全國老齡委最新發布的數據顯示,從2015到2035年,中國將進入急速老齡化階段,老年人口將從2.12億增加到4.18億,占比29%。隨之而來的是眾多資本和房企對于養老地產市場愈加急迫的進入,近期,包括綠城、融創、萬科、正榮等房企紛紛在養老地產方面有所行動,保利、遠洋、綠地等多家公司早前都已試水養老地產。業內研究機構分析指出,這些企業雖然不乏較為成熟的養老業態,但尚未找到能夠可持續盈利的商業模式,國內養老地產實際上仍舊處于探索階段,遭遇“粗放式”發展困境。

養老地產需求日益增長

早在2014年,民政部、發改委曾經聯合下發《關于開展養老綜合改革試點工作》的通知,針對養老服務業提出系列鼓勵措施。其中,要求將養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃,可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。同時,鼓勵民營、境外資本投資養老服務業。

在業內看來,這是未來發展養老地產的一個機遇。而養老地產,即是以老年人為主要消費人群、把房地產與健康醫療服務有效結合的一種房地產產品,通過不同服務體系與盈利模式實現收益,并最終實現老年人安享晚年的社會意義。因此,相較傳統的養老院,養老地產在規模上更大,所參與的機構更加專業化。

人口老齡化的趨勢,令養老地產目標群體極為廣泛。根據國家統計局數據顯示,2004年至2013年間,中國老齡化人口(即60及65歲以上人口)增長迅速,年均增長率為8.2%,至2013年底達到2億人,遠超過同期總人口0.5%的年均增長率,老齡化人口比重達到14.9%,表明中國已進入老齡化社會。

第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部的研究資料顯示,未來中國老齡化程度將進一步深化,截至2015年底及2030年底,中國老齡化人口比重預計將分別達到15%及23%左右,人數分別為2.07億人及3.42億人。全國老齡委最新發布的數據顯示,從2015到2035年,中國將進入急速老齡化階段,老年人口將從2.12億增加到4.18億,占比29%。龐大的且在不斷擴大的老年群體將有力支撐養老地產的穩定需求,而同時老年人較強的儲蓄能力及購買力則將支撐養老地產的穩定收益。有業內人士預計,未來養老地產將迎來爆發式增長。

此外,中國建設銀行的《中國財富報告2012》分析得出,未來中國高凈值人群更加青睞高端養老、高端旅游、高端醫療等服務,圍繞這三個主題的開發增值服務更容易讓高凈值人群滿意,而精英階層對高端養老服務的需求將在未來10-20年內迎來拐點。雖然這部分需求仍然屬于小部分,但針對這塊的養老地產項目的供應仍然不足。

巨大的市場潛力誘惑下,從2005年起,國內就有不少企業進入養老地產。早在2008年,保利地產就曾出國考察養老地產,今年則相繼在上海、長沙進行了養老地產的試點。遠洋地產也曾聯手中國人壽進軍養老物業,今年則公開表示,公司將大力發展養老業務。目前萬科在北京的幸福匯和青島的萬科城等項目中,均有一些養老地產的項目。此外,還有一大批保險公司,也在養老地產方面紛紛進行投資,包括泰康人壽、平安集團等。

市場機制未完全發揮

不過,中國指數研究院的研究認為,國內廣大消費者傳統的“居家養老”觀念短期內很難轉變。中國老人受傳統觀念影響,仍然更傾向于在家養老,只有在生活不能自理時,才會進入專門的養老機構。目前國內的民營養老機構普遍入住率低,例如北京民辦養老院的入住率只有20%。未來究竟有多少老年人口將會選擇養老住宅,轉換為實際需求仍有較大不確定性。

中指院相關負責人分析認為,當前國內的養老產業政策保障不健全,缺乏落到實處的具體法律法規。雖然中央政府大力提倡發展養老服務業,各項政策法規也不斷出臺,但是多為綱領性、原則性的政策,缺乏落實到實處的補貼、土地和財稅政策。政策出臺時間、支持程度等并不明確,這對開發企業而言,將意味著較大的開發風險。

