王玉鳳

近日，深圳一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)公開對(duì)外出售的消息引起了外界的關(guān)注。

深圳是全國(guó)唯一一個(gè)沒有農(nóng)村的城市，但是城中村密集。在這些密密麻麻的城中村里，聚集了大量的小產(chǎn)權(quán)房。公開數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房約占全市住房總套數(shù)的一半，深圳也由此成為全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，上半年深圳樓市價(jià)格迅猛上漲、交易火爆之后，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。到了七八月份，雖然正規(guī)商品房的交易量下滑，但是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)受到的影響不大。

監(jiān)管難題

小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人銷售的商品住房。在我國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不合法建筑。但全國(guó)通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。深圳在經(jīng)過農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城市戶口，深圳不存在通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，不過這一說法早就廣泛應(yīng)用于市場(chǎng)。

1992年和2004年，深圳分別經(jīng)歷了兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國(guó)有，農(nóng)業(yè)戶口人員轉(zhuǎn)為城市居民。因此深圳官方認(rèn)為，該市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產(chǎn)權(quán)房，但小產(chǎn)權(quán)房這一說法早已約定俗成。

小產(chǎn)權(quán)房包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。

上述小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)百世瓏庭是村委統(tǒng)建的小區(qū)，位于光明新區(qū)公明街道上村長(zhǎng)春北路與公明河交匯處。只要在該小區(qū)購(gòu)買一套小產(chǎn)權(quán)房，即可獲得30分的入學(xué)積分，與正規(guī)商品房持有者享受同等加分待遇。在政策的推動(dòng)下，該小區(qū)600余套房迅速被搶購(gòu)一空，而那些剛達(dá)到入學(xué)積分標(biāo)準(zhǔn)的外來(lái)務(wù)工者子女的入學(xué)名額被刷下。外界質(zhì)疑該小區(qū)搭上了教育政策的便車。

光明新區(qū)公共事業(yè)局教育科相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，該區(qū)外來(lái)人口急劇膨脹，商品房供應(yīng)量不足，成熟商品房小區(qū)更屈指可數(shù)，且多數(shù)務(wù)工人員無(wú)力購(gòu)買，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”、統(tǒng)建樓等房產(chǎn)市場(chǎng)很大，相應(yīng)積分入學(xué)政策是出于區(qū)域自身實(shí)際的內(nèi)部考量。

近年來(lái)，深圳一直在查處小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售行為。深圳市規(guī)土委也曾多次表示，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房難以獲得小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)，甚至拆遷時(shí)不能獲得賠償。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)本報(bào)記者表示，深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管力度正在加大，但是從實(shí)際情況來(lái)看，還有執(zhí)行不到位的情況。一些偏遠(yuǎn)區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商通過多種渠道繞過政府的監(jiān)管和打壓，同時(shí)由于小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量龐大，政府監(jiān)管起來(lái)有難度。

小產(chǎn)權(quán)房漲幅高達(dá)“三成”

本報(bào)記者走訪中，部分地產(chǎn)中介表示，公司已經(jīng)規(guī)定暫時(shí)不代理小產(chǎn)權(quán)房交易。小產(chǎn)權(quán)房更多是通過廣告單或是混跡于各個(gè)QQ群和論壇來(lái)發(fā)布信息。

在寶安區(qū)西鄉(xiāng)農(nóng)批市場(chǎng)附近密密麻麻的小產(chǎn)權(quán)房中，四棟整齊一致的統(tǒng)建樓格外引人注意。走進(jìn)去發(fā)現(xiàn)，不同于老舊的小產(chǎn)權(quán)房，該統(tǒng)建樓有一個(gè)花園，不過面積很小，大概能停十幾輛小汽車。

現(xiàn)場(chǎng)銷售人員張先生介紹，該小區(qū)一共700多套，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。2010年開賣，2011年賣完，但是其中70套租給了一家航空公司做宿舍，今年下半年合同到期后簡(jiǎn)單裝修了一下往外出售。開賣20多天，頗受市場(chǎng)追捧。

