房企加速金融創(chuàng)新

去年以來，房企加速在金融領(lǐng)域探索創(chuàng)新，除參股或設(shè)立金融機(jī)構(gòu)外，擁抱互聯(lián)網(wǎng)成創(chuàng)新熱點(diǎn)

近期房企在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域嘗試頻頻。10月20日，恒大地產(chǎn)以北京自住房項(xiàng)目“應(yīng)付購房款”為投資標(biāo)的，發(fā)行了一款“恒大購房寶”，融資3億元。

“以前說地產(chǎn)商也能講金融?這是瞎胡鬧”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)10月20日在出席第十一屆中國地產(chǎn)金融年會上表示，此前開發(fā)商主要面向銀行抵押、借貸，金融模式單一，但近期地產(chǎn)金融有了很多變化，包括股權(quán)融資、債權(quán)發(fā)行，以及互聯(lián)網(wǎng)眾籌等新形式。

記者了解到，去年以來出現(xiàn)了多家房企在金融領(lǐng)域的合作探索，目前參股或設(shè)立金融機(jī)構(gòu)、擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融成為房企嘗試的熱點(diǎn)。

行業(yè)分化

融資能力成關(guān)鍵

10月20日，恒大地產(chǎn)宣布和互聯(lián)網(wǎng)金額借貸平臺搜易貸合作推出“恒大購房寶”，以北京大興自住房恒大翡翠華庭的“應(yīng)付購房款”為投資標(biāo)的，推出8個(gè)月收益率8%的產(chǎn)品。據(jù)搜易貸透露，由于自住房購房人的信貸評級、還款能力都較好，產(chǎn)品一上線就被搶光，恒大共融資3億元。

記者了解到，近期包括遠(yuǎn)洋、中國金茂、首開等房企在金融業(yè)務(wù)方面都動作頻頻，或是參股資產(chǎn)管理公司、開設(shè)金融業(yè)務(wù)子公司或嫁接互聯(lián)網(wǎng)，越來越多的房企將目光聚焦在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上，其原因在于行業(yè)分化下，融資能力成為決勝關(guān)鍵。

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹10月20日在第十一屆中國地產(chǎn)金融年會上表示，由于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)資金期限普遍不到兩年，投資回收周期不斷延長，結(jié)果70%以上的企業(yè)投資回收周期長于債務(wù)期限，面臨再融資壓力。土地成本占比的上升還導(dǎo)致了行業(yè)利潤率和周轉(zhuǎn)率的持續(xù)下降，今年上半年行業(yè)平均投資回報(bào)已經(jīng)低于債務(wù)融資成本，這意味著地產(chǎn)行業(yè)面臨著大規(guī)模的整合。

前景看好

需防范新金融風(fēng)險(xiǎn)

面對房企積極介入金融領(lǐng)域的探索，業(yè)內(nèi)普遍看好前景。業(yè)內(nèi)人士指出，面對老齡化、人力成本提升、地價(jià)提升等因素，房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，未來房地產(chǎn)金融將更為細(xì)化，融資工具更為深化。而這些細(xì)化的方式，將有可能解決未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的開發(fā)問題。

“互聯(lián)網(wǎng)建立了用戶和資本的新通道”。任志強(qiáng)表示，除互聯(lián)網(wǎng)外，未來股權(quán)和債權(quán)這兩個(gè)市場有望進(jìn)一步放開，開發(fā)商將有更多的機(jī)會和工具來進(jìn)行兼并收購，尤其是在需要巨額啟動資金的存量房市場。

不過，面對諸多創(chuàng)新形式，也有專家提醒地產(chǎn)金融創(chuàng)新中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁董續(xù)勇10月20日表示，地產(chǎn)金融創(chuàng)新是要落腳到更好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，更好地降低融資成本，要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高資源配置效率，具備了這四點(diǎn)，才能說是一種完善的地產(chǎn)金融創(chuàng)新形式。

