多城分區限購產生明顯“擠出效應”

捂盤惜售、盲目漲價等銷售亂象依然頻出

國慶節前后的多地樓市調控已落地一月有余，從“限貸”到“限購”，再到部分城市的“限價”，一連串施放的“限字令”構成了樓市調控政策的新風景。然而，在一些城市處于上升通道的房價未見受限，且一些城市采取的“分區限購”調控反而產生出明顯的“擠出效應”，甚至推高了非限購地區房價，同時捂盤惜售、盲目漲價等銷售亂象依然頻出。

熱點城市量跌價穩供應量急劇下滑

10月多城政策頻出，政策轉向偏緊以及供應萎縮，市場觀望情緒逐漸放大。國家統計局近日發布的數據顯示，2016年前10個月，中國商品房銷售面積和銷售額增速均比前三季度回落0.1個百分點，調控政策效應初步顯現。

克而瑞數據統計，一二線熱點樓市成交量普遍下滑，10月份28個樣本城市成交量環比下滑15%，不過房價并沒有發生明顯變化。其中出臺調控新政的城市合計環比降幅高達21%，10月北京成交量環比下滑41%，上海環比下滑18%，鄭州成交量跌幅最大，環比降幅高達76%，其后是蘇州、濟南，環比跌幅分別為59%和58%。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“成交量下滑不僅受消費者預期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤，或個別項目因拿不到預售證已經停盤休假，因此供應量難有較大起色。”

數據顯示，10月，房企推盤量大幅減少，30個重點城市商品住宅新增供應量環比下降24%，多數城市在9月供應量創下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應量較上月減少63%；二三線城市整體供應為2070萬平方米，環比下滑18%。

在福州和廈門，住宅市場遇冷，一手房價格趨穩，二手房價格略有下降。據福州一大型中介公司中介陳某介紹，限購政策實施一個月以來，福州二手房價格平均每平方米下跌約500元。廈門市一家中介負責人告訴記者，如今投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。

業內分析指出，限購令的“回歸”直接削減了需求基數，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發濃郁，今年四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對量將維持一到兩個季度低位。

“分區限購”擠出效應明顯

此輪調控中，福州、天津、合肥等多個城市實行差異化的“分區限購”調控。但一些非限制區域和限購區域已成一體，房價相差不大。限購區域限購后，非限制區域出現漲價現象，給購房者造成長期看漲心理，造成新恐慌。“這將產生一種擠出效應，緩解城市熱點區域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

福州限購的是五城區以內，對近郊閩侯地區沒有限購。記者走訪閩侯幾個樓盤，發現普遍價格上調在每平方米數千元以上，碧桂園十里江灣樓盤從年初的每平方米13000元漲到19000元。一位置業顧問說，“市區限購后，不少客戶必須來周邊地區購買，漲價難免。而周邊區域價格上升，自然會倒逼市區價格。”

以閩侯縣為例，在樓市連續強勢走高后，土地市場也呈現出一派復蘇景象。11月初，閩侯成功出讓南通兩幅住宅用地，合計成交金額17.25億。11家開發商前來競拍，其中一幅地塊以8.66億元成交，參考樓面價約每平方米9267元，溢價率高達97.3%，刷新當地地價記錄。

再如天津市區周邊的西青、東麗、北辰等區不限購，但本輪房價上漲中，這些區內大片住宅領漲，目前多地均價已破兩萬元，部分樓盤均價已達到3萬元每平方米。嚴躍進認為，天津武清區由于毗鄰北京，成為本輪房地產市場炒作的熱點，前8月二手房交易價格迅速上漲。“而在限購政策實施后，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區認購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認購北辰和寶坻等區域，未來這些區域市場會呈現明顯上漲，即市場需求轉移。”

強化監管力度保障調控效果不打折

一部分購房需求從調控城市“被擠出”后，逐漸向非限購的周邊城市分流，推高房價的勢頭明顯。以廈門為例，廈門樓市成交量持續下滑，而環廈門板塊卻是另一番景象。毗鄰廈門的漳州樓市量價齊飛，房價紛紛破萬，房源緊張，一些銷售違規現象凸顯。

近日，記者走訪漳州樓市，發現多個樓盤定價混亂，捂盤惜售嚴重。在售樓處，都沒有明碼標價。漳州萬科城濱江府樓盤8號樓是7月12日取得預售證，四個多月后至今沒有開盤；9號樓是11月11日拿到預售證，也沒有開盤，備案價直接上提數千元到一萬七。

漳州市民馮先生今年4月份就想在漳州置業，但連續詢問了幾家拿到預售證的樓盤，但至遲遲不開盤。“這幾個月地產商捂盤惜售，但漳州房價猛漲，剛需已經買不起了。”

廈門大學管理學院教授戴亦一認為：“調控后，購買力外溢成為必然。以廈門為例，一直以來，環廈板塊的樓市行情基本都是跟著廈門的軌跡前進，但具有相對的滯后性。廈門市場好了，周邊區域才慢慢跟著好。如今廈門市場進入冷凍期，周邊區域樓市瘋狂蘊藏極大風險，相關部門應合理疏導。”

“市場是流通的，如果整個市場針對剛性需求者的住宅產品仍較稀缺，局部限購反而會在非限購地區造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價。”福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，此前多個熱點城市對樓市銷售市場進行嚴查，但對一些非熱點城市的銷售亂象，執法不能“選擇性失明”。要加強監管執法，防止開發商“渾水摸魚”推動房價非理性過快上漲。