雖然潘石屹與張欣夫婦一致對(duì)外宣稱SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型成功，不過(guò)外界對(duì)其轉(zhuǎn)型的爭(zhēng)議并沒(méi)有停止。

SOHO中國(guó)退出外灘項(xiàng)目之爭(zhēng)，潘石屹對(duì)外回應(yīng)是當(dāng)下“現(xiàn)金為王”。對(duì)于“銷售改持有”轉(zhuǎn)型的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，面臨的是營(yíng)業(yè)額同比下降92%的局面。雖然潘石屹與張欣夫婦一致對(duì)外宣稱SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型成功，不過(guò)外界對(duì)其轉(zhuǎn)型的爭(zhēng)議并沒(méi)有停止。

放手外灘

近日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，其間接擁有50%股權(quán)的公司海之門將進(jìn)行重組。重組之后，海之門以84.93億人民幣向浙江復(fù)星出售上海證大外灘全部股權(quán)。SOHO中國(guó)旗下的全資子公司上海證大五道口、綠城合升及上海磐石將進(jìn)行債務(wù)重組，并將向海之門公司授出的股東貸款歸上海長(zhǎng)昇；而出售之后的海之門向上海長(zhǎng)昇(SOHO中國(guó)間接全資附屬公司)清償31.05億元貸款和14.80億元利息。一系列眼花繚亂的股權(quán)變動(dòng)后，代表著SOHO中國(guó)正式退出持續(xù)了4年的“外灘項(xiàng)目”之爭(zhēng)。退出之后，SOHO中國(guó)從該項(xiàng)目回籠資金50.85億元，通過(guò)此次交易和后續(xù)事項(xiàng)的處理，預(yù)計(jì)將取得約10億元的稅前收益。

回首這幅爭(zhēng)議已久的上海外灘地塊，緣起于2010年上海證大拿下這塊占地45472平方米的地塊后，在2011年11月以95.7億元的價(jià)格，將地塊的項(xiàng)目公司——上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司出售給海之門。項(xiàng)目收購(gòu)方海之門則由復(fù)星國(guó)際、上海證大、綠城及上海磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權(quán)。2011年底，SOHO中國(guó)從上海證大、綠城、上海磐石手中，購(gòu)得海之門50%股權(quán)。但持有海之門另外50%股權(quán)的復(fù)星認(rèn)為其有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。至此，潘石屹與復(fù)興集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌之間展開(kāi)了曠日持久的口水戰(zhàn)。從線下線上的口水戰(zhàn)、輿論戰(zhàn)，最終演變到訴至公堂。2013年4月24日，上海第一中級(jí)人民法院裁定原告復(fù)星集團(tuán)勝訴。SOHO聯(lián)合綠城、證大再次提出上訴，此后二審法庭宣布調(diào)解后未有結(jié)果。

如今，SOHO中國(guó)正式退出上海外灘地塊，換回的是幾十億元的現(xiàn)金，失去的卻是幾年的黃金發(fā)展期。2011年至今，像上海這樣一線城市的地價(jià)漲幅驚人，同樣的價(jià)格想要買到外灘地王這樣位置的地塊，已成為不可能完成的任務(wù)。潘石屹表示：“在今天環(huán)境下，我們還是相信‘現(xiàn)金為王’。祝外灘8-1的項(xiàng)目早日完工。”與潘石屹“現(xiàn)金為王”觀點(diǎn)一致的是，2011年至今，SOHO中國(guó)沒(méi)有新增投資。這種行為在外界看來(lái)，雖然能夠使企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，卻也錯(cuò)過(guò)了發(fā)展的機(jī)遇。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有新增項(xiàng)目，就沒(méi)有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

業(yè)績(jī)堪憂

采取保守策略，退出外灘爭(zhēng)奪，拿到盡可能多的現(xiàn)金，對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)也是無(wú)奈之舉。此前公布的SOHO中國(guó)有限公司2015年度中期業(yè)績(jī)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬(wàn)元，同比下降約94%。SOHO中國(guó)稱，期內(nèi)營(yíng)業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開(kāi)發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)-持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。

早在2012年，潘石屹便宣布SOHO中國(guó)將轉(zhuǎn)型，改變以往將開(kāi)發(fā)的辦公和商業(yè)物業(yè)打散銷售的商業(yè)模式，改為自持經(jīng)營(yíng)。潘石屹立志做“包租公”，一方面是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境變化后，“拿地—銷售”的業(yè)務(wù)模式難以為繼，雖然能短期內(nèi)拿到回籠資金，但在一線城市地價(jià)大漲情況下，資金壓力只會(huì)越來(lái)越大；另一方面，散售帶來(lái)的管理困難愈發(fā)明顯，各個(gè)SOHO樓盤業(yè)主的維權(quán)案例頻繁發(fā)生。潘石屹曾在接受采訪時(shí)直言，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買北京、上海的地塊，根本買不了。

SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，看準(zhǔn)的是持有物業(yè)帶來(lái)的升值和租金收益，但是短期內(nèi)業(yè)績(jī)下降的壓力已經(jīng)出現(xiàn)，這也是當(dāng)時(shí)外界對(duì)其提出質(zhì)疑的原因所在。雖然潘石屹在面對(duì)媒體時(shí)表示，在持有170萬(wàn)平方米上海和北京最繁華地段物業(yè)的基礎(chǔ)上，SOHO中國(guó)能夠做到手持近百億元現(xiàn)金和保持不到25%的凈負(fù)債率，光從這兩個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就足以說(shuō)明轉(zhuǎn)型成功。但營(yíng)業(yè)額降幅超9成的現(xiàn)實(shí)，還是為他轉(zhuǎn)型成功的言論打上了大大的問(wèn)號(hào)。

O2O“稻草”

在潘石屹看來(lái)，年底SOHO中國(guó)的租金收入將大幅提高，盈利已到拐點(diǎn)。而被潘石屹寄予厚望的一站式O2O共享辦公空間SOHO 3Q，也有望借著互聯(lián)網(wǎng)+熱潮為SOHO中國(guó)提升業(yè)績(jī)。

2015年初，關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)已久的潘石屹宣布SOHO中國(guó)將借助O2O推出移動(dòng)辦公產(chǎn)品，隨后在2月初，SOHO中國(guó)設(shè)計(jì)的“移動(dòng)辦公”產(chǎn)品SOHO 3Q正式上線，北京的望京SOHO和上海的上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)共1500多個(gè)座位入市。SOHO 3Q可以通過(guò)手機(jī)APP進(jìn)行線上預(yù)訂，以望京SOHO為例，望京SOHO 3Q有600多個(gè)座位，總計(jì)約6000平方米，辦公桌價(jià)格為800元/周/人，獨(dú)立辦公室價(jià)格為1040元/周/人，滿租后折算下來(lái)租金收益約為周邊寫字樓的2倍。按照潘石屹規(guī)劃，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過(guò)傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，SOHO 3Q雖然勢(shì)頭不錯(cuò)，但對(duì)業(yè)績(jī)報(bào)表的貢獻(xiàn)還是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。近期SOHO中國(guó)首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)離職，似乎也反映了SOHO中國(guó)當(dāng)下轉(zhuǎn)型的難題。