進入10月以來，北京二手房成交量繼續保持下滑態勢。在目前的市場上，買賣雙方的觀望情緒也仍在延續。同時，整體市場的降溫也令學區房上行得到了一定程度的遏制。伴隨著中介行業監管的日趨嚴格，中介行業也在面臨著雙重挑戰。

上半月網簽環比跌三成

新政對于北京二手房市場的影響可謂立竿見影。

據我愛我家市場研究院統計數據顯示，11月上半月(1日-15日)，北京市二手住宅共網簽9674套，環比10月下半月下降了28.7%，較9月上半月下降22.7%。

我愛我家市場研究院介紹，11月上半月的11個工作日，網簽數據都位于1000套以下，遠低于“9·30新政”出臺前超千套的日成交量。這其中，上半月日成交量最高為998套，最低646套，平均每個工作日網簽845套，環比10月下半月1152套的工作日平均網簽量，下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網簽量下降了28.2%。

按“周”統計的網簽量也在呈下滑趨勢。我愛我家集團市場研究院數據顯示，2016年第46周(11月7日-13日)，北京市二手住宅網簽量為4532套，環比45周下降了6.9%，是自第44周以來連續第3周下滑。

據介紹，今年1月至10月中旬，北京二手住宅單周網簽量最多連續兩周下滑，10月最后一周至今的“三連滑”在年內尚屬首次。此外，單周4532套的交易量也是自8月份以來北京二手房網簽量首次連續第二周低于5000套。

新增房源、客源量回落

在成交量回落的同時，市場上的新增房源和客源量也出現了回落。

據鏈家網統計數據顯示，10月北京二手房新增房源量環比下跌15.01%，新增客源量環比下跌26.7%，帶看量環比下跌31.47%。目前的新增客房比達到3.7，這意味著市場上每增加1套房子的同時，會有3.7位新增客戶出現，低于市場繁榮時期4以上的新增房客源比，這也意味著買賣雙方進入市場的熱情在降低。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，9月30日出臺的“京八條”，對穩定樓市預期，抑制過熱的房地產市場，起到了立竿見影的效果。一方面，客戶由著急搶購轉為等待觀望，部分客戶受新政影響延緩或取消了購房計劃，11月上半月新增購房客戶較9月上半月減少了近四成，有效購房客戶需求明顯減少。另一方面，受購房需求減少的影響，業主“漲價惜售”銷聲匿跡，業主報價迅速回歸理性，部分著急出售房產套現的業主開始主動降價，房價出現回落。

胡景暉表示，近期杭州、深圳、武漢等再次加碼樓市調控，北京樓市明顯降溫，在政策調控效果顯著的情況下，仍然有較多的政策儲備，所以這將對未來北京樓市的市場預期產生重要影響，樓市降溫，回歸理性，交易量、價回落將是大勢所趨。

各方心態

買方觀望繼續，剛需略活躍

受到新政影響，之前部分擔心房價持續上行的購房者仿佛吃了一顆“定心丸”。

“對于我們這種上有老下有小的80后，攢錢換房不容易。尤其是二手房，資金是一方面，房子的狀況、配套也需要一套套地看，一套套地眩最近都說市場冷下來了，我們也有機會比較從容地選一眩”家住大興黃村的購房者馬潔表示。

大興黃村一鏈家門店經紀人告訴記者，“9·30樓市新政”出臺前，僅黃村東里一個小區在7月、8月每月都能成交5-6套房源，在新政出臺前的9月也有2套房源通過門店成交。“10月份市場一下子就冷下來，到現在還沒有一套成交”。

記者了解到，目前黃村區域的黃村東里、黃村西里這樣的老公房，目前業主報價也很少有“冒進戶”，基本上還是維持在10月份的成交均價上下。黃村東里最近新上的一套74平方米的二居室房源，業主報價260萬元，均價約3.5萬元/平方米。此外，另一套86平方米的三居室，報價為290萬元，折合均價3.36萬元/平方米。

上述經紀人介紹，這套三居室上架有1個月了，僅有一組帶看。“黃村東里的成交價在9月份破3萬元/平方米后，不少購房者都選擇了觀望，畢竟來這里買房的大多是剛需和剛改，總價從200萬以內一下子躥到230萬、240萬，壓力可不校”

同時，由于受政策影響較小，剛需購房者在目前的市場上仍舊保持活躍。據房天下數據研究中心統計，11月的最近一周(11月7日-11月13日)，建筑面積為50-70平方米和70-90平方米的二手房關注度均超過了20%，90-110平方米的關注度占16%，110-130平方米、130-150平方米、150-200平方米等的關注度均不超過10%。

