曾經(jīng)風光無限的房地產(chǎn)行業(yè)，如今正走下高利潤率的神壇。截至日前，包括萬科、綠地、招商等在內的80家上市房企公布了三季度報告，80家房企共實現(xiàn)營業(yè)收入4244.45億元，但凈利潤只有343.5億元，平均凈利潤率僅為8%，創(chuàng)下歷史最低紀錄。業(yè)內專家分析認為，土地價格、融資成本上漲等成為蠶食利潤的主要原因，房企的可持續(xù)發(fā)展關鍵在于戰(zhàn)略轉型。

過半企業(yè)凈利潤下滑

10月27日晚，萬科發(fā)布了三季度報告：實現(xiàn)營業(yè)收入293.3億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤20.1億元，同比分別增長32.3%和21.8%。1至9月份，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入796億元，同比增長26.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元，同比增長6.1%。凈利潤率為8.6%。銷售方面，萬科前三季度累計實現(xiàn)銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長13.9%和21.1%。

萬科僅是凈利潤下滑至個位數(shù)的眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)中的一員。昔日被稱為四大地產(chǎn)龍頭股“招保萬金”中的招商地產(chǎn)發(fā)布三季度報告顯示，第三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入59.32億元，同比下降23.02%;凈利潤7350.44萬元，同比下降83.85%。1至9月份累計實現(xiàn)營業(yè)收入239.06億元，同比增長0.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤22.19億元，同比下降0.97%，凈利潤率為9.3%。針對第三季度營業(yè)收入的下降，招商地產(chǎn)表示，主要是房地產(chǎn)項目結轉進度的原因。

標桿房企的凈利潤率尚且如此，一些中小房企的表現(xiàn)更不樂觀。來自中原地產(chǎn)市場部昨日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在公布三季度報告的80家企業(yè)中，只有28家企業(yè)利潤率高于10%，52家企業(yè)利潤率低于10%。從凈利潤來看，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。其中，45家企業(yè)凈利潤出現(xiàn)下調。據(jù)了解，2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率為10%。“預期隨著中小房企三季報的集中公布，房企的整體平均凈利潤也在8%左右，2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于兩位數(shù)的年份，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

銷售業(yè)績看上去很美

凈利潤表現(xiàn)不理想，但是房企的銷售業(yè)績看上去卻“很美”。

昨天下午，恒大地產(chǎn)發(fā)布銷售簡報，10月實現(xiàn)銷售額258億元，刷新今年房企單月銷售歷史最高紀錄，環(huán)比增長129.9%，同比上漲185%。前10個月，恒大累計銷售額1545.3億元，已經(jīng)提前完成年度1500億元的年度銷售目標，成為今年首個完成全年目標的房企。“今年恒大銷售業(yè)績表現(xiàn)可觀，與其4月份宣布全國樓盤住宅‘無理由退房’有一定關系。此外，9月份恒大與全國15家知名品牌家居企業(yè)建立合作聯(lián)盟，實現(xiàn)‘拎包入住’，對購房者的吸引力進一步增加。”業(yè)內人士分析道。

億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至10月份，萬科、綠地、恒大、保利、中海、萬達、碧桂園7家房企的銷售業(yè)績均達到千億元。其中，萬科依舊居于龍頭老大的地位，銷售業(yè)績或超過2000億元。去年與萬科“爭奪”行業(yè)老大的綠地前10月銷售業(yè)績位居第二，預計為1610億元。從全年業(yè)績目標的完成情況看，預計有25家房企前10月能累計完成目標的70%。其中，保利置業(yè)、恒大、龍光、華潤4家企業(yè)表現(xiàn)較好，全年業(yè)績完成率超過90%。

“去年1至10月份銷售金額進入前10強的門檻為400億元，今年門檻已經(jīng)升至500億元。前20強、前50強、前100強的門檻分別為240億元、140億元、70億元。整年而言，2015年預計有7到8家房企銷售金額過千億元。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。

增收不增利或成新常態(tài)

不難看出，增收不增利或已成為房地產(chǎn)企業(yè)的新常態(tài)。一位業(yè)內人士在接受北京晨報記者采訪時表示，房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，未來房地產(chǎn)利潤率存在進一步下滑的可能，“有測算顯示，在凈利潤率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至可能會導致公司資金鏈斷裂。”

對于房企凈利潤出現(xiàn)下滑的原因，業(yè)內專家分析，近年來土地市場競爭激烈，一二線城市地王頻出，價格過快上漲，而房價的漲幅放緩，明顯趕不上地價漲幅，房企過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。另一方面，房企融資成本也隨之不斷上漲，對內對外融資的成本都在吞噬利潤。此外，雖然一二線市場回暖，但三四線依然處于調整過程中，以價換量在持續(xù)。面臨銷售的艱難，企業(yè)在推廣渠道上花費的財力也在不斷增加，宣傳與管理費用等都在不斷攀升。

■專家分析

可持續(xù)發(fā)展關鍵在戰(zhàn)略轉型

在利潤下調的情況下，不少企業(yè)開始撤離房地產(chǎn)領域、剝離房地產(chǎn)業(yè)務。

8月份，老牌房企萊茵置業(yè)發(fā)布公告稱，公司更名為萊茵達體育發(fā)展股份有限公司，經(jīng)營范圍中取消了房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務。

此外，海德股份、匹凸匹也先后發(fā)布公告，表示基本退出房地產(chǎn)市場。

根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心歷年的監(jiān)測，2009年底滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。而在2014年，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司不足200家。這意味著，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務。

“核心盈利能力下滑、財務風險加劇……預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也將越來越激烈。雖然目前很多房企在加強成本控制、提高周轉速度等方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸。房企的可持續(xù)發(fā)展關鍵還在于戰(zhàn)略轉型。”張大偉表示。(楊奕)