環比增長52% 仍被質疑銷售成色

供貨不足 “連累”金九銀十樓市

作為樓市傳統的銷售旺季，金九銀十的銷售量，一直是衡量市場冷暖的風向標。近幾年，樓市一直呈現淡季不淡，旺季不旺的態勢。今年九、十兩月，北京純新建商品住宅和二手房住宅簽約量達3.96萬套，相比2014年同期的2.6萬套上漲了52%。

雖然銷售量較去年增長超五成，但在業內人士看來，今年金九銀十成色還是不足。

一方面七、八兩月北京商品住宅月成交量維持在九千套以上，大量消化房企手里的存貨，部分項目被迫放慢推盤節奏;另一方面，由于去年住宅用地供應量偏低，拖累今年住宅供應不足。上述兩個原因，導致九、十兩月月成交量不足7000套。

新房

房源供應不足 成交數量回落

經歷了3·30新政大漲后，北京商品住宅成交量在8月到達頂峰，自9月份逐漸回落。淡季銷售旺盛，在傳統的“金九銀十”旺季，北京樓市后續成交反而顯現出后勁不足。

對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，一方面經過前期的大量消化，房企手里的存貨不多，推盤節奏放慢;另一方面，由于去年上游住宅用地供應量偏低，拖累今年下游住宅供應。

不過，從上周入市的多個項目來看，當前市場的購房熱情依然較濃，多個項目在開盤當天依然出現日光。相關人士認為，雖然有前期蓄客的作用，但是也離不開當下需求的熱情，加上近期雙降利好政策的出臺，銀行房貸優惠折扣有望繼續松動，這將再次推動需求積極入市。

剛需

通州大興領銜 仍是成交主力

從區域看，通州、大興、房山、昌平仍是現階段北京樓市主要供應地，四區商品住宅成交量占北京總體成交量的59.19%。

其中，通州、大興、房山為傳統的剛需項目集中地，且區域并沒有大量高端項目拉高區域均價，使得區域價格相對“親民”。以通州為例，剛需項目華業·東方玫瑰、合生濱江帝景的成交價格與區域成交均價相差并不多。

從成交價格看，四區價格均維持在三萬以下，成交仍以剛需產品為主。

未來，通州、大興等區域將面臨剛需住宅供應不足的尷尬，高成交量或將難以維持。據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，以通州為例，在北京各郊區縣當中發展最早，經過多年發展，該區域住宅開發已呈現一定規模，可供開發的住宅用地不斷減少。

通州住宅用地成交自2013年開始即出現大幅下滑，截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應的減少，特別是純商住宅的極度衰減必然將導致未來通州純商住宅的成交難以為繼。

豪宅

多盤扎堆來襲 銷售競爭加劇

在傳統上的“搶收季節”中，今年豪宅項目表現尤為搶眼，入市的高端項目眾多，這意味著高端市場的競爭再度升級。從9月份業績來看，整體而言，豪宅項目業績不俗，其中，現房豪宅項目更是備受青睞。業內人士表示，在供應量較大的背景下，豪宅項目必須在產品力上做出自己的特點，才能在激烈的競爭中立足。

據中原地產市場研究部統計數據顯示，2015年-2016年，北京預期上市能夠銷售的新增“10萬元+”的項目接近15個。

來自銷售一線的成交數據證明，現房遠比期房更容易獲得資金追捧。麗茲行數據表明，北京豪宅到訪轉化率平均水平為50:1左右，而現房可能比期房低20%以上、在40%左右，現房表現更好的如紫御華府轉化率僅為20:1，較同檔次樓盤高出2-3倍。

“豪宅市場的競爭會越發激烈，開發商必須在產品力方面做更大的努力，差異化是跑贏市場的殺手锏。”業內人士告訴記者。

土地

高價地頻繁出現 大房企樂此不疲

今年以來，北京10萬元/平方米以上的豪宅異軍突起，成交成倍增長，得益于供應量的增加。目前，北京市場上10萬元/平方米以上的高端住宅總供應約為5000套，近期的高價地更增加了潛在供應。

造成如此多高端項目，直接原因是高企的地價。九、十兩個月，北京共有34塊經營性土地成交，成交總金額達483.54億元。

值得注意的是，從10月20日至11月24日一個多月的時間里，北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地。這34宗土地合計起價達到了628億元，按照北京目前土地市場平均溢價率40%計算，這34宗地塊最終的成交價有望達到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

龍頭房企們也在越來越多地把資源投放到北京這樣的一線城市。中原地產的統計數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，其中在一線城市投入的占比歷史首次突破了40%，達到了44%。

信貸

20年來最寬松 樓市或迎“暖冬”

伴隨著年內經歷的5次降準、5次降息，北京市商貸首套平均利率呈現出持續下滑的態勢，整體信貸環境是近20年來最為寬松的一年。

10月23日，中國人民銀行決定，自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，并自同日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此，五年期以上貸款基準利率進一步降低至4.9%，達到歷史最低水平。

至今，北京市管公積金中心仍未調整基準利率。對此，亞豪機構副總經理高姍認為，僅僅時隔兩月之后，央行再次“雙降”，使得市場當中流動性持續寬松，購房成本進一步降低。在經歷了10月前期的成交低迷之后，市場預期再度抬頭，周度成交回升勢頭迅猛。預計2015年最后兩月北京商品住宅市場或將一反往年常態，度過一個“暖冬”。(記者 崔陸鵬)