近年來，隨著消費者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權期限越來越受到市民關注。

近日，有市民報料稱，買的一手新房，發現土地使用權只有30年。而據他了解，一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅“縮水”?到期后怎么辦?這些成了正在買房看房的市民熱切關注的問題。

以前買房，很多人除了看價格、看地段、看戶型、看配套，直接忽略了土地使用權年限。不過近年來，隨著消費者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權期限越來越受關注。

貓膩 許多住宅用地使用年限不同程度“縮水”

去年，陳先生以每平方米近5000元的價格在北江以南某樓盤買下一套三居室。但等他加入業主QQ群，才發現有人提出土地使用年限問題，明明自己買的是新房，其實是已經擁有十幾年“地齡”的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋，這種情況在各地樓市相當普遍，有的開發商從拿地到開發，周期從三五年到十年都很常見。

事實上，開發商坦言，在目前一手房的交易過程中，購房者對所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。

“一般情況下，我們房子預售時會提供5證，其中會注明房子使用期限。不過，很少有看房者和購房者關注土地使用年限，也不問。即使偶爾有問的，我們會告訴他，按照政策，可以自動續期，大多數客戶也不會深究。”新城一知名樓盤工作人員介紹。

據了解，很多購房者在買房時，更多的是關注售價、地理位置、配套等，關心的是房子的價值和增長空間。

“我以為所有的房子買下來都是70年的產權，所以去年買房的時候壓根就沒有問過關于土地使用年限的問題。”李小姐表示，她買房時更關注價格，而不怎么注意使用年限。

“畢竟房地產作為固定資產，它的投資屬性不會因為產權年限的影響產生太多改變。”投資者老張對房地產產權縮水問題持樂觀態度，按照現在的建筑物使用壽命和城市的更新速度來看，很可能不到70年，一棟建筑就會被重建。

不過，仍有不少業主憂心使用權“縮水”問題。“同樣的價錢，當然希望買個年限長點的，況且到時候期滿了怎么辦呢?”陳先生擔心。

究因 房產周期開發、閑置轉賣等耽擱銷售

據了解，根據相關規定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發現，部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發，至今已經15年過去了，項目仍沒未開發完畢。還有新城多個樓盤，因為土地轉手幾次才進入樓盤開發期，土地使用權限也只剩下30多年。

不過，據了解，土地使用權縮水表現最為明顯的是早期一批住宅用地，其總共使用年限只有50年，這和早期政策有關。因為各種原因，有的推遲了10年才開發，有的項目大，持續開發了十多年，因此使用權可能只有30多年。

采訪還了解到，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年?；蛘呤求w量較大的樓盤還將分多期開發，等到項目的后期時，往往土地使用年限有不同程度“縮水”。

新城一開發商相關人員表示，“如果在開發過程中再遇到一些資金不到位，或者是相關證件未辦理好等客觀因素，開發周期還將繼續延長。”因此，適當“縮水”屬于正常現象。不過，他還表示，不排除另外一種情況。即在過去十年，房價飛漲，土地迅速增值，溢價高，一些所謂房企做起了土地買賣生意，即通過土地高溢價獲利，而且風險小，有的土地甚至被轉賣了很多次，在不斷的轉賣中耽擱了開發，從而縮短了使用期限。

部門回應

使用權期限屆滿可續期

記者以購房者身份向清遠市國土資源局咨詢住宅土地使用權“縮水”問題，土地利用處一位工作人員介紹，產權從土地發證之日算起，縮水可能是由于開發商閑置、或轉讓、或因周期開發等原因造成。至于到期之后怎么辦，該工作人表示，期滿了可以續期，但具體如何執行目前仍沒有明確的政策指示。如今清遠還沒有使用權到期的房子，不過這類房子使用權縮水的房子不是個案。

根據《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”至于續期是有償還是無償，《物權法》中并未明確規定。

律師說法

相關法規暫存空白 或對購房者造成損失

花了70年的錢，卻沒買到70年的使用權，得知這樣的情況后，購房者自然心里不舒服。對此，有律師認為，如果開發商在出售房屋時沒有明示，開發商應該承擔縮水責任。但是因為目前相關法律規定存在空白，土地使用年限與房價之間的關系并不明晰，購房者難以通過訴訟獲得賠償。

縮水最大的問題是，期限比原來短了，將來怎么辦?按照《物權法》可以自動延期，但現在政策不清的是，這種自動延期交不交費。如果交費，費用交得又比較多的話，對購房者可能會造成一些經濟上的損失。

專家觀點

可能影響二手房估值

資深地產運營師趙千河認為，目前土地使用年限到期的少，所以人們對此關注不高，“影響有多大，我認為應該在30年后，也就是關鍵在到期或者即將到期的那一段時間，那個時候也是人們最關注的時候。”

不過，一位二手房中介負責人表示，土地使用權對二手房影響可能明顯。一是按揭貸款，使用年限只有20年，按揭期限也會縮短。二是如果業主打算賣房，但使用年限很低，房屋的估值也會受一定影響。

至于，一些人擔心未來在房屋到期后可能會額外繳費，清遠一房企負責人表示，實際上他們在購買土地時已經交了土地使用稅，即使有也不會很多，否則到時候將所有壓力轉向業主，“我估計這也是許多購房者不關注使用年限的一個重要心理因素”。