深圳樓盤(pán)入市去化一成 評(píng)估價(jià)上調(diào)致二手房“腰斬
深圳區(qū)域2016年11月7日-11月13日:新房備案成交量繼續(xù)走低,連續(xù)三周出現(xiàn)下滑,連續(xù)兩周跌破500套,及至本周已經(jīng)低至469套,周內(nèi)每日的成交套數(shù)僅67套,并且無(wú)一日實(shí)現(xiàn)破百。
觀(guān)點(diǎn)指數(shù)新政出臺(tái)至今一個(gè)多月,深圳終于出現(xiàn)了首個(gè)住宅預(yù)售證。但由于新政較強(qiáng)的“殺傷力”,市場(chǎng)觀(guān)望情緒過(guò)于濃厚,導(dǎo)致該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)候僅實(shí)現(xiàn)去化一成。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè),11月7日-11月13日,深圳共計(jì)成交469套新房住宅,環(huán)比減少4.5%;成交面積4.54萬(wàn)平方米,環(huán)比減少9.0%;成交均價(jià)5.16萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下跌7.9%。
此外,由于受到11月8日深圳全市二手房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)平均上調(diào)15%的政策影響,二手房的成交量大幅下跌,成交套數(shù)“腰斬”,環(huán)比下跌58.55%。
市場(chǎng)觀(guān)察
11月7日-11月13日,深圳的新房備案成交量繼續(xù)走低,連續(xù)三周出現(xiàn)下滑,連續(xù)兩周跌破500套,及至本周已經(jīng)低至469套,周內(nèi)每日的成交套數(shù)僅67套,并且無(wú)一日實(shí)現(xiàn)破百。
周內(nèi)成交最多的區(qū)域?yàn)辇垗徍蛯毎玻謩e成交192套和166套,另南山成交107套,其他區(qū)的成交則為個(gè)位數(shù)甚至是零成交。
周內(nèi)成交的主力樓盤(pán)主要為中糧云景國(guó)際、朗泓龍園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)大觀(guān)、錦薈PARK、山語(yǔ)海等樓盤(pán)。
二手房方面,受到11月8號(hào)全市二手房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)平均上調(diào)15%的政策影響,深圳的二手房成交套數(shù)跌落超過(guò)一半。
全市二手房成交套數(shù)由上周的2082套下降至863套,環(huán)比下降58.55%;成交面積由16.7萬(wàn)平方米下降至10.78萬(wàn)平方米,環(huán)比下降35.45%。其中,關(guān)內(nèi)成交413套,成交面積3.5萬(wàn)平方米;關(guān)外成交450套,成交面積7.28萬(wàn)平方米。
據(jù)深圳中原數(shù)據(jù),在新政出臺(tái)和評(píng)估價(jià)的上調(diào)15%雙重政策的影響下,市場(chǎng)反應(yīng)迅速,有74%的業(yè)主進(jìn)行報(bào)價(jià)下調(diào)。
11月7日-11月13日,深圳新獲得預(yù)售證相較前幾周“冰點(diǎn)”的情況有所好轉(zhuǎn),有1個(gè)項(xiàng)目獲取預(yù)售證,這也是十月之后一個(gè)多月內(nèi)第三個(gè)獲取預(yù)售證的項(xiàng)目、唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目。
該項(xiàng)目為華盛觀(guān)薈名庭(金洪觀(guān)薈二期),位于龍華觀(guān)瀾街道,本周獲取預(yù)售7.72萬(wàn)平方米,合計(jì)806套住房,備案均價(jià)約為4.6萬(wàn)/平。
隨后,11月11日該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),806套預(yù)售房源悉數(shù)推出,但最終僅實(shí)現(xiàn)一成的去化。
商業(yè)地產(chǎn)
11月7日-11月13日,深圳共計(jì)成交116套商業(yè)物業(yè),環(huán)比增加26.1%;成交面積6201.6平方米,環(huán)比增加14.1%;成交金額2.87億元,環(huán)比減少12.1%;成交均價(jià)下跌23%,為46248元/平方米。
辦公物業(yè)方面,全市共計(jì)成交24套,比上周多20套;成交面積為2637.2平方米,而上周僅163.1平方米;成交金額8176萬(wàn)元,環(huán)比增加2294%;成交均價(jià)3100元/平方米,環(huán)比上漲48%。
土地市場(chǎng)
11月10日,深圳公開(kāi)掛牌龍華、大鵬、坪山共3宗居住用地,總占地7.51萬(wàn)平方米,建筑面積34萬(wàn)平方米。
3宗地塊采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以?huà)炫品绞匠鲎尅8?jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí),有意繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的競(jìng)買(mǎi)人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為向上競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e;住房預(yù)售時(shí),銷(xiāo)售均價(jià)必須低于周邊同類(lèi)預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%。
具體而言,地塊的溢價(jià)率被控制在5%-30%左右。以龍華地塊為例,限制最高地價(jià)28億元,折合樓面價(jià)2.38萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率30.23%;地塊商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)住房預(yù)售時(shí)均價(jià)不高于5.67萬(wàn)元/平方米,最高銷(xiāo)售單價(jià)5.98萬(wàn)元/平方米。
對(duì)比3宗地塊的出讓要求,基本與“深八條”涉及的競(jìng)配人才住房面積、提高保證金比例、嚴(yán)查土地購(gòu)置資金來(lái)源、執(zhí)行7090規(guī)定、加強(qiáng)銷(xiāo)售價(jià)格管理等規(guī)定相符,這表明目前深圳正逐步落實(shí)調(diào)控的具體措施。
政策與市
自11月15日開(kāi)始,深圳市住房公積金管理委員會(huì)將調(diào)整公積金貸款首付比例,公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房的首付比例最低為30%,名下在深擁有1套住房的首付比例不低于70%。
事實(shí)上,深圳公積金購(gòu)房首付比例有過(guò)調(diào)整,一是2015年4月7日始首套住房首付款比例為20%,二套住房首付款比例為30%;二是去年9月1日起,二套住房最低首付款比例由30%降低至20%。
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