上周，西青區衛津南路西側地塊高調成交，最終以總出讓金10億元，成交樓面價為11607元/平方米花落福建融僑置業有限公司，溢價率達到24.69%。

上周，西青區衛津南路西側地塊高調成交，最終以總出讓金10億元，成交樓面價為11607元/平方米花落福建融僑置業有限公司，溢價率達到24.69%。截止到目前，天津(樓盤) 今年成交樓面價過萬地塊已經達到8宗，越來越多“地王”的涌現是否意味著未來房價的上漲？地價在房價中占比又是幾何呢？是不是能通過當下土地市場的火爆程度、價格窺探出此地房價的未來走勢呢？

房價與地價：一筆復雜的賬

房價與地價不是簡單的正比、反比關系，而是一筆比較復雜的賬，一是房價基本一直在上漲，但地價受土地供應、季節等因素影響呈現跳躍性；二是地產商有意捂盤，緩慢開發，地價在房價中的占比也就自然容易失真。

有學者根據研究大概得出一個房價公式：房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。這個公式僅供參考，不過也是比較有說服力的，當然特殊案例也肯定存在。其中，開發費用是指三大費用，包括管理費用、財務費用、運營費用(也叫營銷費用)，管理費用一般不超過房價的3%，三項費用一般不會超過房價的10%。但近些年地產商融資緊張，一些項目借道房地產信托，融資成本自然水漲船高。上述公式中，利潤占25%，其實只能是一個大概的估算。

有資料顯示，在三四線城市確實有些暴利樓盤，土地成本只有幾百元/平方米，而房價至少三四千元/平方米，利潤翻倍都是有可能的。但也有些項目，利潤率低到難以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，比如2014年起諸如佛山(樓盤) 雅居樂這樣的地產商完全是在甩賣樓盤，利潤率完全是負的。

土地價格：地塊未來熱度的依據

2015年上半年，天津市共推出經營性用地88宗，同比下跌29.03%；規劃總建筑面積600.04萬平米，同比減少50.18%。其中，推出住宅用地50宗/469.50萬平方米；商辦用地38宗/30.54萬平方米，同比均有不同程度下跌。

雖然上半年各大房企拿地較“謹慎”，但優質地塊的入市仍吸引了眾多品牌房企的眼球，諸如5月15日出讓的西青大學城兩宗地吸引了建工、萬科、房信、景瑞、電建、招商六家企業參與，分別經過了175輪和64輪競拍，激烈程度可見一斑。據了解，天房在38天內拿下了6宗優質地塊，共75.71億元，且4宗為高溢價買入，未來可規劃建筑面積超過70萬平方米。預計未來1至2年內，市區內外將會有多個“天房”品牌項目上市，該企業的市場影響力和品牌號召力將會得到進一步提升。

大沽南路地塊、河西區臺兒莊南路地塊、河西區珠江道地塊、河東區大直沽西路與八緯路交口地塊、西青區衛津南路西側等幾個高價格成交地塊未來有可能會成為價值金地。中國指數研究院天津分院分析師尹洪澤說：“二手房價格對政策環境、區域規劃變化的敏感度更高，房企入手片區內地塊，表明其認可該區域的發展潛力，亦將會有理想的盈利空間，但是否能帶動新的熱門片區還得考慮區域等整體規劃以及地塊規劃帶來的地標性效應。”

投資之契：尋找價值洼地

普通購房者對于“地王”的興趣更多還是停留在茶余飯后的談論上，真正感興趣的還是能否通過土地的出讓情況尋找到價值洼地，抓住投資先機。

以河北區舉例，2015年河北區土地市場進入活躍期。2月，首創置業以10.54億元底價拿下天津地鐵3號線中山(樓盤) 路站上蓋的津北中(掛)2015-006號地塊。首創大河宸章項目負責人曾表示：“河北區有文化、有歷史、有背景、有人文底蘊，同時河北區也是有待開發的區域，未來將是一個房地產經濟價值洼地。”5月，天津潮白湖投資發展有限公司又以5.8億元拿下了緊鄰北寧公園的河北區思源道地塊。同月，規劃地鐵4號線沿線的河北區白廟地塊吸引了天房、旭輝、萬科、建工、和昌五家房企爭相競買，經過135輪競拍，該地塊以13.71億元由天房摘得，溢價率接近27%。而且在今年推出的天津中心城區31宗重點地塊中，河北區占據了4宗。可以預見，未來2至3年諸多沿河地鐵上蓋新盤將先后入市，河北區新房市場勢必將打開全新格局。

“隨著交通配套的逐步完善，環城四區是非常好的置業選擇。”尹洪澤說，“如北辰的南倉板塊、津南的海河教育園板塊、西青中北鎮及東麗的張貴莊等都是不錯的選擇。另外，改善及投資需求而言，今年以來購房政策一再探底，尤其近期二手房及二套房政策出臺，就其升值潛力而言，市內六區更為適合。”