【中國樓市將很快陷入大蕭條？】今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現引發公眾熱議。對此，有業內分析人士指出，土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。

今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現引發公眾熱議。對此，有業內分析人士指出，土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。

京滬土地市場大熱

據中新網報道，近來，北京、上海等一線城市土地市場持續火爆，高價地、高溢價率地塊頻頻出現。日前，豐臺區花鄉兩地塊經過開發商激烈爭搶，分別花落葛洲壩集團房地產公司、中鐵置業與中鐵投資聯合體，一天內共收得出讓金60.5億元。

其中，花鄉樊家村地塊現場競拍尤為激烈，多家房企輪番叫價，最終葛洲壩集團以49.5億元、溢價率50%的高價將其收入囊中，同時該地塊需配建4.1萬平米公租房及6.18萬平米“農民回遷房”。另外一地塊以11億元成交，溢價率達到55%。

事后有機構測算，樊家村地塊的樓面價超過7萬元/平米，遠超周邊在售樓盤價格。值得注意的是，新“地王”的產生不但給周邊樓盤帶來十足的底氣，也為周邊曾經的高價地成功解套。

與樊家村地塊緊鄰的就是懋源地產的釣云臺以及夏家胡同地塊。其中，在2013年，懋源地產拿下夏家胡同地塊樓面價超過4萬元/平米；就在不久前，緊挨著樊家村6號地的釣云臺項目剛剛公示預售證，4棟樓均價都在10萬元/平米以上，有房源最高均價甚至超過13萬元/平米。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，樊家村地塊是今年以來四環內出讓的第二宗住宅用地，其位置更優于上塊“地王”石榴莊地塊，稀缺程度不言而喻，因此遭到“瘋搶”也就不足為奇。如今，新樊家村地塊樓面價超7萬元/平米，預計未來售價將在15萬/平米左右。

更加值得玩味的是，未來近一個月時間里，北京正在交易的各類地塊還有32宗，其中經營性用地29宗，且多為住宅類用地，初步統計規劃建筑面積近400萬平米，幾乎與前8個月北京成交宅地的規劃總建面持平。這也是繼2013年年底之后，時隔近兩年北京土地市場再次出現集中供地熱潮。

為此，亞豪機構市場總監郭毅分析稱，開發商手中的商品住宅在經過今年的快速去化后，庫存已大幅消減，年末補充土地儲備的意愿大增，因此國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過于激烈的競地局面，從而達到平抑地價的目的。

北京土地市場大熱并非個例，上海等一線城市同樣表現不俗。據《東方早報》等媒體報道，9月16日，上海土地市場當天掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%。同樣在國慶假后，上海相繼有多幅地塊成交。不過，日前上海土地市場卻遭遇“潑冷水”，相繼有5地塊被叫停。

對此，上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新網房產頻道表示，從上海9月份的土地交易數據能夠看出，溢價率創下了新高，反映了房企對于后續市場的認可和承受能力。暫時性的土地交易終止或中止，和此前對于此類地塊修改規劃有關系。

從實際情況看，整個市場拿地熱情并沒有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線城市市場。

不過，有分析指出，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。

而從歷史經驗來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。

從短期來看，當前樓市仍然是調整期，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

另據了解，發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的課題組在2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市的結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。

此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市就要新建13個城區。“有研究數據顯示，全國新城新區規劃人口達到34億”。

根據統計局的數字，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮人口全部裝進去。這些統計還沒有包含小產權房、集資房、軍產房等五花八門的房子。在很多地方，小產權房、集資房的存量，甚至超過商品房。

明年樓市陷大蕭條？

每年的9月和10月都樓市銷售的旺季，在央行8月底再次降息、降準后，業內人士普遍看好降息、降準后的房地產市場，但也有經濟人士表示，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，樓市2016年初或將進入新一輪蕭條。

樓市銷售人員稱，9月和10月是金九銀十，這兩個月是每年樓市銷售最好的季節，尤其是央行降息、降準后，業界都認為樓市成交量勢必會反彈。但是，同策諮詢研究中心總監張宏偉8月31日撰文表示，不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產市場怎么樣？

據報道，張宏偉認為，繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。之所以樓市會陷入蕭條，張宏偉認為有六大理由：

其一，樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。

這對于未來房地產市場需求特征來講，就會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場特征。從樓市大趨勢來看，當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

其二，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。今年 “330新政”以來，大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

因此，在央行降準降息的政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個月銷售業績在全年的比例，防止市場環境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業被動推盤的局面。

其三，美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。

事實上，放開外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。

其四，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期。

其五，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發布“救市”措施、央行已經累計五次降息四次降準，與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至。

但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。張宏偉認為，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

其六，對于大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。

事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；對于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產市場；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。