“比如床位補貼,民辦養老院和公辦養老院待遇相差頗多,具體補貼標準不明確”。該負責人表示,老年人在入住老年住宅時,一般會考量提供的醫療服務,而關于老年社區配備的醫院是否納入醫保范圍的問題也一直未得到解決。整體而言,養老地產市場機制發揮的政策環境仍不理想。

在該人士看來,更為重要的是,國內的養老地產市場發育不成熟,盈利模式不明晰。養老地產對老年人生活的配套設施的要求較高,因而投入成本高于普通住宅,前期資本投入大,受限于資金壓力,目前開發商采取銷售、出租或二者相結合的方式,但無論哪種運營方式都存有一定問題,盈利狀況并不良好。美國由于資本市場運作發達,日本則依靠介護保險制度,養老地產普遍取得較好收益。未來開發商如何布局養老地產、以何種方式開發與運營將是盈利的關鍵點。

不僅如此,國內養老地產配套服務落后,缺乏專業人才,類似的局面也亟待改觀。由于養老地產的核心和重點在于后續運營,而國內養老地產處于發育階段,醫療護理人才缺失,配套單一,服務規范不完善。如何在未來培養一個高專業能力的運營團隊將是橫亙在企業面前的難題之一。

值得注意的是,有業內人士表示,盡管不少房企宣稱投資開發養老地產,但大多因為盈利模式不清晰、相關配套服務跟不上,養老地產的項目最終只能當作普通商品房去賣,一些所謂的“養老社區”也與普通樓盤無異,養老地產最后變成了不少一些開發商拿地賣房的噱頭。

粗放式困境亟待擺脫

CRIC研究中心分析師李瑩表示,老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養老地產,包括萬科、保利、遠洋、首創等,其中萬科的杭州良諸文化村隨園嘉樹項目已出爐,遠洋成為北京第一個獲得民政部門頒發養老服務機構職業資格的市場化機構。

“未來養老服務業將是政府托底,以市場為主體”。李瑩說,為鼓勵市場力量參與養老事業,預計未來國家層面將會出臺一定的優惠政策,除了金融保險公司以外,房地產企業在養老產業中也將有不小的發展空間。

同策咨詢研究部總監張宏偉則認為,無論是政府規劃、養老產業政策,還是實際的養老地產市場需求、開發企業布局動作來看,養老地產的確面臨著巨大的市場發展空間。“但這么巨大的市場空間背后面臨更多的是市場沖動。其中,關于養老地產運營模式、養老相關產業的發展等諸多方面還存在不成熟的一面,一定程度上會造成當前中國養老地產市場呈現出‘粗放式’增長的特征”。

張宏偉表示,養老地產“粗放式”增長背后勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等諸多方面的困局。他說,在短期內政策刺激之下,大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試,以養老地產為名變相圈地,養老地產變成開發商的拿地工具。“這樣導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢,但是,實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營,仍然處于房地產開發范疇之內,而不是養老地產運營及服務”。

“和建保障房、商品住宅不一樣,養老地產(床位)不可能依靠大規模的興建項目來充量”。他認為,“養老地產項目開發配套很關鍵,僅有床位沒有配套解決不了養老問題。在進行任何一個養老地產項目開發時,如果沒有配套的支持,尤其是醫院等這些醫療設施配套、相關從業人員的跟進,規模龐大的養老機構必然會出現管理、事故等方面問題,這個項目本身也必然是失敗的”。

“事實上,養老地產還必須要尋求一個適合自己的運營模式,如采取出租、賣產權、直接買斷等方式”。張宏偉說,“這一點,也是養老地產具體項目未來能否持續生存的關鍵所在和每一個養老機構在經營階段必須解決的問題”。