在各路新豪宅密集亮相爭奪眼球的同時，還有一批經過數年培育，逐步提升產品品質后晉級形成的豪宅正在突圍。相比新豪宅而言，這類晉級型豪宅最大的優勢在于拿地早、地價低，因此在定價上更具彈性，最終憑借較高的性價比來吸引財富階層。

新老豪宅兩分天下

根據亞豪君岳會統計數據顯示，今年8月，北京公寓豪宅(報價6萬元/平方米以上)市場共有34個項目實現成交，相比7月增加1個，34個項目共實現公寓豪宅產品成交342套，成交面積6.1萬平方米，環比分別上漲4%、13%，幾乎與6月的年內最高峰持平，再創一個小高峰。與此同時，8月北京公寓豪宅市場成交均價為69698元/平方米，環比上漲5%，同時這一成交價也創造了近6個月以來的新高。

從8月公寓豪宅市場成交特征來看，老牌成熟豪宅老項目后期表現十分搶眼。亞豪機構副總經理高姍分析認為，老牌豪宅項目多占據絕佳區位，再加上往往深耕多年，其生活、配套以及商務氛圍的成熟度是一些新晉豪宅所不可比擬的，而這些項目又多處于“賣一套少一套”的絕版境地，因此一經推出多能夠取得市場較大關注。

“高端市場經過數年培育，一些原本的改善盤隨著周邊配套的成熟，在提升產品品質后晉級成為豪宅”，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，以今年北京高端公寓(不含商住部分)成交為例，從成交排行來看，新豪宅與這些“晉級型”豪宅呈現出兩分天下的態勢。

誰能晉級

那么，哪些老項目能夠成功晉級成為豪宅?

在排行榜中，新豪宅以琨御府、保利海德公園、萬柳書院等為代表，而晉級型豪宅則以紫辰院、華潤萬橡府等為代表。郭毅認為，對于這些晉級型項目而言，提升產品品質成為必要之舉。例如，紫辰院在入市前潛心研究當前以70后、80后為主體的高端置客群的需求，全新升級產品，滿足購房者全生命周期的居住需求，因而獲得銷量領先。

對于一般的豪宅項目來說，豪宅已經超越了單純的產品主義，北京某豪宅項目營銷負責人告訴記者，豪宅購買者更追求一種生活方式和精神屬性。頂級的高端住宅不能僅僅只是一個鋼筋水泥的產品，不僅有好的地段，還要有好的服務;不僅關注形式更要關注內涵，不僅能滿足居住功能，還強調客戶住在里面的一種體驗，這種定制化的感受對于頂級項目來說尤為重要，也讓項目能夠歷久彌新。

郭毅認為，豪宅的集中入市必然會嚴重超出市場承載力，造成各項目間的成交量出現分化。地段、產品、價格、服務是購房者評價豪宅的四個要素，四項均能達到購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項越多，未來的市場接受度面臨的挑戰越大。如何在白熱化的競爭中勝出，房企只能在確保產品不存在瑕疵的同時，充分調動資源，不斷地為項目做加法，比如引入優質教育、高端醫療或健康養生等，為項目增加附加值，從細節入手才能觸發購房者的置業熱情。

京華時報記者潘秀林