本輪國企改革頂層意見的出臺，無疑會鼓勵更多房地產國企邁出改革的步伐。

在國企所在的各個行業中，房地產行業市場化程度較高，房地產國企也在國企改革中屬于走得最快的那一批。中建地產業務注入中海、招商局旗下地產資源的整合、綠地的混合所有制改革和借殼上市等，一系列動作背后，是房地產國企們進一步做大做強的“野心”。本輪國企改革頂層意見的出臺，無疑會鼓勵更多房地產國企邁出改革的步伐。

資產重組

國企改革概念近兩年成為地產行業中的熱詞，最近的代表事件當數招商地產的資源整合、中海中建的資產注入。

今年8月3日，招商地產公布重組方案。招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)擬換股吸收合并招商地產再上市。重組完成后，招商地產將隨之退市，招商局蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平臺。作為“萬保招金”四大房企領頭羊之一，招商地產一直是招商局集團旗下專業地產平臺，2014年，招商地產實現簽約銷售金額510.49億元，招商局蛇口則在深圳前海、蛇口等地有2000萬平方米建筑面積的土地儲備。此舉無疑將強化招商局集團旗下地產業務的資源整合能力，也將使房地產“千億時代”略顯落后的招商迎頭趕上。

另一個進行集團內部地產平臺資源重組的國企案例是中海與中建地產業務的整合。在今年3月下旬，中海地產與中建股份簽訂協議，中海地產同意收購中建股份名下包括北京、上海、天津等近30個城市或地區的物業項目。中海付出的代價是包括收購款和償還股東貸款在內的338億元。中海地產將從此次收購中獲得中建股份約為1090萬平方米的項目總建筑面積。中海地產截至2014年年底的土地儲備總建筑面積為3740萬平方米，經此一項，中海將新增近三分之一的土地儲備。

中海地產的管理水平一直被業內稱道，2014年中海地產合約銷售額1408.1億港元，雖然與萬科、綠地在銷售額總值上有差距，但中海凈利率為23.5%，不但遠高于行業平均水平，甚至連作為地產業標桿的萬科也難在凈利潤率方面望其項背。相對來說，從中建股份注入資產的凈利率水平大概只能維持在7%上下，中海能否利用自身管理水平，提高收購項目利潤，同時解決兩家公司企業文化融合問題，成為此次整合成功與否的關鍵。

在資源整合層面，保利集團高管曾承認保利地產和保利置業的整合問題已經提上研究日程，關于中糧系地產平臺整合的傳言也在資本市場甚囂塵上。一旦整合完成，這些房企巨無霸們將直指千億元、兩千億元等銷售目標。

混改試驗

綠地在去年銷售額超過萬科拿下房企老大頭銜后，今年順利通過資產重組借殼金豐投資在滬市實現上市，這家被稱為中國最大房企的地方國企，終于登陸資本市場。對綠地來說，比上市更關鍵的是此前進行的混合所有制改革。綠地管理層43人出資設立格林蘭投資管理公司，作為上海格林蘭投資企業(有限合伙)的執行合伙人，上海格林蘭承繼職工持股會在綠地的持股。982名持股員工權益達成32個“小合伙”，再集中到上海格林蘭。此外，綠地還引入5家戰略投資者，持有上市前公司19.94%的股份。值得一提的是，上海國資委在保證國有資本是綠地最大股東的前提下，最大限度支持了綠地的混合所有制改革，這種支持成為綠地能比央企同行們在這方面走得更遠的重要原因。

在其他進行混合所有制改革嘗試的房地產國企中，方興地產引入郭炳湘和華平基金等，華僑城今年3月推出的80億定增計劃引入寶能系作為戰略合作伙伴，寶能系入股70億元占股12.1%。

綠地集團董事長張玉良曾表示，只要具備混合所有制改革條件，管理層有努力做事的意愿和條件，綠地的混改經驗就能夠推廣。

改革難度

在地產這個充分競爭的行業，國企比民企在資金成本、土地獲得、政府關系等層面都有更大優勢，但房地產行業近年風頭最盛的卻是萬科、恒大、碧桂園等非國企房企。究其原因，在于國企相對來說管理效率較低，競爭力不足。國泰君安報告指出，當前上市國企開發商共有55家，占比四成，但國企開發商的整體運營效率比民營企業略差。單從2012年來看，當年國企、民企利潤增速平均為7%、29%，國企和民企的運營效率差別可見一斑。

同策咨詢研究總監張大偉表示，國企改革頂層意見出臺，為房地產行業的國企改革提供了契機，步子有望邁得更大。不過依然有央企地產人士對混改等改革表達了謹慎態度。國資委的態度、管理層對政策風險和個人前途的考慮、外界對國有資產流失風險的擔憂，都有可能阻礙管理層進行改革的決心。

雖然有擔憂，但改革的大方向已經明確。2010年國資委要求78家央企退出房地產領域，允許21家央企保留房地產業務。一方面回應了此前外界對房地產領域“國進民退”的不滿情緒，另一方面也為21家央企提供了整合其他退出房企地產資源的機會。如今面臨的問題是，剩下的21家央企地產資源是否需要進一步整合，怎樣提高運營效率。

對于房地產行業的國企改革，業內人士認為需要解決幾個問題，一是薪酬改革能激勵管理層的積極性，二是避免國有資產變相流失，三是為非國有的其他股東提供與股權相對應的話語權。“早年萬科引入華潤做大股東，就是一個理清股權關系幫助企業發展的成功例子，國企改革層面能否有這種一加一大于二的結果，值得期待。”上述業內人士表示。