樓市高庫存已成為中國經濟新難題。

12月14日，中共中央政治局12月14日召開會議，分析研究2016年經濟工作，研究部署城市工作，會議明確提到，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為給即將召開的中央經濟工作會議定調，房地產面臨的問題被直接擺上臺面引人關注。

值得一提的是，此次會議明確提到要求推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。

社科院財經院院長助理倪鵬飛告訴《每日經濟新聞》記者，

因為單依靠固有的存量需求，無法化解巨大的庫存，同時保持投資持續增長

，所以，必須迅速打開需求的新空間。而農民工為主的新市民群體購房是去庫存、穩投資的最大新需求。

三四線城市，專家都說要小心

▌ 庫存有多高

11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續需求乏力，提振作用有限。

中央政治局會議再次提到化解房地產庫存，可見樓市庫存對經濟運行的影響。瑞銀首席經濟學家汪濤告訴《每日經濟新聞》記者，經濟下行承受的最主要壓力來自于房地產建設的調整及其對工業、礦業投資的負面影響。

在2016網易經濟學家年會上，中國房地產業協會副會長任志強指出，從與此前幾個樓市周期相比，樓市高庫存成為阻礙房地產投資增長的主要原因。而房地產開發投資又與經濟走勢有高度的正相關性。

截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

《中國住房發展報告2015—2016》稱，自2009年以來，房地產市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導致供給出現階段性和結構性嚴重過剩。預計2015年商品住房總庫存達39.96億平方米。

▌ 哪些城市最高

汪濤說，由于三四五線城市庫存非常高，開發商仍然非常謹慎，要到明年中新開工才能出現新開工的持續好轉。

她說，明年房地產新開工將出現零增長，較去年和今年的大幅負增長明顯改善。但即使明年新開工明顯好轉，對宏觀層面更重要的在建面積和房地產投資仍將下行，“整體建設規模和房地產開發投資要出現探底反彈，還要一兩年的時間”。

倪鵬飛測算的數據和結論為，2015年商品住房過剩庫存高達21億平方米。其中，現房過剩1億，期房過剩19.923億。庫存長期積壓嚴重威脅著經濟、金融和社會的健康、安全與發展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。

中國房地產協會原副會長朱中一還提醒說，一些三四線城市和部分二線城市，由于開發的過量再加上銷售不暢，庫存量在不斷增加。分析庫存量增加的城市，不能僅看商品房的待售面積，還要看在建規模;潛在還與已批出去但未動工開發的土地有關。因為，在市場銷售不暢的情況下，這些指標都有可能逐步轉化為庫存的數量。

讓農民工來買房吧

▌ 城鎮戶籍家庭的住房基本夠了

此次中央政治局會議明確要求推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，該如何理解?

今年11月，習近平總書記在就“‘十三五’規劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮化率已經接近55%，城鎮常住人口達到7.5億。但城鎮化質量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農民工為主體的外來常住人口。

中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民分析說，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮戶籍人口的公有住房產權化為主要方向。如今城鎮戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發龐大的住房需求。

▌ 如何支持農民工來買房

《中國住房發展報告2015—2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房(人均33.3平方米)，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

倪鵬飛說，目前庫存積壓主要集中在地級及以下城市。從購買力看，根據農民工在不同行政級別城市購房的房價收入比測算：除省會以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關的配套措施，多數農民工家庭有能力在地級及以下城市購房落戶。

他的建議包括：探索實施商品房共有產權制度，實施住房產權分割出售;全面推進并完善居住證制度，凡是購房者不再考慮就業或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施以及建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工等。

11月20日，國務院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》向社會公開征求意見，距上一次相隔13年。其中放寬了公積金繳存范圍、提取條件和使用范圍，被外界視為利好政策“先聲”。

一位接近決策層人士還告訴《每日經濟新聞》記者，還應當研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農民貸款，以及對新市民購房予以貼息、免稅等政策。

這還需要一系列配套改革跟進，中國房地產協會原副會長朱中一說，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農業轉移人口和城鎮居民在城鎮購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。