當(dāng)期長(zhǎng)期措施齊上 供給側(cè)與需求側(cè)并舉 市場(chǎng)工具與政策手段協(xié)調(diào)

去庫(kù)存是樓市持續(xù)發(fā)展根本

中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近期決策層在多個(gè)場(chǎng)合提及房地產(chǎn)高庫(kù)存問(wèn)題，表明去庫(kù)存已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作重要一環(huán)。當(dāng)期與長(zhǎng)期措施結(jié)合、供給端與需求端并重、市場(chǎng)工具與政策手段協(xié)調(diào)，堅(jiān)定不移去庫(kù)存，關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。

為庫(kù)存堰塞湖泄洪

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，再創(chuàng)新高。按人均住房面積30平方米計(jì)算，可供2200萬(wàn)人居住。根據(jù)今年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來(lái)幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億人居住。去庫(kù)存，已經(jīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要?jiǎng)?wù)。

眼下，《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》已公開征求意見，擬放寬公積金提取條件，包括可以公積金購(gòu)買地方政府債券等，施行后有望進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)。

年初以來(lái)，即期政策頻頻發(fā)力：330新政，8月公積金新政，首套房貸首付降至25%，5次降準(zhǔn)降息……不難看出對(duì)于樓市復(fù)蘇企穩(wěn)和去庫(kù)存的期望。

然而，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅為了當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更主要的是為推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。而促進(jìn)農(nóng)民工市民化，形成在城鎮(zhèn)買房特別是租房預(yù)期，戶籍制度改革和住房制度改革成為中長(zhǎng)線層面主軸。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》的提出，目標(biāo)非常明確。要加速政策落地，須按中央要求，相關(guān)部委將出臺(tái)一些細(xì)化措施，健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。

賣方買方一起想

山西省近日發(fā)布《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行重大調(diào)整：取消商品房購(gòu)房限制，包括取消購(gòu)買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制;取消商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào);取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買商品住房限制。

這是繼甘肅、四川、安徽后，又一明文取消限購(gòu)的省份。目前全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，已有41個(gè)取消或放松限購(gòu)。隨著樓市去庫(kù)存成為決策關(guān)注重點(diǎn)，未來(lái)或?qū)?huì)有更多省份取消“需求端緊箍咒”——限購(gòu)。尚未取消限購(gòu)的城市包括北京、上海、廣州、深圳、三亞，北京、上海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期不會(huì)放松限購(gòu)政策。一些民眾擔(dān)心，熱點(diǎn)城市放松限購(gòu)政策，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高。需求端“一放就漲、一限就死”，表明供給側(cè)管理改革迫切。

供給側(cè)和需求側(cè)相輔相成，有效供給才能催生有效需求。

作為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試點(diǎn)，為配合戶籍制度改革，重慶多年前就率先提出探索由政府保障和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的城市住房供應(yīng)“雙軌制”。重慶通過(guò)大規(guī)模建設(shè)公租房、試點(diǎn)“房產(chǎn)稅”，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”住房制度體系：30%進(jìn)城務(wù)工人員為代表的低收入群體通過(guò)政府提供保障性住房予以解決;60%中等收入家庭購(gòu)買中小套型、中低價(jià)位商品住房;10%高收入人群購(gòu)買高檔商品住房，但要征收房產(chǎn)稅。這樣的“供給側(cè)管理”，使重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量基本保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，較好實(shí)現(xiàn)了從發(fā)動(dòng)機(jī)向穩(wěn)定器的轉(zhuǎn)換。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，住房市場(chǎng)已經(jīng)跨越數(shù)量短缺階段，正從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場(chǎng)供給重點(diǎn)。

分化中的去化

“作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一直存在的問(wèn)題，‘去產(chǎn)能’提了很久。房地產(chǎn)供過(guò)于求是在近幾年形成的共識(shí)。萬(wàn)事皆有因果，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)量與之前盲目投入、僵化管理相關(guān)。必須市場(chǎng)、政府協(xié)調(diào)發(fā)力。”全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組負(fù)責(zé)人趙松研究員說(shuō)。

“去化”任務(wù)艱巨，在于市場(chǎng)“分化”加劇。北上廣深，面臨房?jī)r(jià)上漲過(guò)快壓力，二線城市東中西部截然不同，三四線城市庫(kù)存高企。行政命令“一刀切”，已“切不動(dòng)”每一細(xì)分市場(chǎng)。不僅住宅，商鋪、保障性住房都面臨供給端管控挑戰(zhàn)。由于地方規(guī)劃商業(yè)配建面積過(guò)大，商鋪泛濫，加上電商沖擊，商業(yè)用房銷售增長(zhǎng)率連續(xù)下滑。集中建設(shè)保障房，造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)差異性，保障房居住人群被貼上標(biāo)簽，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性積盤。城市商業(yè)地產(chǎn)再規(guī)劃，保障房甚至棚戶區(qū)實(shí)行貨幣化安置，勢(shì)在必行。

“從限購(gòu)到取消限購(gòu)，從加息到降息，從收緊到放松，樓市政策好像變化很大，但本質(zhì)還得治本。”趙松說(shuō)，十八大提出“讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用”的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“更好發(fā)揮政府的作用”。改革不是要偏廢政府管理，但要搞清楚問(wèn)題是行政手段多了還是少了，需要什么樣的行政手段。市場(chǎng)運(yùn)行存在問(wèn)題，但市場(chǎng)的問(wèn)題并不一定可以“再行政化”解決。“過(guò)于寄望立竿見影、力挽狂瀾，快速改變經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡，不僅是一些管理者，有時(shí)也是不少公眾的美好意愿。化解庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)，需要政府出招，但真正的大招，還是完善市場(chǎng)機(jī)制和科學(xué)的行政決策機(jī)制。”(作者:王立彬 韓潔)