萬科總裁郁亮表示,“在白銀時代,行業結盟發展的時期已經來臨,最好的合作不是大企業和小企業之間的整合,而是幾個大企業之間的優勢整合。如果不合作,未來三到五年主要城市都不會有你的影子。”

本報記者 張曉玲

實習記者 鄭凱婷 深圳報道

9月7日晚,融創公布,其與雨潤控股已訂立戰略合作協議。

在雨潤之前,孫宏斌曾頻頻發起收購和兼并,在業界有“并購狂人”之稱。與此同時,萬科、萬達、恒大、保利等房企,也相繼對外展示了它們的并購和整合野心。

“這只能是大象之間的游戲。”對于房地產行業未來的格局,萬科高級副總裁譚華杰向21世紀經濟報道記者如此表示。

房地產資深評論人薛建雄也認為,行業集中的程度將遠超預期。

“大象”們的并購與整合

當前,賬上現金充裕的房企“金主”,非萬科、恒大、保利等莫屬。

截至今年6月,萬科持有貨幣資金達446.1億,恒大持有815.7億,此外,恒大在今年6月、7月相繼發行了兩批境內公司債,分別為50億和150億,后者在彼時創下了內地民企在境內發債的單筆規模最高紀錄。

恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞在業績會上透露,“這些年我們并購了很多小項目,幫助公司實現了快速發展。收購能夠實現快速增長,所以我們歡迎并購,并購會創造更好的機遇。”

另外,保利地產近來也順利通過了150億元公司債券的發行議案。保利地產董事長宋廣菊在臨時股東大會上表示,“兼并收購是未來提升規模的重要方式之一,而保利地產也將積極探索。”

融創早已動手。7月底,融創以27.56億元購得成都國嘉志得置業有限公司的銷售股份及借款。時隔一月后又宣布,其旗下間接全資附屬公司上海融創睿豐,以5.7億元收購上海楓丹麗舍房地產開發有限公司24.29%股權及債權。

9月初,融創公告收購天朗有關資產,并設立了聯營公司;而后,又與雨潤合作簽訂戰略協議。

對此,融創中國主席孫宏斌表示,“現在經濟壓力比較大,并購的機會越來越多,很多公司現在其實壓力特別大,尤其是小公司。”

無論是已出手并購了的,還是意在并購的,房地產行業的并購正在日益增多。

據Wind資訊數據顯示,自2014年初至2015年9月7日,房地產行業并購標的交易達385宗,總價值為2731億元(包括已完成與未完成交易),其中,2015年上半年為150宗,涉及資金963億元,2014年為235宗,涉及并購額度1768億元;而2013年全年為150宗,總價值為668億元;2012年則為154宗,交易總價值僅458億元。

對此,戴德梁行認為,未來兩三年,中國地產行業將會出現大規模并購整合潮。

對并購標的的角逐,一般只會發生在大型房企之間;同時,在強勢房企之間,還有一場強強聯盟的盛宴。這便是當下房地產行業整合的現狀。

萬科、萬達在今年開啟了一場“世紀合作”。萬科總裁郁亮表示,“在白銀時代,行業結盟發展的時期已經來臨,最好的合作不是大企業和小企業之間的整合,而是幾個大企業之間的優勢整合。如果不合作,未來三到五年主要城市都不會有你的影子。”

譚華杰也指出,在這種大聯盟時代,整合是只與行業“大象”有關的游戲,中小企業除了賣給大房企外,無法參與到游戲當中。今后,萬科還會繼續與萬達以外的大企業尋求合作機會。

資深房地產研究人士薛建雄認為,當下一些逐漸退出房產界的外行房產商,就是因為他們沒在任何領域進行深耕,再加上財務壓力越來越大,這種企業很容易被淘汰。未來房企想活得更好,只有強強聯合這條路可走。

行業集中度將超預期

郁亮曾表示,2014年萬科的市場占有率為2.8%,相比發達國家龍頭企業的水平,還有一倍以上的上升空間。而在“兩萬”合作后,兩者優勢互補,作為龍頭房企,市占率上升空間的確會進一步加大。

對于“兩萬”的未來,譚華杰大膽暢想,以后的格局可能是,萬科不做商業,萬達也不再做住宅。他還表示,以后無論是萬達的商業,還是萬科的住宅,都會比同行做得更大,另外,行業集中度也會進一步提升。

“按歐美經驗,以前說單個房企6%市占率是上限,而在今天看來,我認為完全可以突破這個上限。”譚華杰對21世紀經濟報道記者如是表示。

據中信建投的研究,美國住宅市場集中度,主要是通過并購融合的方式提升。其中,TOP5開發商市場占有率,從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年又迅速上升至22.51%;在1995年至2009年期間,Lennar、Pulte Homes和Horton三大開發商共進行了47次并購。

根據CRIC中國房地產測評中心的數據,2015年上半年,國內TOP10房企銷售金額的集中度為19.60%;銷售面積方面,TOP10房企集中度為13.49%,均比2014、2013年有明顯提高,但仍未達到美國市場的集中程度。

薛建雄認為,在房地產行業并購融合趨勢愈演愈烈的今天,行業集中度會發生變化是一件可以確信的事情。“中國房地產也已經到了集中的境況,換句話說,中小房企到了要被大規模舍棄的狀態”,他表示。

薛建雄說,原來房地產總規模是快速上升的狀態,在此過程中,各種量級的企業都有機會盈利,但如今總規模不再上升,或者說上升空間變小,則意味著大魚要開始吃小魚。今年前8月新開工面積也下降了,在這個下降過程中,將會有更多的中小房企被淘汰,這是一個正常的情況。

“按美國經驗,將來行業的集中程度,會超過更多人預期。”薛建認為,照國內并購融合的形勢發展,國內房企的集中速度會超過美國經驗;但是目前的階段還處在大規模“以大吃小”的整合階段,國內房企還需經過十年的整合,才能達到美國的狀態。

世聯行則指出,目前市場上出現的是大型房企與小型房企之間的并購,而從美國成熟市場經驗來看,2009年美國Pulte Homes 與Centex 公司以換股交易的方式達成并購,合并現金以應對市場波動給企業帶來的風險。中國房地產的下半場,房企之間的強強融合、優勢互補也將成為提升競爭力的重要舉措。(編輯 駱軼琪)