日前召開的中央政治局會議明確指出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這意味著支持農(nóng)民工購房，刺激新需求入市將成為去庫存穩(wěn)市場的一個重要著力點(diǎn)。

對樓市庫存問題前所未有的重視絕非偶然，這可以從兩組數(shù)據(jù)中看出端倪。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月末全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，再創(chuàng)新高。庫存的持續(xù)走高對房地產(chǎn)投資也產(chǎn)生了直接的負(fù)面影響，1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1至10月份回落0.7個百分點(diǎn)，連續(xù)9次維持個位數(shù)增長，創(chuàng)下住房市場化以來的最低記錄，而在今年年初的1至2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍有10.4%的兩位數(shù)增長。

此番房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的一個縮影。投資驅(qū)動型增長模式逐漸式微，房地產(chǎn)市場也莫能外。在過去較長的時間內(nèi)，地方政府對于土地財政和房地產(chǎn)有著過度的依賴，地方通過“高鐵新城”、“金融中心”等各種題材，數(shù)量龐大的新城遍地開花。由于有效需求被提前透支，短期市場供應(yīng)量過大，致使全國樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段，進(jìn)而庫存持續(xù)走高。這也是為何近一年多來，為了“去庫存”，地方政府所采取的取消限購、購房補(bǔ)貼、契稅減免、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等政策效果不彰的原因所在。

對此有報告預(yù)警稱，2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險較大，分化趨勢嚴(yán)重。在整體經(jīng)濟(jì)趨勢沒有重大變化和沒有重大舉措出臺的情況下，有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長比較乏力，庫存壓力緩解有限。尤其是三四線城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素的影響，壓力尤甚。

更加值得注意的是，房地產(chǎn)過剩所形成的地方債務(wù)、企業(yè)債務(wù)以及銀行面臨的潛在風(fēng)險都在不同程度地上升。基于這樣的背景，樓市加速去庫存不僅迫切而且至為重要，如何開辟新需求和激活有效需求入市，成為新一輪樓市去庫存、穩(wěn)市場的關(guān)鍵和著力點(diǎn)。此次政治局會議提出的推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，可謂一劑對癥良方。此前國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時就提出，通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)，這將是未來去庫存政策的主攻方向之一，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等一攬子配套政策出臺的預(yù)期大幅升溫，這將有利于刺激和激活新需求入市，進(jìn)而有效消化樓市高庫存，促進(jìn)市場穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

不過，由于樓市的持續(xù)分化，去庫存政策也需結(jié)合各地的實(shí)際情況因地施策。與火爆的一線和二線核心城市相比，三四線城市將是本輪去庫存的焦點(diǎn)和重心。三四線城市應(yīng)以加速新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，全面提升人口產(chǎn)業(yè)集聚能力，消除潛在風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的有機(jī)融合。