“十一”期間，一名中國“土豪”以近14億日元買下東京兩幢住宅的新聞震驚日本。據居外網發布的購房意向指數顯示：今年二季度中國人對日本房地產的購買意向指數比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%。”

“最近確實很忙，特別是‘十一’期間。當時我們是在上海、東京、大阪三地跑，先是10月3日到10月6日在上海開展會，再是帶客戶到東京看房，最后回大阪簽約。”作為搜房網常駐大阪的房產經紀人，劉小姐親歷了近年中國游客“掃樓”日本的熱潮。

也正是在“十一”期間，一名中國“土豪”以近14億日元買下東京兩幢住宅的新聞震驚日本。事實上，這已并非孤例。居外網中國區總經理葛奕婕女士對《第一財經日報》記者表示：“居外網發布的購房意向指數顯示：今年二季度中國人對日本房地產的購買意向指數比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%。”

中國土豪日本掃樓，真的只是“有錢任性”嗎？葛奕婕為《第一財經日報》記者分析道：“日本房產近來受到關注主要因2020年東京作為奧運會主辦城市的利好消息帶動。加上日元對人民幣匯率低了約1/3，日本房產也變相地便宜了很多。此外，日本對中國人的旅游簽證放寬，去日本旅游和留學的人越來越多。日本與中國距離近，文化習俗相近，軟文化也為中國人所喜愛。而且日本房產也是永久產權。”

租金回報可觀，租賃市場成熟

那么，日本的住宅價格到底高不高呢？根據搜房網的數據，2015年7月東京圈公寓均價2868萬日元/套，獨棟別墅均價3217萬日元/棟。Numbeo數據庫顯示，東京的房價收入比(90㎡住宅的平均房價與家庭平均可支配年收入之比)為22.82，與紐約(23.19)較為接近。其他熱門城市中，悉尼(12.21)和首爾(13.95)相對較低，倫敦(31.07)和北京(37.19)較高。當然，作為首都的東京房價要遠高于日本的其他地區。以東京都澀谷區中心的40㎡住宅(房齡10~20年的公寓)為例，交易價格一般在4000萬日元左右(合人民幣200萬元以上)；在新宿區，相似條件的住宅交易價格一般為3000萬~4000萬日元，而在大阪市中央區，同等條件下的價格只有上述的1/2左右。

房價不算太高，那租金能否帶來高回報？第一太平戴維斯(Savills)調查顯示：2015年二季度，東京中心23區的平均租金為3603日元/㎡，同比上漲1.1%。另據搜房網數據顯示，東京的平均租金回報率可達5.02%，相比之下北京僅為2.66%。劉小姐表示：“大阪的房價是東京的60%左右，但租金卻相差不大，所以大阪的租金回報率一般高于東京。一般而言，大阪的租金回報率可達5%~8%，最高的高達10%，而東京的租金回報率一般為4%~6%。”

同時，日本也有著成熟的房屋租賃市場，中等收入水平的日本人樂意租住而非買房，這一點在東京等大城市尤為明顯。2015年，東京23區家庭的房屋自有率僅為45%，而房屋出租率則高達96.4%。葛奕婕表示：“在日本的投資房主要是小戶型的單身公寓。因為日本人18歲離家后，總有起碼10年的時間會租住房屋，所以單身公寓總是供不應求。”一位在日本生活了6年的中國留學生告訴《第一財經日報》記者：“身邊有很多朋友租房生活，甚至租房結婚。”談及原因，她表示“較高的房價當然是原因之一。同時，日本企業職務調動頻繁，年輕人經常搬家，但由于戶籍制度十分寬松，福利保險、子女教育等都不受戶口限制，不會有后顧之憂。日本租房中介眾多、服務周到，租房時到中介事務所或登陸各中介網站，說明要求后就可以方便快速地找到自己滿意的房源，這也是日本人偏好租房的原因。”對于中國投資者而言，購買后出租的“投后管理”也無需過分操心。葛奕婕介紹，一般中介公司可推薦物業管理公司，大型的中介甚至有自己的物業管理部門可幫助投資者出租和管理。

外國投資者難享低利率福利

不過，盡管實施寬松政策的日本融資成本較低，但來自外國的個人購房者不一定能享受到低利率的福利。葛奕婕表示：“日本人零首付都可以買到房子，而如不是日本人，則幾乎不可能在日本銀行貸款。”中國銀行日本的官網資料顯示，中國銀行在日本的分支機構可以為中國籍貸款者提供住房貸款，但條件是“原則上為有在日合法居留資格的中國籍自然人，對于不具有在日居留資格的中國籍自然人，須要求其在日本開設存貸款賬戶，原則上購房首付款在50%以上，貸款期限不超過15年。”“由于貸款條件嚴格，一般中國購房者會選擇現金支付。”劉小姐表示。

不過，盡管從租金回報上看日本購房“穩賺不賠”，但與房產有關的繁多稅費仍需中國投資者特別留意。日本法務省網站公開資料顯示，在購買房產時，購房者需繳納不動產交易稅、登記稅、消費稅、印花稅等，據《第一財經日報》記者測算，稅收共計為房產價值的13%以上，如果房產來自繼承或贈與，還需額外繳納繼承稅或贈與稅；同時，在持有房產時，持有者每年還需繳納固定資產稅、都市計劃稅，共計稅率為1.7%左右；在出租房屋時，另需繳納租金收入的所得稅和居民稅；在售賣房屋時，需繳納售賣所得收入的所得稅、居民稅和印花稅，共計約為房產價值的20%~40%。

房價長期走勢需謹慎斟酌

當然，考慮到長期趨勢，日本房產自身能否保值、增值仍需中國投資者謹慎考量。日本輿論普遍認為，以2020年東京奧運會為分界，短期內在寬松政策和奧運會效應的雙重拉動下，東京等主要城市房價上漲前景較好，但長期趨勢尚難以預測。

事實上，上世紀90年代房地產泡沫破裂之后，“失去的二十年”里日本房價較泡沫經濟時期下跌了70%。直至2012年底安倍晉三上任后，為達到2%的通脹目標并刺激經濟增長，日本央行大力推動量化寬松和質化寬松的貨幣政策(即QQE)，導致日元大幅貶值，建筑成本飆升；又適逢2013年東京申奧成功，三大都市圈(東京、名古屋、大阪周圍)房價開始回升。日本國土交通省數據顯示，2013年4月至2015年4月期間，東京都住宅價格上漲10%，其中高級公寓價格上漲了20%。

但基于供求關系考量，在人口老齡化嚴重的日本，房價長期走勢的不確定性仍是投資者需要慎重考慮的風險因素。日本知名房地產專家榊淳司8月29日在《Business Journal》雜志上撰文指出，“從中長期來看，根本上決定房價的是供求關系。”他強調，“隨著日本人口日益減少和老齡化程度的加深，奧運會結束的2020年很可能正是東京人口開始減少的拐點，屆時奧運會帶來的住宅供給增多和人口減少帶來的住宅需求減少同時發生，可能導致新一輪房價大跌。”當然，除了日本房地產市場的內部變化之外，作為日元資產，匯率的變化趨勢也是中國投資者務必關注的宏觀問題。