創(chuàng)新模式一

參股或創(chuàng)辦金融公司

在業(yè)內(nèi)看來，依托主營業(yè)務(wù)，借助多種金融渠道實(shí)現(xiàn)跨界經(jīng)營，是房地產(chǎn)市場變革的一大趨勢，而參股或設(shè)立金融機(jī)構(gòu)是房企向金融業(yè)延伸最直接、最有效的方式。

記者了解到，目前國家逐步放開民間資本投向的限制，為房企轉(zhuǎn)向金融業(yè)提供了政策支持。目前房企正在加快內(nèi)部資源整合，通過銀行、保險(xiǎn)、券商、金融公司、金融交易平臺等渠道鋪設(shè)金融業(yè)務(wù)，推動房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的深度融合。

10月14日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)披露認(rèn)購中國資產(chǎn)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司——中國華融，以53億港幣成為華融IPO的基石投資者。其實(shí)早在3月，遠(yuǎn)洋高層就表露過在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面的決心。

今年3月30日，在遠(yuǎn)洋舉行的海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾明確表示，遠(yuǎn)洋未來的愿景是成為以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。

接近遠(yuǎn)洋的人士表示，華融旗下銀行、信托、證券、期貨、金融租賃等金融牌照，對未來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)拓展意義巨大。同時(shí)，遠(yuǎn)洋作為華融的基石投資者，未來雙方在房地產(chǎn)基金方面的合作將更為順暢。

除參股模式外，房企成立金融機(jī)構(gòu)的案例也在增多。以越秀集團(tuán)為例，2012年初越秀集團(tuán)整合旗下金融業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)成立了越秀金融集團(tuán)，全面布局金融產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略開啟。越秀金融集團(tuán)采用多種方式拓展金融業(yè)務(wù)，相繼成立證券公司、小貸公司、融資租賃公司、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)。目前越秀金控集團(tuán)基本形成了以銀行、證券為核心的金融控股格局，全力打造的金融全牌照布局基本完成。

創(chuàng)新模式二

互聯(lián)網(wǎng)金融滲透全產(chǎn)業(yè)鏈

互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)暴進(jìn)一步席卷房地產(chǎn)行業(yè)。在房企轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)上下游的業(yè)務(wù)鏈條成為房企開啟全新業(yè)務(wù)模式的新契機(jī)。

在互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的大環(huán)境下，各大行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)紛紛推出互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，如綠地轉(zhuǎn)型大金融，推出“綠地寶”，萬達(dá)推出眾籌產(chǎn)品“萬達(dá)快錢”等。而長期以來專注于高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持有的中國金茂也在最近推出了旗下第一款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。

住建部政策研究中心主任秦虹在十一屆中國地產(chǎn)金融年會上表示，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)告別了過去絕對的短缺，行業(yè)競爭嚴(yán)重加劇的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都在積極探索營銷方式、服務(wù)模式、經(jīng)營理念和融資結(jié)構(gòu)等方面的轉(zhuǎn)型。在探索這些轉(zhuǎn)型的過程中，可以說互聯(lián)網(wǎng)金融也為企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)很好的選擇的渠道。目前房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、持有等全產(chǎn)業(yè)鏈。

秦虹認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在表面上是解決了開發(fā)企業(yè)融資的小小缺口，或者更多是解決營銷渠道問題。如果互聯(lián)網(wǎng)金融能夠規(guī)范、廣泛地發(fā)展，或者從未來的周期上來看，它的確有利于推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也認(rèn)為，在未來，房企為消費(fèi)者提供的不僅僅是住所，而是金融、服務(wù)等多種增值服務(wù)。而伴隨著這些業(yè)務(wù)的挖掘，也將成為房企轉(zhuǎn)型和穩(wěn)增長的動力。

不過，包括董續(xù)勇在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士也表示，互聯(lián)網(wǎng)金融需要有配套的法規(guī)完善，沒有法律法規(guī)的保護(hù)，包括眾籌在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)金融模式將是不可持續(xù)的。(記者 方王洋)