他出示的記錄本上，下面劃了黃色粗線的戶型表示已經(jīng)出售，粗略估算大概有30多套已經(jīng)賣出。正在賣的戶型主要分成兩種：38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。“1房九成以上是買來(lái)投資的，2房則是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。開始賣的時(shí)候房?jī)r(jià)不過6000元，現(xiàn)在已經(jīng)漲了一倍。”

上半年當(dāng)?shù)貥鞘薪灰谆鸨‘a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格水漲船高。西鄉(xiāng)農(nóng)批市場(chǎng)附近的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格去年年底是9000元左右，今年差不多漲了三成，張建林說是這幾年以來(lái)漲幅最大的一次。本報(bào)記者在周邊走訪下來(lái)發(fā)現(xiàn)，附近的商品房單價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元，小產(chǎn)權(quán)房的單價(jià)約是商品房的1/4。

小產(chǎn)權(quán)房漲幅大已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。在龍崗區(qū)大芬地鐵站附近，兩棟小產(chǎn)權(quán)房正在開賣，均價(jià)也已高達(dá)1.1萬(wàn)元。

附近的地產(chǎn)中介介紹，去年該地偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)在5000元上下，地段好點(diǎn)的在七八千元，而現(xiàn)在分別漲到八九千元和1萬(wàn)元出頭了。

二十多歲的陳東去年六月在距離大芬地鐵站步行約15分鐘的地方買了一套65平方米的小產(chǎn)權(quán)房，單價(jià)近7000元。今年上半年他以每月2700元的價(jià)格空房出租了。“現(xiàn)在單價(jià)漲了三四千元。當(dāng)時(shí)不想買，但是要結(jié)婚，家里人催著買。”

購(gòu)房者轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房

宋丁分析，深圳正規(guī)商品房供應(yīng)量不多，每次商品房?jī)r(jià)格一上漲，小產(chǎn)權(quán)房就跟著上漲。此外，上半年價(jià)格漲得太快，投資者的逐利空間縮小，無(wú)力購(gòu)買的剛需人群也會(huì)增多，他們都可能會(huì)拋棄商品房市場(chǎng)，而轉(zhuǎn)向價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房。

深圳市規(guī)土委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳8月成交新房5643套，環(huán)比下降12%;二手房共計(jì)成交11206套，環(huán)比下降30.3%。

由于二手過戶備案的滯后性，8月的數(shù)據(jù)并不能完全反映市場(chǎng)趨勢(shì)。而根據(jù)部分地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)，七八月份的商品房市場(chǎng)更為暗淡。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰告訴本報(bào)記者，7月份深圳二手房的成交量比六月份跌了一半，8月份前三周的成交量在7月份的基礎(chǔ)上又跌了30%，但是8月份最后一個(gè)星期國(guó)家出臺(tái)刺激樓市的政策后成交量有所回暖。二手房的價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別區(qū)域有所下滑，特別是上漲幅度厲害的區(qū)域，比如龍崗和龍華下降了5%~10%。

深圳寶安中心區(qū)美聯(lián)物業(yè)一位地產(chǎn)中介稱，七八月份他所在的門店代理的新房一共只賣出了十幾套，二手房成交量更少。七月份一個(gè)豪華小區(qū)的某個(gè)業(yè)主將單價(jià)從7.2萬(wàn)降到了6.5萬(wàn)，而在八月份二手房零成交。

8月底，多部委聯(lián)合推出了公積金貸款新政策，二套房公積金貸款首付降至兩成。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該政策對(duì)已經(jīng)暴漲過一輪的深圳樓市影響有限，房?jī)r(jià)趨向平穩(wěn)。不過上述美聯(lián)物業(yè)的中介稱，在9月初的3天假期中，二手房成交了2套，市場(chǎng)有抬頭趨勢(shì)。

陳冬準(zhǔn)備在明年上半年租賃合同期滿之后，將租金提高到3100元，或是轉(zhuǎn)手賣掉，湊點(diǎn)錢買套正規(guī)的商品房，這樣有保障。