2015年通州商住公寓月度成交表

2015年通州區住宅月度成交量變化表 (不含保障自住及商住)

相比以豪宅區姿態沖出重圍的豐臺區，上半年樓市的絕對“主角”——通州，近來的日子并不好過。純商品住宅陷入零供應，商住類項目因入市節奏放緩成交量同樣下滑嚴重，未來一個月集中出讓的26宗土地中也未見通州的身影。通州樓市的冬天已提前到來。

如何過冬?曾經的大面積降價是否會再次出現?不同板塊給出的答案截然不同。業內人士表示，通州區樓市成交下行趨勢已成定局，但如何應對這一形勢，通州不同板塊項目采取的方式會有較大差異。有大量存量土地和項目的臺湖板塊受此輪限購波及最大，存在降價換量的可能，但新城核心區由于存量小、在售項目少，開發商缺少降價促銷的動力，大規模降價很難出現。與此同時，通州的冬天對于順義、亦莊等相鄰板塊利好明顯，通州外溢的購房需求將主要流向這些區域。

通州純商品住宅成交持續回落 樓市焦點地位不保

前八月，如果每個房地產業內人士被問到北京樓市哪兒最熱，通州是毫無疑問的答案。但815通州樓市的雙重限購政策出臺后，這一結果出現了反轉性的變化，北京樓市主角的地位不再屬于通州。

上周(10.12-10.18)，通州位列北京各區域商品房成交套數榜首。不過，這一榜首并不是通州樓市經歷雙重限購后迅速回暖的佐證，1066套成交中，916套源自通州自住房項目中國鐵建·通瑞嘉苑，剔除這916套之后，通州的成交量排行僅能位列第四。

據亞豪機構統計數據顯示，10月上半月，通州區商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交238套，占到全市總成交量的15%，這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份，通州區以1967套的成交量占全部成交的比重高達25%，接下來的兩個月該區域成交更是屢創新高，占全部成交比重維持在22%左右。但是進入9月之后該區域成交大幅下滑，10月亦維持這一趨勢，由此，通州區樓市成交下行趨勢已成定局。

通州樓市的冷不僅體現在純商品住宅的成交上，商住項目也同樣告別了8月雙限購政策剛出臺時人氣爆棚的狀態，10月成交量較8月也出現大幅下滑。亞豪機構市場總監郭毅表示，通州商住項目成交量在這兩月的走低主要與新增供應少有關。通州新城核心區受制于預售許可證的發放進度慢，導致大量計劃上市的項目擱淺，短期內出現市場供給的空窗，因此造成成交的下滑。目前除了朝北8080、富力運河十號等前期取得預售許可證的項目有新增簽約外，本月通州還沒有新的商住項目拿到預售許可證。

限購后受影響差異大 臺湖板塊最受傷

上周末，通州核心區某項目的售樓處，偌大的沙盤前只有一對夫妻在聽置業顧問講解著項目的情況。據項目銷售人員介紹，該項目目前還有幾十套房子可售，價格在34000-41000元/平方米，相較815雙重限購政策出臺前并沒有太大變化，銷售人員表示，雖然限購了，但他們項目并不急著清盤，“該買的人還得買”。售樓處的保潔人員則向《廣廈時代》透露，雙重限購后售樓處的人少多了，8月份的時候，忙得根本停不下來。

不過，“不著急”并不是通州所有項目目前的心態，一些板塊受波及則更重。多家房企集中重倉的臺湖就是此輪限購的重災區，如何自救成了難題。

亞豪機構市場總監郭毅表示，通州目前主要分成三個片區，新城核心區、臺湖和馬駒橋，受到815政策影響最大的就是臺湖，臺湖雖然僅有3-4個項目在售，但近三年通州出讓的住宅用地都位于臺湖，這個片區內仍有大量潛在純商住宅，并因限購升級而導致去化緩慢。如果該政策長期執行，臺湖板塊開發商則存在以價換量的可能。因為該區域的庫存過高，而且部分項目拿地較早，地價不高，有一定騰挪價格的空間，但其他板塊降價的可能性很小。

郭毅介紹，通州新城核心區在售住宅項目很少，且其中的相當部分在限購前已基本清盤，潛在供應以商住公寓為主，而商住類產品此次并未受到此次限購的波及，因此新城核心區在售項目的開發商并沒有降價促銷的動力。

