停滯多年的公募REITs終于破冰。9月24日，時代周報記者從鵬華基金獲悉，國內第一只公募房地產信托投資基金—鵬華前海萬科REITs基金將于9月30日在深交所上市交易，屆時普通投資者大約用1萬元，即可成為前海綜合性辦公場地—前海企業公館的房東。而在這只產品誕生之前，國內投資者如果想參與RETIs投資則至少需要100萬元。

9月24日，時代周報記者采訪的多個機構人士普遍認為，此次公募REITs的破冰具有重大意義，預計上市后會受到熱捧。“不僅為政府和企業及廣大公眾投資人公私合作關系實現存量資產盤活和新區開發融資新途徑提供了藍本，而且昭示著RETIs這類在海外市場作為現金、債券、股票之后的第四大資產，進入了中國內地居民的資產配置。”鵬華基金副總裁高鵬表示。

招商證券研發中心債券研究主管孫彬彬告訴記者，公募REITs基金的推出降低了投資者投資于商業地產的投資門檻，為投資者提供了股票、債券之外新的資產配置領域。

REITs的國內試水

REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

這類產品自上世紀60年代在美國誕生后，經過多年發展其優勢獲得認可，并從上世紀90年代中后期大規模發展。根據公開數據，截至2014年，全球共27個國家有上市的REITs市場，共有783只REITs產品在公開市場進行交易。目前，全球REITs總市值已經超過1.3萬億美元，2003-2013年市場年均復合增長率15%，總市值占到全球上市房地產市值份額的45%。

據時代周報記者了解，REITs快速發展的原因在于其較高的收益率。根據美國REITs行業協會2014年統計數據，過去的35年中，權益型REITs的回報甚至略高于標普500 ；而REITs規定每年90%可分配收入給份額持有人，大大增加了再投資回報。REITs長期收益率穩居各大類資產收益率榜首。

不僅是國外，REITs在國內的市場空間也十分廣闊。據海通證券測算，如果按照1960年美國REITs發展初期的規模占比看，未來我國發展REITs 初期的規模將達704.88

億元，再比對美國REITs發展歷程，可預計我國未來上市REITs 規模將達7.72 萬億元。

國內機構對REITS產品也是覬覦已久，但由于登記、上市交易和退出機制不完善，以及審批流程復雜、資產評估難，REITs產品一直難以推進。

去年中信證券推行了兩款類REITs產品，一是“中信啟航”專項資產管理計劃，二是中信華夏蘇寧云創資產支持專項計劃。前者成功實現了在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓；后者推出了售后返租。

但兩款產品都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。因此交易量和流動性都不樂觀，某種程度上失去了REITs的交易功能。

在國內，鵬華基金是較早介入REITs研究和投資的基金公司，自2011年推出首只QDII版REITs投資基金鵬華美國房地產之后，就一直保持在REITs領域的深耕細作，這無疑將為鵬華前海萬科REITs的后期運作提供了強有力的支持。

據時代周報記者了解，2012年開始，鵬華基金就已啟動中國公募REITs基金的設立準備工作，并與深圳市前海管理局開展了廣泛的合作調研。

2014年8月，鵬華基金抽調多部門的業務骨干成立了REITs項目小組，由該公司副總裁高鵬負責項目組的全盤工作，在完成項目風險評估、盡職調查、方案設計、定價談判、稅務處理和商業談判等一系列工作后，終于成功完成了首單中國公募REITs基金。

根據基金合同介紹，鵬華前海萬科REITs實際上是一只封閉式混合型發起式證券投資基金，有10年的封閉期，基金封閉運作期屆滿，基金轉為上市開放式基金 (LOF)。該基金6月26日開始募集，僅用4天，30億元的份額就售罄，基金已于7月7日宣告合同生效，進入運作期。

規模會不斷擴大

9月16日，鵬華基金曾公告稱，鵬華前海萬科REITs將以9月18日為基準日進行份額折算，以及上市交易規則變更，基金進入上市前的最后準備階段。

根據公告，折算后，持有人持有的基金份額將縮小100倍，基金凈值也同步調整。同時，基金最小買入申報數量變更為100份，二級市場交易門檻為1萬元起。

事實上，在鵬華前海萬科REITs之前，普通投資者對REITs類產品是望塵莫及的。之前國內試水的REITs都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。以去年5月份中信證券推出私募REITs產品—中信啟航為例，參與的門檻分兩檔，分別為500萬元、3000萬元。

據時代周報記者了解，鵬華前海萬科REITs基金將以不高于基金合同生效日基金總資產50%的比例投資于目標公司(深圳市萬科前海公館建設管理有限公司及其組織形式變更后的實體)股權，以獲取商業物業穩定的租金收益機會；還將以不低于50%

的基金資產投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產和低風險的二級市場權益類資產的投資收益機會。

鵬華基金副總裁高鵬表示，REITs能夠優化房地產企業的資本結構，有效化解當前房地產金融風險。長期以來，我國房地產開發、基礎設施建設嚴重依賴于銀行貸款及理財產品，融資渠道單一，風險集中。

鵬華基金方面認為，這有利于拓寬資本市場的廣度與深度，不僅可以為中小投資者提供一個投資于房地產市場的通道，降低房地產投資的進入門檻，而且在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，更好地滿足企業與居民的投融資需求。

在時代周報記者參與的一次論壇上，深圳證券交易所副總經理林凡表示，作為在海外市場運作成熟的一類資產證券化投資品種，REITs具備收入穩定、高分紅、高流動性、高成長性等特征，長期以來被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產，是重要的分紅產品，可以增加資產配置的多樣性，一定程度地分散投資風險。

林凡表示，鵬華前海萬科REITs作為首只公募REITs推出后，已經有眾多基金公司主動找上門，積極性很高。“未來國內的REITs品種會不斷增加，規模會不斷擴大，并成為資本市場的一個重要產品。”