北京首塊限價房地塊開拍

四房企投報100%自持面積

□本報記者張玉潔

11月16日，北京“限房價、競地價”政策推出后，兩宗海淀永豐產業(yè)基地的地塊進行拍賣。此次增加了諸多新的限制條件，包括限房價、禁地價、約束面積配比、房源5年內不得進入二手房市場等，但這兩宗地塊仍然受到眾多房企的激烈爭奪。在多家房企使出“100%的自持商品住房面積”終極殺手锏后，競拍進入“投報高標準商品住宅建設方案”環(huán)節(jié)。這意味著當日該2宗地塊沒有拍出結果，具體的競得結果將在國土局官網上發(fā)布。

中原地產首席分析師張大偉認為，本次拍賣競爭激烈，顯示出一線城市土地仍是眾多房企爭搶的優(yōu)質資源。在北京住宅用地進入全面限價的模式下，對房企經營要求將越來越高，房企需要從過去的銷售思維將轉變?yōu)榻洜I思維。

拿地熱情不減

上述兩地塊是在“限房價、競地價”政策后拍賣的地塊，有著嚴苛的限制條件。包括限房價(均價和最高價分別不超過53400元/平方米和56100元/平方米)、70/90、禁地價(地價觸頂后競拍自持商品住房面積，自持商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售)、房源5年內不得進入二手房市場、銷售房屋時不得捆綁精裝修等其他服務。

但這些限制因素并未阻撓房企北京拿地熱情。

永豐產業(yè)基地“18號地塊”吸引了16家房企圍獵。該地塊起始價38.4億元，隨后遠洋集團以50億元的總價(溢價率僅為30.2%)觸頂，現(xiàn)場轉入自持商品住房面積競拍環(huán)節(jié)。在一次性自報自持商品住房面積階段，綠地、龍湖首開聯(lián)合體、保利、萬科均投報100%自持面積。

按照競拍規(guī)則，只有綠地、龍湖首開聯(lián)合體、保利、萬科四家房企能夠進入第三輪“投報高標準商品住宅建設方案”程序。幾家房企須在限制日期內做出建筑方案，經過專家評審，以定出競拍結果。

同時，永豐產業(yè)基地“19號地塊”復制了“18號地塊”的路徑。地價在59億元觸頂，首開、住總萬科、綠地、保利全部投報100%自持面積，由此進入下一輪。

按照規(guī)則，兩塊土地拍賣結果還有待于下一輪方案評審結果出臺后。

分析人士指出，以往北京土地總價觸頂的溢價率限制普遍是49%，本次兩塊土地總價觸頂的溢價率均不足35%，可見監(jiān)管部門遏制高地價的決心。

張大偉則認為，從北京土地出讓前多次設置規(guī)范看，北京為了避免出現(xiàn)地王的確做了各種準備。限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積，全方位圍追堵截地王的出現(xiàn)，調控力度前所未有。但企業(yè)參與意愿強烈，一線城市土地資源依然成為企業(yè)首選。

房企面臨挑戰(zhàn)

從目前北京土地市場來看，增加供應量的同時也進入了土地全面限價時代，11月開始待售的多宗土地中住宅部分全面限價。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，目前北京待售的10宗經營性地塊中，已經全面控制價格。

土地新政下，開發(fā)商拿地和操盤難度加大，而地塊全部建設自住房和公租房則進一步吞噬了房企的利潤。張大偉表示，對房企經營要求將越來越高，從過去的銷售思維將轉變?yōu)榻洜I思維。圍繞著REITs、千人商業(yè)配比及地下車位開發(fā)獲取利潤，成為企業(yè)拿地的思考方向，將加快房地產商的轉型。

此外，限價措施有助于周邊項目降溫。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，土地競價方式的改變，給周邊在售和即將上市的項目重重一擊，周邊的高價盤將面臨著位置接近、配套趨同、戶型面積相似產品帶來的沖擊。

張大偉則表示，北京土地市場的嘗試，給其他城市試點帶來樣本。相比其他城市的搖號賣地，北京“控地價、限房價”的政策直接影響未來市場售價，房地產市場降溫可以預期。隨著增加有效低價房源供應，預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩。在自住房大量供應后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調整。