觀點地產網 “守得云開見月明”，作為昔日全國單價地王，華僑城蘇河灣在過去很長一段時間里似乎都不太順心，但如今這家貼有浦西第一塔尖住宅標簽的豪宅項目也在久經陰霾后迎來艷陽天。

近日，中信建投在發(fā)布的研究報告中指出，華僑城主流城市庫存去化效果顯著，尤其是高端產品蘇河灣抓住了市場改善窗口，實現快速去化，目前該項目大平層僅剩約20套左右。

看起來，與往年相比蘇河灣似乎已經漸漸脫下“霧靄”的外衣。華僑城(上海)置地有限公司市場助理李幸向觀點地產新媒體坦言，華僑城蘇河灣今年確實賣得很好，整個項目已經賣掉了大部分，整體貨源不多了。

或許，對于蘇河灣今年銷售回暖，從華僑城(亞洲)公布半年報中亦可找到蛛絲馬跡，彼時官方數據透露，蘇河灣上半年錄得銷售13.05億元，比去年大幅增加434.8%，這一數據幾乎可以同過去幾年蘇河灣每年的銷售總額相提并論。

對此，萊坊中國董事及研究及咨詢部主管楊悅晨就認為，蘇河灣今年銷售轉好主要還是受益于政策方面的松動。市面上的貸款利率已經低了不少，銀行放款也有所松動，所以購房者只要手里有置業(yè)需求的話，可能都會選擇這個時點入市。

蘇河灣“艷陽天”

地王的成長似乎都是摻雜著一半的贊譽和詆毀，從2012年9月14日首次開盤以來，頭頂地王光環(huán)的蘇河灣就身陷價格與銷量的雙重輿論漩渦中。

在外界看來，與一再鋪陳的貴價宣傳相比，過去幾年蘇河灣的銷售業(yè)績堪堪“及格”。即便在入市之處，蘇河灣選擇5字頭低開，依然未交出一份光鮮的成績。

彼時有說法稱，當時的市場還不足以支撐高端項目的走俏。

因此，在其后幾年，蘇河灣銷售上遲遲未見太大改善，2013年和2014年分別錄得合約銷售18億元和14億元，

與稍顯平凡的銷售業(yè)績相比，彼時的蘇河灣在價格方面卻賺足了眼球。2014年7月，蘇河灣最新獲批預售的95套住宅中最高單價達29.8萬元/平方米，直抵上海房價天花板。自此以后，30萬元也成為外界提及蘇河灣的另一個關鍵詞。

然而，不可否認一個豪宅項目的“長成”兼有天時、地利、人和三大因素作用，但在蘇河灣前期的成長中，似乎唯獨缺少天時的眷顧。

現在，隨著寬松性政策的出臺，蘇河灣也終于在久霾后等來艷陽天。華僑城亞洲半年報數據顯示，僅今年上半年，蘇河灣實現銷售13.05億元，比去年大幅增加434.8%，前三季成交已達31套。

李幸向觀點地產新媒體表示，蘇河灣今年去化較快，一方面是受益整體市場的回暖，另一方面也是華僑城產品和品牌逐步滲入的結果，“華僑城進入上海的時間不算太長，因此對品牌會有熟悉或者慢慢了解的過程，況且前兩年整體市場比較一般?！?/p>

在楊悅晨看來，類似于蘇河灣這樣的豪宅項目在今年出現“爆發(fā)”，主要是政策因素的影響。貸款利率和銀行放貸都有所松動的情況下，有置業(yè)需求的買家往往都會選擇這一時間節(jié)點入手。

“持續(xù)的降息以及首付比例下調，調動了潛在置業(yè)需求者的購買積極性，剛性置業(yè)以及改善性置業(yè)需求都有所增加?！?/p>

同策咨詢研究部數據顯示，2010-2014年這5年上海單價10萬以上的天價豪宅分別成交了100套、110套、149套、126套、173套，5年平均每年賣出132套。僅僅2015年前三季度，上海單價10萬元/平方米以上天價豪宅就賣出344套，大幅超出近5年132的年均套數。

在迎來今年銷售業(yè)績高漲之時，李幸透露，2016年華僑城蘇河灣還將有酒店式公寓產品推出，而目前存量住宅的總價基本都在4500萬以上。

坎坷的養(yǎng)成史

現在，華僑城蘇河灣光亮外表下，同樣隱藏著一段略顯坎坷的養(yǎng)成史。

2010年2月11日，經過百輪競價后，華僑城擊敗了盛高置地和百仕達控股聯合體，最終以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價率49%，樓面價高達5.28萬元/平方米，一舉創(chuàng)造了當時的全國單價地王。

當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。至此，蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

華僑城在2010年年報中稱，蘇河灣項目部分產品將于2011年年內進入市場，但是隨著巨大的資金壓力加上市場環(huán)境的惡化，蘇河灣項目的推進可謂一波三折。

為了解決資金問題，華僑城在2011年3月宣布計劃向母公司華僑城集團申請委托借款130億元，意在向蘇河灣等項目輸血。其后，華僑城更是一度被傳欲出售蘇河灣項目以回流資金。

2011年11月，華僑城再次表態(tài)稱：“按照公司計劃，最早明年8月會推出第一批產品，將會以SOHO酒店式公寓產品為主?！?/p>

蘇河灣項目重要性對華僑城來說顯而易見，不愿將利益拱手讓人的華僑城在2012年1月引入兄弟公司華僑城亞洲。

2012年1月13日，華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司Great Tec已于1月5日與華僑城房地產訂立資本投資協議，有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元，而華僑城上海置地正開發(fā)的項目就是蘇河灣地王。

2012年6月20日，華僑城亞洲發(fā)布一則關聯交易公告稱，注資蘇河灣項目的資本投資協議已于當日正式完成。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項目上占股比例達到50.5%，從而正式控股該項目。

這也意味著，華僑城亞洲在董事會中將扮演主導角色，從而控制整個項目未來的戰(zhàn)略、預算、開發(fā)進度和成本支出以及資產和重要的人事安排。

對于當時兄弟之間的聯手，華僑城總裁劉平春當時接受媒體采訪時亦不避諱其資金訴求：“受調控影響，國內的融資環(huán)境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項目，是希望能建立與香港投資者的關系，打開香港融資平臺。”

有了資金筑底后，蘇河灣項目的開發(fā)也逐漸步上正軌，但這一滬上豪宅顯然已多了幾分曲折的故事。