截至2014年末，國內在管總建筑面積超過5000萬平方米的物業管理公司有接近20家。越來越多的物業公司企圖擴張，中海物業將面臨不小的挑戰。

迎著物業管理O2O風口，中海物業的上市計劃最終敲定：其將于10月23日登錄港交所，成為繼彩生活(01778.HK)后第二家在香港上市的內地物業公司。

10月14日，中海物業向港交所提交了上市文件，它將從中海地產(00688.HK)中分拆出來，以介紹方式上市，并不涉及新股發行。中海物業股份代號為02669，預計將于10月23日開始在港交所買賣。

作為物業管理行業的標桿之一，中海物業在上市之后將獲得更便利的融資渠道，率先占位。

很多開發商也蠢蠢欲動。萬科、碧桂園等龍頭開發商已公開表示要分拆物業上市，物業管理領域即將迎來一波上市潮。

物業管理第二股

與彩生活IPO不同的是，中海物業選擇了介紹方式上市。

根據上市文件，中海地產將以實物分派方式向合資格股東分派中海物業全部已發行股本，即32.87億股，不涉及新股發行。

分拆上市完成后，中海物業會成為中國海外集團的非全資附屬公司，在層級上與中海地產平行。中國海外集團將持有中海物業61.18%股份。

截至今年5月31日，中海物業管理的物業類型包括住宅社區、商用物業和政府物業，管理的住宅社區數量達341個，商用物業數量達31個，政府物業12個，業務覆蓋50個城市，合計管理建筑面積約6760萬平方米。

由于過去依附于中海地產，中海物業接近90%的管理建筑面積來自控股股東及同系聯營公司。近年來，中海物業除了內生增長外，也嘗試通過收購方式進行外延式擴張。2012年~2014年，中海物業的物業管理總建筑面積分別為3410萬平方米、4590萬平方米、5640萬平方米。

中海物業在公告中表示，將尋求繼續增加現有及新市場內物業管理總建筑面積及數目，從而擴展業務。

與絕大部分物業公司類似的是，中海物業的業務為物業管理服務和相關增值服務，不過當前的收入來源還是以物業管理服務為主。2014年及2015年前5個月，物業管理服務收益分別占總收益的96.1%及95.3%。而增值服務收益分別占總收益的3.9%及4.7%。

值得一提的是，中海物業具有良好的盈利能力。2012年~2014年，中海物業的收益分別為港幣(下同)14.45億元、18.44億元、21.64億元，復合年增長率為33.4%；公司股東應占溢利分別為6150萬元、8550萬元、9710萬元，復合年增長率為25.7%。2014年及今年前5個月，中海物業的毛利率保持在19.2%相對穩定的水平。

同時，中海物業提到O2O平臺對未來增長至關重要。目前主要通過管理處或電話服務熱線提供社區租賃、銷售及其他服務。

藍海or紅海？

經過30多年發展，中國物業管理行業的公司超過10萬家，未來“整合”、“O2O”將成為行業關鍵詞。

彩生活上市之后，通過并購與全委的方式迅速擴張，其管理面積從2013年底的9100萬平方米增長到2014年底的2億平方米，其目標是到2020年覆蓋10億平方米的小區。

萬科物業也在今年走向市場化，在全國各地收購項目，第一年就要新增7000~8000平米的管理面積，其目標是要在2017年實現5億平方米的管理面積覆蓋。

克而瑞研究中心分析師房玲認為，中海物業的未來發展方向有兩個方面：一是通過收購實現擴張；二是不斷發掘O2O潛在價值，而這兩個方向在未來都需要大量的資金支持。由于彩生活的成功，港股平臺對于物管企業及社區O2O的故事較為親睞，因此赴港上市也是中海物業打通資本市場并且較符合企業需求的一條路。

中海物業也在上市文件中表示，公司將尋求繼續增加在現有及新市場內物業管理總建筑面積及數目，從而擴展業務。分拆上市將為公司提供獨立的集資平臺，增加融資靈活性。

O2O方面，雖然概念炒得火熱，但業內真正落地的盈利模式并不多。中海物業在上市文件中重點提及了O2O，但并沒有太多讓人耳目一新的產品。該公司還表示，其O2O平臺是一個相對較新的平臺，正處于不斷蛻變的階段。由于公司對有關新產品及服務的經驗有限，不能保證有關產品及服務將得到住戶的正面響應。

房玲還表示，中海地產目前的項目主要以中高端為主，因此在中海物業服務的大量物業中中高端偏多，業主素質較高，因此收繳物業費難度低、管理難度也相對低。未來企業在擴張過程中的收購難免參差不齊，物管服務水平下降或是物業糾紛都很容易影響到中海地產及中建的業務開展，而且各地的人力成本差異較大，企業能否保持較好單產的同時提高毛利率水平還有待驗證。

而越來越多的物業公司企圖擴張，中海物業將面臨不小的挑戰。截至2014年末，國內在管總建筑面積超過5000萬平方米的物業管理公司有接近20家。