由于工作的緣故,早些年,看到油價和鐵礦石價格不停地往上躥,心里莫名地有些發(fā)慌。其實,鐵礦石跟我們的生活沒啥關(guān)系,但它每年都要漲個30%甚至50%,就替我們的鋼鐵企業(yè)著急,仿佛命脈被人家給把住了。

油價雖然跟很多人關(guān)系密切,譬如開車的朋友,但只要不是開SUV,油價漲到10塊也不會對生活質(zhì)量構(gòu)成致命威脅。但當(dāng)油價爬到100美元上方,120、130、140,有國際機構(gòu)甚至預(yù)測會到250美元,那時也是蠻恐慌的,畢竟很多行業(yè)也離不開油。

誰曾想,這幾年,鐵礦石和石油都嘩啦啦往下掉,到現(xiàn)在都沒有投行敢說已經(jīng)到底。原因當(dāng)然是世界經(jīng)濟復(fù)蘇不明朗,尤其是新興經(jīng)濟體。其實這些經(jīng)濟體的經(jīng)濟沒有那么糟,但資產(chǎn)價格和大宗商品價格都有個特點,似乎漲起來沒有頂,跌起來沒有底。

教科書說,市場經(jīng)濟自有其規(guī)律,繁榮-衰退-蕭條-復(fù)蘇之類。聽沃頓商學(xué)院的老師講課時提到,現(xiàn)在美國經(jīng)濟已經(jīng)處于復(fù)蘇期,但一般民眾不會這么認為,他會說,我的收入沒怎么上漲,找個工作還挺難,經(jīng)濟怎么就復(fù)蘇了?跟經(jīng)濟學(xué)家用數(shù)據(jù)說話不一樣。

當(dāng)然,政府總?cè)滩蛔∫糜行沃?來調(diào)節(jié)市場的波動。最主要的,是對抗危機。譬如,我們當(dāng)年的4萬億政策,為了減緩國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響。2012年又有“小四萬億”之說,則是為了防止經(jīng)濟下滑過快,失速。

事后諸葛總是容易的,但就當(dāng)時來說,見效最快的當(dāng)然是投資驅(qū)動。GDP增速保住了,甚至還為世界經(jīng)濟的穩(wěn)定作出了貢獻,但代價也不菲,突出的問題就是現(xiàn)在討論較多的產(chǎn)能過剩。石子扔到湖里會起漣漪,投資放出去就形成產(chǎn)能。一方面是我們的投融資體制還很傳統(tǒng),一方面當(dāng)時也沒那么從容的時間讓你來論證,把錢花出去再說。

從專家討論的情況看,產(chǎn)能過剩,并非某一個行業(yè)。其中重化和制造業(yè)應(yīng)該是產(chǎn)能較為集中的行業(yè)。但很少有人想到,進入2014年以后,房地產(chǎn)也成為產(chǎn)能相對過剩的行業(yè)。這與2013年以前的黃金十年形成強烈反差。

之所以說是相對過剩,是指區(qū)域性的、結(jié)構(gòu)性的。譬如,深圳就不存在商品房過剩的問題,所以它的房價就上漲最快。而一些三四線城市,明顯就是過剩。鄂爾多斯、營口這些耳熟能詳?shù)某鞘芯筒槐卣f了,一位朋友2014年初跟我提起,中部某縣級市所在的政府駐所,在建商品房項目有三四十個,即使再過10年也賣不完。

近年來有一個熱詞叫“三期疊加”,即增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期,在這種背景下的產(chǎn)能消化,就需要較長的時間。它同樣適用于房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟增速放緩,房地產(chǎn)很難一枝獨秀。像上述某縣級市,建那么多商品房,真把自己當(dāng)小深圳了。

退一萬步說,即使今年GDP增幅能保持2013年的水平,房地產(chǎn)也不可能回到2013年。狂奔了10年,怎么也得整理一段時期了。而哪怕今年商品房銷售面積只增長6.5%,全年的成交量也將創(chuàng)下歷史新高。而這樣的增幅,勉強稱得上是穩(wěn)定增長。

房地產(chǎn)從過去動輒20%以上的增長,到今天回落到個位數(shù)的增幅,房地產(chǎn)企業(yè)就面臨兩種轉(zhuǎn)變:一是地產(chǎn)商尤其是老板的心態(tài)。從狂奔、快跑到慢走,企業(yè)的組織架構(gòu)、戰(zhàn)略和文化,都要調(diào)整。有些地產(chǎn)商實際上早在2012年、2013年就慢下來了,很適應(yīng)目前的穩(wěn)定狀態(tài),但有些房企卻仍制定了不切實際的快速增長計劃。說實話,我很為這樣的企業(yè)擔(dān)憂。

二是盈利。整個行業(yè)的發(fā)展都慢下來了,利潤率和凈利潤率下滑是再正常不過的。事實上,全社會的投資回報率、資本報酬率都在往下走。房企得學(xué)會適應(yīng)這個趨勢。我倒是佩服那些主營業(yè)務(wù)凈利潤率逆勢增長的企業(yè)。

房地產(chǎn)以個位數(shù)為代表的“穩(wěn)定增長”預(yù)計將持續(xù)相當(dāng)一段時期。過去10年,每次宏觀調(diào)控都有輿論說樓市將發(fā)生大洗牌的時代,只有在行業(yè)處于平臺整理的階段才會真正到來。也因此,5年內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)的并購將大幅增長。

但請小心,所有的資金鏈危機,都不是突然發(fā)生的。并購者必須百倍地小心,排除那些隱藏在財務(wù)報表之外的地雷。所有的老板都不會甘心將自己創(chuàng)立的企業(yè)拱手相讓,反悔、設(shè)障,是航道上可以想見的礁石。(編輯 駱軼琪)