在“豪宅元年”，位于南三環(huán)與南四環(huán)之間的樊家村地塊拍出7.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，讓業(yè)內(nèi)瞠目結(jié)舌。一塊高價(jià)地誕生，就意味著未來(lái)就會(huì)有一個(gè)高端樓盤(pán)誕生。已經(jīng)確認(rèn)的事實(shí)是，北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊，其中樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的有10宗地。

就這樣，在業(yè)內(nèi)人士的驚詫、議論及爭(zhēng)議聲中，豪宅市場(chǎng)開(kāi)始走向幽深莫測(cè)的紅海，而北京樓市的新房市場(chǎng)或許已與首次置業(yè)的時(shí)代道別。

豪宅市場(chǎng)必定是紅海

“未來(lái)北京售價(jià)在10萬(wàn)+的項(xiàng)目將有50個(gè)”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疊加部分老項(xiàng)目，未來(lái)北京售價(jià)在10萬(wàn)+的項(xiàng)目將有50個(gè)。以今年來(lái)看，北京預(yù)期均價(jià)突破10萬(wàn)元的期房住宅合計(jì)有12期，而往年僅兩期左右。

供應(yīng)量如此大幅度的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了成交量的漲幅。“即使按照2015年頂豪井噴的成交量看，實(shí)際簽約有望達(dá)到220套，剔除盤(pán)古大觀的批量成交后，成交量大約在130套左右。而目前待售、預(yù)期售價(jià)在10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)3000套。”張大偉表示，如果剔除了盤(pán)古96套、萬(wàn)柳書(shū)院38套，西宸原著10套、其他項(xiàng)目簽約只有個(gè)位數(shù)。

從豪宅的潛在客戶(hù)來(lái)看，近年來(lái)，金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域迅速發(fā)展，產(chǎn)生了一批高收入人群。北京晨報(bào)記者此前走訪了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員也透露購(gòu)買(mǎi)豪宅的客群日趨年輕化。但這批“新貴人群”的增長(zhǎng)速度與豪宅供應(yīng)量的增幅并不在同一個(gè)量級(jí)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京豪宅數(shù)量的增幅對(duì)應(yīng)富裕人群增量在5倍以上。

此外，上半年豪宅成交量的上漲與股市向好有關(guān)，一部分購(gòu)房者將股市中的浮贏轉(zhuǎn)投入樓市當(dāng)中。6月下旬以來(lái)，股市進(jìn)入調(diào)整階段，大多數(shù)股民財(cái)富縮水，豪宅潛在客戶(hù)數(shù)量進(jìn)一步減少。

人口增量也是影響樓市的一個(gè)重要因素。北京市正在采取近10年來(lái)最嚴(yán)格的常住人口控制措施，北京常住人口增量已從2011年的56.7萬(wàn)人降至2014年的36.8萬(wàn)人，增速?gòu)?011年的2.9%降至2014年的1.7%，2015年更是全面收緊。

“未來(lái)能夠活得滋潤(rùn)的頂豪最多只有10個(gè)，能夠活下去的頂豪有10個(gè)，被迫合作的項(xiàng)目還有10個(gè)，活的不滋潤(rùn)的項(xiàng)目將有20個(gè)。”張大偉認(rèn)為，未來(lái)頂豪戰(zhàn)場(chǎng)必定是紅海。

高端已成新房主流

“未來(lái)首置購(gòu)房基本靠二手，改善靠新房。”

5萬(wàn)、6萬(wàn)、7萬(wàn)……樓面價(jià)超過(guò)區(qū)域在售房?jī)r(jià)已經(jīng)成為新常態(tài)。在不受政策限制的前提下，地價(jià)越高，為了不虧錢(qián)，大量高價(jià)地被迫高端化，做更高級(jí)別的住宅產(chǎn)品。“未來(lái)首置購(gòu)房基本靠二手，改善靠新房，高端成新房主流。”一位置業(yè)專(zhuān)家在接受媒體采訪時(shí)表示。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，北京純商品房的新房市場(chǎng)即將告別首次置業(yè)時(shí)代。按照2015年上半年住宅地價(jià)推算，新房房?jī)r(jià)將超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，單套總價(jià)超過(guò)400萬(wàn)元。而偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的北京二手房成交的均價(jià)為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%。若按照單套面積80平方米計(jì)算，平均一套住房總價(jià)約為300萬(wàn)元。二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì),對(duì)首置人群來(lái)說(shuō)不言而喻。

另一個(gè)趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。絕大部分住宅用地都需配建一定量的保障性住房，大量首套置業(yè)的客群已經(jīng)望商品住宅興嘆，而涌向保障性住房。數(shù)據(jù)顯示，北京首置和其中自住房的成交套數(shù)比逐年上升，2013年是81908比0，2014年則是48662比17017，2015年上半年是28750比13318。自住房在首置產(chǎn)品成交量的比重迅速增加。

改善需求能支撐高價(jià)地嗎？

“走到今天，再勸開(kāi)發(fā)商理性已徒然”

“我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家，下班時(shí)再接回來(lái)，每天來(lái)回跑挺麻煩，想換一套大一些的房子，婆婆和公公也可以經(jīng)常住過(guò)來(lái)。”近期，像尹女士一樣有換房想法的人不在少數(shù)。市民陳先生擁有多套住房，他也向北京晨報(bào)記者透露，想賣(mài)掉一套或兩套房子，換一套品質(zhì)更好的房子居住。

改善型住房需求能否支撐高價(jià)地入市尚不能得出結(jié)論，不過(guò)可以感受到，北京樓市確實(shí)在暗中發(fā)生著變化。

“一套房子居住8到10年后，隨著住宅產(chǎn)品的升級(jí)換代，舊房子的不如意開(kāi)始一點(diǎn)點(diǎn)顯露。開(kāi)發(fā)商層出不窮地推出新項(xiàng)目，讓你看到自己可以擁有嶄新的生活。開(kāi)發(fā)商們?yōu)槭裁磿?huì)拿地，因?yàn)樗麄円部吹搅巳藗儗?duì)美好生活的追求和向往。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱也在個(gè)人公號(hào)中寫(xiě)到，逢高買(mǎi)進(jìn)的操作手法并不多見(jiàn)，只是在地王爭(zhēng)奪賽的時(shí)候才能見(jiàn)到這種盛況，開(kāi)發(fā)商上半年比較理性，下半年口袋豐盈后，不得不參與拿地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“從過(guò)去多年的經(jīng)驗(yàn)看，一塊土地大獲成功的有，公司被幾塊地王拖垮的也有。走到今天，再勸開(kāi)發(fā)商理性已經(jīng)是徒然，今天所走的路決定明天你看的風(fēng)景。紙牌屋中有句臺(tái)詞，‘權(quán)力正如地產(chǎn)，位置是重中之重，你離中心越近，你的財(cái)產(chǎn)就越值錢(qián)’，這也難怪開(kāi)發(fā)商喜歡加碼好的地塊，不過(guò)不要忘記另外一句臺(tái)詞：勉強(qiáng)生存，與死無(wú)異。” (楊奕)