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多城分區(qū)限購產(chǎn)生明顯“擠出效應(yīng)”

多城分區(qū)限購產(chǎn)生明顯“擠出效應(yīng)”

國慶節(jié)前后的多地樓市調(diào)控已落地一月有余,從“限貸”到“限購”,再到部分城市的“限價(jià)”,一連串施放的“限字令”構(gòu)成了樓市調(diào)控政策的新風(fēng)景。然而,在一些城市處于上升通道的房價(jià)未見受限,且一些城市采取的“分區(qū)限購”調(diào)控反而產(chǎn)生出明顯的“擠出效應(yīng)”,甚至推高了非限購地區(qū)房價(jià),同時(shí)捂盤惜售、盲目漲價(jià)等銷售亂象依然頻出。

熱點(diǎn)城市量跌價(jià)穩(wěn)供應(yīng)量急劇下滑

10月多城政策頻出,政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮,市場觀望情緒逐漸放大。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年前10個(gè)月,中國商品房銷售面積和銷售額增速均比前三季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn),調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),一二線熱點(diǎn)樓市成交量普遍下滑,10月份28個(gè)樣本城市成交量環(huán)比下滑15%,不過房價(jià)并沒有發(fā)生明顯變化。其中出臺調(diào)控新政的城市合計(jì)環(huán)比降幅高達(dá)21%,10月北京成交量環(huán)比下滑41%,上海環(huán)比下滑18%,鄭州成交量跌幅最大,環(huán)比降幅高達(dá)76%,其后是蘇州、濟(jì)南,環(huán)比跌幅分別為59%和58%。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,“成交量下滑不僅受消費(fèi)者預(yù)期影響,更多的是房企資金壓力小,選擇捂盤,或個(gè)別項(xiàng)目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤休假,因此供應(yīng)量難有較大起色。”

數(shù)據(jù)顯示,10月,房企推盤量大幅減少,30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%,多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后,下降幅度頗大。其中,一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%;二三線城市整體供應(yīng)為2070萬平方米,環(huán)比下滑18%。

在福州和廈門,住宅市場遇冷,一手房價(jià)格趨穩(wěn),二手房價(jià)格略有下降。據(jù)福州一大型中介公司中介陳某介紹,限購政策實(shí)施一個(gè)月以來,福州二手房價(jià)格平均每平方米下跌約500元。廈門市一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者,如今投資客不搶房,改善客群又要開始觀望了,部分新盤的客戶流失量超過一半。

業(yè)內(nèi)分析指出,限購令的“回歸”直接削減了需求基數(shù),限貸升級則加大購房成本,預(yù)計(jì)購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁,今年四季度成交量下滑已成定局,尤其是和去年四季度相比,大幅下滑不可避免,絕對量將維持一到兩個(gè)季度低位。

“分區(qū)限購”擠出效應(yīng)明顯

此輪調(diào)控中,福州、天津、合肥等多個(gè)城市實(shí)行差異化的“分區(qū)限購”調(diào)控。但一些非限制區(qū)域和限購區(qū)域已成一體,房價(jià)相差不大。限購區(qū)域限購后,非限制區(qū)域出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象,給購房者造成長期看漲心理,造成新恐慌。“這將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng),緩解城市熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)的過快上漲,同時(shí)將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區(qū)域。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

福州限購的是五城區(qū)以內(nèi),對近郊閩侯地區(qū)沒有限購。記者走訪閩侯幾個(gè)樓盤,發(fā)現(xiàn)普遍價(jià)格上調(diào)在每平方米數(shù)千元以上,碧桂園十里江灣樓盤從年初的每平方米13000元漲到19000元。一位置業(yè)顧問說,“市區(qū)限購后,不少客戶必須來周邊地區(qū)購買,漲價(jià)難免。而周邊區(qū)域價(jià)格上升,自然會倒逼市區(qū)價(jià)格。”

以閩侯縣為例,在樓市連續(xù)強(qiáng)勢走高后,土地市場也呈現(xiàn)出一派復(fù)蘇景象。11月初,閩侯成功出讓南通兩幅住宅用地,合計(jì)成交金額17.25億。11家開發(fā)商前來競拍,其中一幅地塊以8.66億元成交,參考樓面價(jià)約每平方米9267元,溢價(jià)率高達(dá)97.3%,刷新當(dāng)?shù)氐貎r(jià)記錄。

再如天津市區(qū)周邊的西青、東麗、北辰等區(qū)不限購,但本輪房價(jià)上漲中,這些區(qū)內(nèi)大片住宅領(lǐng)漲,目前多地均價(jià)已破兩萬元,部分樓盤均價(jià)已達(dá)到3萬元每平方米。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,天津武清區(qū)由于毗鄰北京,成為本輪房地產(chǎn)市場炒作的熱點(diǎn),前8月二手房交易價(jià)格迅速上漲。“而在限購政策實(shí)施后,北京購房者至天津購房的門檻抬高,在武清區(qū)認(rèn)購首套住房首付需要40%,且無法購買二套,遂只能認(rèn)購北辰和寶坻等區(qū)域,未來這些區(qū)域市翅呈現(xiàn)明顯上漲,即市場需求轉(zhuǎn)移。”

強(qiáng)化監(jiān)管力度保障調(diào)控效果不打折

一部分購房需求從調(diào)控城市“被擠出”后,逐漸向非限購的周邊城市分流,推高房價(jià)的勢頭明顯。以廈門為例,廈門樓市成交量持續(xù)下滑,而環(huán)廈門板塊卻是另一番景象。毗鄰廈門的漳州樓市量價(jià)齊飛,房價(jià)紛紛破萬,房源緊張,一些銷售違規(guī)現(xiàn)象凸顯。

近日,記者走訪漳州樓市,發(fā)現(xiàn)多個(gè)樓盤定價(jià)混亂,捂盤惜售嚴(yán)重。在售樓處,都沒有明碼標(biāo)價(jià)。漳州萬科城濱江府樓盤8號樓是7月12日取得預(yù)售證,四個(gè)多月后至今沒有開盤;9號樓是11月11日拿到預(yù)售證,也沒有開盤,備案價(jià)直接上提數(shù)千元到一萬七。

漳州市民馮先生今年4月份就想在漳州置業(yè),但連續(xù)詢問了幾家拿到預(yù)售證的樓盤,但至遲遲不開盤。“這幾個(gè)月地產(chǎn)商捂盤惜售,但漳州房價(jià)猛漲,剛需已經(jīng)買不起了。”

廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認(rèn)為:“調(diào)控后,購買力外溢成為必然。以廈門為例,一直以來,環(huán)廈板塊的樓市行情基本都是跟著廈門的軌跡前進(jìn),但具有相對的滯后性。廈門市趁了,周邊區(qū)域才慢慢跟著好。如今廈門市場進(jìn)入冷凍期,周邊區(qū)域樓市瘋狂蘊(yùn)藏極大風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)部門應(yīng)合理疏導(dǎo)。”

“市場是流通的,如果整個(gè)市場針對剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺,局部限購反而會在非限購地區(qū)造成一定程度的哄搶,迅速抬升房價(jià)。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為,此前多個(gè)熱點(diǎn)城市對樓市銷售市場進(jìn)行嚴(yán)查,但對一些非熱點(diǎn)城市的銷售亂象,執(zhí)法不能“選擇性失明”。要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法,防止開發(fā)商“渾水摸魚”推動房價(jià)非理性過快上漲。

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