■ 樓市觀察

雖然當前全國商品房銷售已經復蘇，但更加重要的指標“房地產開發投資”卻仍未好轉，明顯低于固定資產投資增幅，仍在拖經濟后腿。

雖然“十一”之前樓市迎來兩大利好消息：一是非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%;二是10月8日起全面推行公積金異地貸款業務，但這些利好政策卻沒能刺激三四線城市樓市升溫。另外，無論是去年“930”新政還是今年“330”新政，都沒有使三四線城市樓市回暖。

而房地產企業的每況愈下也佐證著樓市困境。據媒體報道，進入十月，各個上市公司的三季報逐漸開始披露，在業績預告中，多家房企敲響了虧損的警鐘。截至10月12日，滬深兩市共有30家上市房企公布了2015年三季報業績預告,其中,15家房企預告凈利潤虧損，凈利潤下滑企業達14家，占比近五成。

中國樓市是政策市，這點是多數人認同的。但大家也必須清楚，政策不是萬能的，比如去年以來三四線城市的地方政府救市挺賣力的，但市場仍然復蘇乏力。再如，一線城市限購限貸限外都沒有放開，但房價依然雄赳赳、氣昂昂。

2014年至今，全國樓市降溫之后，政策出現不斷出現放松基調。限外令松綁，不再限制境外機構只能在注冊城市購自用房，不再限制個人在大陸需工作生活滿一年，才能購自住房。公積金新政更是不斷放低門檻，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于說直接把此前的“3.30新政”中的公積金政策推翻了，短短半年之內就更新，急促心態可窺一斑。

而今年9月30日的新政更可見，在對購房需求影響最大的房貸政策環節，可謂“窮追猛打”式的放松。

從短期看，2014年全國樓市普遍降溫，自住需求萎縮，同時也壓制了經濟增長。房地產調控的主要目的是熨平市場周期性波動，所以持續放松調控，合情合理。從長期看，新一屆執政者更加強調“使市場在資源配置中起決定性作用”，放松或取消限購、限貸、限價、限外等行政管制措施，逐步建立房地產調控長效機制，應是房地產政策的總體原則。

就短期而言，經濟穩增長非常需要房地產業復蘇，雖然當前全國商品房銷售已經復蘇，但更加重要的指標：房地產開發投資，卻仍未好轉，前8個月增幅已持續下滑至4%以上，明顯低于固定資產投資增幅，仍在拖經濟后腿。

決定政策變化的首要邏輯是，在經濟企穩(GDP增速穩定在7%，不再繼續下滑)之前，國家層面的房地產政策不會收緊。次要邏輯是，在房價明顯上漲之前(由一線城市擴散至二三線)，國家層面的房地產政策保持平穩，甚至進一步寬松，而樓市復蘇乏力的三四線城市，將加碼救市。所以，展望未來，至少今年四季度和明年上半年，政策依然會延續寬松。楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)