賣方心態轉變，部分房源價格可商量

買方態度的轉變讓中介的經紀人有些焦慮。在左安門內大街的幾家中介門店里，最近經紀人的工作狀態明顯輕松了不少。“有的門店已經半個月沒成交了。現在輕松是輕松，可是真不知道業績怎么完成。”該區域中介門店一經紀人表示，由于買家最近都在觀望，賣方的報價也沒有了繼續提價的底氣。

在立水橋區域的旭輝奧都小區，部分房源出現了可議價的情況。有中介介紹，旭輝奧都雖然是50年產權的商住房源，但由于可以落戶且為學區房，所以市場關注度一直不低。該小區10月中旬掛出一套70平方米的大一居房源，報價230萬元。最近，該房源價格200萬可談。

部分賣方心理松動的情況同樣出現在其他的片區。根據媒體報道，受調控影響下降熱度的二手房市場，讓原本在9月執意違約的賣家后悔違約，同意繼續履行原來的合同。

據中原報價指數9月、10月、11月的數據變化顯示，9月份中原二手房報價指數都在80%附近，說明二手房對外上調報價的房源大大超過報價下調的房源，市場上上調二手房報價的業主占了絕大多數。而到10月以后，這些上調報價的房源開始下降，占比不斷降低，到了11月第一周，市場上二手房掛牌房源中下調報價的占比，首次超過上調房源的占比。

但與此同時，記者也了解到，部分改善型購房人發現，目前市面上可選的房源似乎選擇余地并不大。

家住石景山的購房者胡女士介紹，她最近一直在關注居住地附近的大三居或者小四居房源。但是掃了一圈發現這類房源本身就不多，業主對價格“咬”得比較“死”。

業內人士表示，由于樓市新政實施后，二套房首付比例提升，但此類房源的業主大多也并不急于換房或者騰挪資金，因此多是采取觀望態度，并不急于出售。同時，雖然市場上有部分業主因為換房、周轉資金等原因下調報價，但目前二手房報價仍在高位，沒有大面積下調。和買方一樣，不少賣方也在“堅守”。

熱點

學區房火熱勢頭受遏主流單價近10萬

“9·30新政”對樓市的影響同樣表現在學區房成交上。據中介機構統計數據顯示，在選取的20個北京典型學區房樣本成交價顯示，目前學區房的整體漲勢暫時得到遏制，近半學區房10月份的成交價未超出9月份高位。9-10月份的數據顯示，中效型學區房主流價格接近10萬元/平方米，并相對穩定。熱門優質學區房價格接近或超過15萬元/平方米，局部房價上漲壓力仍較明顯。

據學院南路一中介門店經紀人介紹，因為每年入學的孩子數量是大致穩定的，因此從學區房成交量上看，數量還是比較穩定的。不過另一方面學區房也會隨著市場的好壞上下浮動，只是相比于普通的房源來說更具抗跌力。

記者也了解到，學區房還會受到教育政策的影響。由于一些知名小學對應片區的改變，迅速帶動了新納入劃片地區的二手房價格上漲。據了解，以月壇附近的育民小學為例，育民小學將青龍橋小學合并后，對應片區擴大，多個原本不屬于片區內的小區，二手房價格有所上行。

提醒

行業整頓繼續六區實行資金監管

11月12日，北京市住建委、中國人民銀行營業管理部聯合下發通知，要求自2016年12月15日起，北京六區(東城、朝陽、通州、順義、昌平、大興)實行存量房交易資金監管。這意味著，有關部門加強對二手房交易資金監管，杜絕中介行業“跑路”給購房者帶來損失，也杜絕了中介公司挪用資金民間放貸的情況出現。

實際上，在國慶期間20余城先后出臺的樓市調控政策中，不少城市都提出規范和整頓開發商和中介的行為，嚴厲的行業整頓拉開帷幕。

在業內看來，新政明確了通過中介機構完成的交易必須在各區房產管理部門的監管賬戶劃轉交易資金，杜絕了中介機構設立資金池。資金監管有利于交易安全，保障了二手房交易雙方的資金安全，這是未來的發展趨勢。

面對監管政策的日益收緊，各中介都開始在規范自身行為，避免“踩雷”。記者在走訪中也發現，中介經紀人在解答問題和帶看過程中都相對謹慎起來。有經紀人對記者表示，之前不少門店清理了一批問題房源，對于經紀人的工作程序要求也更為嚴格。

有業內人士表示，資金監管在大型中介是早就存在的規定。不過有時候為了“遷就”客戶的要求就不太注意這些問題，為后期交易埋下了隱患。現在有了明文規定，各大中介在風口浪尖上當然會把合規放在第一位。