買家“懸而未決”
10月中旬,北京市規土委發布公告,明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房價、競地價”出讓方式的試點,一石激起千層浪。
根據補充公告,新的出讓方式著實有些“復雜”,在競拍現場,兩宗土地也分別經過了多輪競爭。據悉,11月16日出讓的海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊二類居住用地以及海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地塊二類居住及零售商業用地,均設定合理土地上限價格,當競買報價達到合理土地上限價格時,則不再接受更高報價,轉為在此價格基礎上,通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。當自持商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時,則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
其中,HD00-0401-0062、0166、0158地塊土地面積約8.35公頃,建筑規模約13.88萬平方米,土地用途為二類居住用地,共有萬科、中鐵等16家單位參加競買。在投報階段,有4家單位均投報居住建筑規模100%自持,最終這4家單位進入高標準商品住宅建設方案投報程序。根據上限價格計算,該地塊折合樓面地價為36017元/平方米。
隨后競拍的另一宗地塊也吸引了碧桂園、保利等11家單位參加競買。在商業(含辦公)用房自持比例投報中,有4家單位投報商業(含辦公)建筑規模100%自持,最終這4家單位進入高標準商品住宅建設方案投報程序。最終折合樓面地價36220元/平方米。
開發商扎堆自持
雖然增加了諸多新的限制條件,包括限房價、競地價、約束面積配比、房源五年內不得進入二手房市場等,但北京首次限房價地塊入市仍然受到諸多房企的激烈爭搶。
競拍過程中均出現了有4家房企提報自持比例100%的結果,最終轉入高標準商品住宅建設方案投報程序,10個工作日后房企遞交商品住宅建設方案,市國土局根據方案評審確定由哪家企業競得地塊。
“政策嚴格,難敵房企瘋狂。”中原地產首席分析師張大偉如是說。那么,為何房企會如此去爭搶政策如此嚴格、盈利問題待解的地塊呢?
據一位參與此次拿地的開發商介紹,有許多房企來競拍這次的限房價地塊,其實是為了“生存”,無論是北京本地的房企還是全國化布局房企的北京分公司,都要拿地建項目,而北京今年出讓地塊極少,即使是限房價地塊,房企間激烈爭搶也在所難免。
資料顯示,2016年截至目前,北京土地市場當中僅有7宗含商品住宅地塊實現出讓,這也是在斷頓5個月之后,再次有商品住宅地塊站上拍賣臺。亞豪機構市場總監郭毅認為,雖然“9·30”新政當中提出將適度增加土地供應,但從目前情況來看,2016年北京土地市場尤其是住宅市場仍將在極度短缺中收官,全年僅14宗住宅用地出讓也將創造歷史新低。
“房企激烈爭搶海淀限房價地塊的背后,也是在對賭未來房地產調控政策會走向寬松。”行業人士評論稱,目前為穩定市嘗平抑過高的房價,房地產政策較為嚴格,但并不意味著嚴格的樓市政策會一直持續,開發商激烈搶地或許也有這種考量。
強化預期管理調控
“確定的售價、確定的戶型……本輪限房價、競地價地塊成交后,消費者對于這些地塊上住宅項目的判斷基本就成形了,可見這一措施對于市場預期的調控作用還是比較明顯的。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存直言。
公開資料顯示,北京此前就曾試水過限房價、競地價的土地出讓規則。市規土委表示,本次的出讓是對原有規則進行了完善,增加了競自持面積和競投高標準商品住宅建設方案的內容。業內專家表示,從最終成交的地價以及企業自持的面積看,設置地價上限起到了引導市場主體理性參與競爭、將北京土地市場的地價水平穩定在合理區間的效果。
“本次,北京尤為明確地側重需求調控,可見在供給側改革的大背景下,有效地疏導需求而非壓制需求,更貼近市場的調控手段已成為更‘主流’的政策方向。”偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹表示,北京對于需求端的調控一直是相對嚴格的,但從長期來看,需求還是需要通過合理方式來釋放的,如果高端豪宅供應過多,大部分中效型的需求仍然被“間接”抑制住了,大量消費者對房價預期普遍保持較高水平,瘋搶有限的幾個剛需樓盤樓市的熱度就很難得以有效緩和。
陳寶存坦言,樓市調控的治本之策,不是一味地壓制需求,不是盲目地增加供應,而是穩定國內的房價預期。這種預期就是一定時間內剛需房有相對充足的供應、房價不會出現大起大落。
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