而馬駒橋板塊本身就以商住類產品為主，因此也沒有受到太多不利影響。而這兩個區域反而因為通州行政副中心的定位以及各項配套完善提升片區內的購房需求，特別是新城核心區。

除了這三個比較大的板塊外，通順路沿線也集中了多個在售樓盤。對于雙重限購對這一板塊的影響，郭毅表示，該板塊以低密度產品為主，在通州有一定的稀缺性，隨著通州新城規劃的落地，通州也在由過去的剛需型市場升級為改善市場，低密產品在區域內的需求基數有望持續上升，因此這個區域降價的可能性也不大。

通州限購為其他板塊做嫁衣 北京周邊泡沫將削減

雙重限購政策讓通州樓市叫苦不迭，而相鄰板塊項目則“喜迎通州限購”。在亦莊某項目的售樓處，置業顧問就向《廣廈時代》分析了亦莊和通州樓市目前的形勢。該置業顧問介紹道，該項目目前售價在35000元/平方米左右，這個價格比通州部分項目價格還要低，但居住品質相比通州要好不少。“亦莊整體密度低，規劃整齊，交通也方便，不管以后還在CBD上班或是去通州上班，在亦莊住著都不遠”，他還表示，亦莊的地價也節節攀升，未來升值潛力也可以預計。

他告訴《廣廈時代》，他接待的客戶中，就有從通州過來的，本來很多在亦莊上班的人就住在通州，通州限購了亦莊自然就成為他們的首選。

郭毅表示，從居住需求來看，通州限購后外溢的購房需求主要流向了與之相鄰的亦莊、順義等區域。

借著通州限購炒作的還有北京周邊的燕郊、大廠等地，當地開發商認為，通州的限購將直接帶動這些區域房價的繼續上漲。對此，郭毅表示，通州的雙重限購短期內把投資客擠壓到了與通州相鄰的燕郊、大廠，但這些區域交通瓶頸及生活配套匱乏的現狀仍然存在，未來能否瓜分到通州利好也尚是未知數，如果通州的加強版限購長期執行，通州二手房將會率先降價，降價終將波及房價泡沫嚴重的燕郊及大廠，這些房價過快上漲的區域，在面臨市場調整時，價格將出現明顯回落。

調控政策決定區域發展命運

城市價值兌現有望帶來新增需求

雙重限購政策為火熱的通州樓市澆下一盆冷水，但并不是通州樓市成交量大幅下滑的唯一原因。作為北京樓市的晴雨表，通州樓市的發展一直伴隨著“炒作”。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從通州區歷年的成交情況來看，該區域成交高峰除去受到整體市場形勢的影響之外，也與區域發展規劃的“炒作”周期基本吻合。2009年，受到通州新城規劃的刺激，該區域成交出現大幅跨越式增長，占全市成交的比重也首次突破10%;2012年，北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰略，打造功能完備的城市副中心”，更加明確了通州作為城市副中心的定位，同年區域住宅成交再次出現跨越式增長，年度成交占比也開始站穩10%以上，并且在2013年達到18%的高峰。

進入到2015年，先是“積分落戶”政策的頒布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州樓市再度火熱，連續數月成為全市市場的主力支撐，并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是這一趨勢卻被8月頒布的單區限購政策所阻斷，在北京市整體限購政策之下，通州區新增區域限購政策，雙重限購的嚴厲性也使得區域熱潮無法再度掀起。

另外，除去政策的影響之外，區域潛在供應的不足也難以支撐成交的持續長時間上漲。任啟鑫分析，通州區在北京各郊區縣當中發展最早，經過多年發展，該區域住宅開發已呈現一定規模，可供開發的住宅用地不斷減少，并且在“市政府東遷”的規劃影響之后，區域內預留大量配套建設用地，并將推地方向轉為商業及辦公用地，住宅用地成交自2013年開始即出現大幅下滑，截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應的減少，特別是純商住宅的極度衰減必然將導致未來通州純商住宅的成交難以為繼。

雖然通州樓市成交量下行的局勢已不可避免，而且業內人士認為，通州的雙重限購將是一個中長期政策，但通州未來城市價值的發展還是被市場所看好。任啟鑫表示，前期推動通州樓市向好的種種因素并未退卻，調控稍有放松，區域樓市仍將繼續向好。通州核心區一項目的開發商也表示，即使調控不放松，隨著通州核心區建設的不斷推進，一些大項目引進人才的進入，通州可置業的人群基數也會增長，核心區項目未來的銷售并不是難題。郭毅則認為，通州的人才引進計劃、試點積分落戶計劃等政策如果都順利落地，加強版限購就算不松，也會為區域帶來新增需求，對于多年沒有土地供應的核心區項目，未來前景依然看好。(門庭婷)