淳化街道宅地的最高限制樓面價(jià)19014元/㎡，區(qū)域房?jī)r(jià)為16000元-17000元/㎡，地價(jià)基本上與房?jī)r(jià)相當(dāng)。江北的橋北板塊兩地塊的樓面價(jià)也不低，G68地塊最高限制樓面價(jià)達(dá)22959元/㎡，G69地塊最高限制樓面價(jià)為19455元/㎡，高于此前橋北區(qū)域最高價(jià)G50地塊，其樓面價(jià)為16056元/㎡，土地市場(chǎng)的價(jià)格依然高企。根據(jù)規(guī)定，住宅類用地如果有多家房企競(jìng)爭(zhēng)并達(dá)至最高限價(jià)后，將轉(zhuǎn)為搖號(hào)決出買家，搖號(hào)的時(shí)間為后天11月18日下午，一家房企最多只能拿到一幅地塊。

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南京一樓盤奇葩要求：

欲簽購(gòu)房合同先交幾十萬設(shè)計(jì)費(fèi)

揚(yáng)子晚報(bào)訊(記者石小磊)昨日，南京市物價(jià)局通報(bào)兩起商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)銷售價(jià)格違法案件的查處情況，其中位于江心洲的升龍公園道項(xiàng)目，還出現(xiàn)了“要買房先交設(shè)計(jì)費(fèi)”的荒唐事。

據(jù)南京市物價(jià)局通報(bào)，南京江心洲某住宅項(xiàng)目在銷售中，要求購(gòu)房人先簽署《設(shè)計(jì)協(xié)議》并繳納20萬-50萬元的設(shè)計(jì)費(fèi)用后，再簽訂《商品房預(yù)售合同》和《裝修補(bǔ)充協(xié)議》。這種強(qiáng)加的、屬于商品房?jī)r(jià)格之外的收費(fèi)行為，違反了《江蘇省價(jià)格條例》第十三條“經(jīng)營(yíng)者不得有強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制交易方接受交易價(jià)格的行為”的規(guī)定，為此物價(jià)局對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司、廣告公司的價(jià)格違法行為處以罰款50萬元。

另一家被通報(bào)的開發(fā)商采取的欺騙手段是“先漲價(jià)再降價(jià)”。南京市物價(jià)局通報(bào)，位于江寧的一家住宅項(xiàng)目尾盤銷售中，在明知超過申報(bào)價(jià)格不能通過網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，現(xiàn)場(chǎng)可售房源標(biāo)價(jià)表均在申報(bào)價(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào)2%-3%，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，再給予購(gòu)房人優(yōu)惠2%-3%，實(shí)際成交價(jià)格仍為申報(bào)價(jià)格，該行為違反了《價(jià)格法》第十四條第四項(xiàng)“經(jīng)營(yíng)者不得有下列不正當(dāng)價(jià)格行為：(四)利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易”的規(guī)定，市物價(jià)局對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)格違法行為罰款30萬元。

不過，對(duì)于物價(jià)部門的通報(bào)，也有部分市民認(rèn)為，50萬和30萬的罰款對(duì)于開發(fā)商來說真可謂“九牛一毛”，無關(guān)痛癢。最關(guān)鍵的原因還在于，房子緊俏，不少居民抱著“只要買到就賺到”的心理，即使多加點(diǎn)價(jià)也愿意承受。這種局面如果無法改變，在并不高昂的違法代價(jià)面前，開發(fā)商可能會(huì)繼續(xù)玩各種隱藏的價(jià)格貓膩。

而據(jù)南京市房管部門近日通報(bào)，隨著四季度新一輪調(diào)控政策加碼，10月底全市各房產(chǎn)交易大廳人流量較前期有了明顯下降，房產(chǎn)成交量已由非正常高位逐步回歸理性。與此同時(shí)，新房上市量逐步大于銷量，開盤去化開始放緩，年內(nèi)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需面首現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已被遏制，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已有明顯的降溫趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效顯著。物價(jià)部門也表示，將進(jìn)一步加大商品房銷售價(jià)格行為的監(jiān)管力度，促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。