中央喊話再提樓市去庫存 2016年地方或有八大底牌

時間：2015-12-17 08:54:26 來源：

樓市去庫存再入最高層焦點議題。12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，“化解房地產庫存”再成議題。而近半個月來，高層多次提及房地產，且都與去庫存相關，可見其重要性。間接說明高庫存壓力之下的房地產業已拖累經濟增長，中央層面也正尋求破解之道。據悉，近日多地已相繼推出購房補貼政策，去庫存政策再升級。專家預期，2016年地方政府手中還有八大底牌措施“去庫存”。

三四線城市成去庫存重點

“看政治局會議通稿，其中兩段話值得高度關注：一是要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。二是城鎮化是現代化的必由之路……要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。”經濟學者劉曉博分析，從上述兩段話來看，國家把“加快農民工市民化”作為了房地產去庫存的著力點。具體做法是，通過戶籍制度改革，讓農民工進城落戶更容易;通過改革公積金制度，把農民工、個體戶納入其中;通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農民工在城市里購房。

也有地產業內人士認為，很明顯，這一政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對于一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和“房貸利息抵扣個稅”。“新一輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。”

多地去庫存政策再升級

事實上，近半個月來，已傳出多個三四線城市推出購房補貼政策，去庫存政策再升級。

為鼓勵本地農民進城購房，洛陽、駐馬店等城市近期已紛紛出臺各種財政補貼政策。河南濮陽則成為較早試行這一政策的城市，根據《濮陽市人民政府關于支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》，從12月3日起，對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，購買二手房每平方米補貼200元。

據了解，已有多省部分市縣推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。地方政府文件顯示，至少包括安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個市縣推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。與此同時，云南省、四川省、浙江省、江蘇省也有個別市在試點。

而在三四線城市也有新政策出臺。12月9日，杭州市富陽區人民政府辦公室下發了《富陽區促進房地產市場健康穩定發展實施細則》的通知。規定了對于富陽區購房補貼的優惠政策。數據顯示，2014年以來，已有超50個城市發布了購房補貼政策，其中主要為三四線城市。

廣深庫存尚處合理水平

有分析報告稱，目前全國新房庫存約68.69億平方米，消化周期大致為5.7年，廣州深圳情況又如何?

據合富輝煌的分析報告，年初廣州總的庫存量為1362萬㎡，截至11月初存量則為1425萬㎡，但消化周期卻從年初的37.6個月降至21.3個月。這得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共計633萬㎡，同比上升42%)，去化壓力明顯減少。

房價點評網廣州首席分析師肖文曉表示，廣州一手住宅網簽套數已連續3個月穩定在8000套/月以上，顯示市場供求博弈較穩定。值得一提的是，陽光家緣的數據顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來首次跌破7萬套的庫存水平。按照近6個月的月均網簽數量計算，去化周期已降至8.4個月水平，逼近8-10個月的合理庫存周期的下限。

不過，合富輝煌市場首席分析師黎文江則提醒：廣州樓市結構性高庫存仍在，加上要消化明年的供應，化解庫存的壓力相當大，不宜輕言庫存警報解除。他指出，花都、南沙等區可售庫存遠超其他區，后續新貨供應量更大，不容樂觀;而某些板塊地王成堆，高房價，同質化競爭，消化難度可想而知。與此同時，廣州的限購政策使消費力分流到佛山、清遠等地，估計每年有1萬套以上。

至于深圳，根據深圳中原地產、安居客監測，截至11月底，深圳新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數為38419套，全市去化周期為6.9個月。

縱觀整個2015年，深圳新房庫存一直處于歷史較低水平。這與上半年市場火爆、成交大幅上揚有主要關系。深圳住宅土地供應非常少，七成以上住宅來自長周期的舊改;常住人口自有房率低，僅為30%，這些因素造成一線城市中，深圳的住房需求水平最高。

易居研究院發布的最新數據也顯示，深圳新建商品住宅存銷比已低于6個月，創近五年新低。深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，就深圳目前庫存而言，尚處于健康合理水平。

2016展望

明年樓市或打八張牌

2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”?同策咨詢研究部總監張宏偉認為，每當市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，從目前樓市發展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執行(半數以上二線城市、大部分三四線城市)。

1.降首套首付：預計首套房首付比例將從現行的25%，下調至20%左右。

2.降準降息：預計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。

3.樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支持。

4.加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。

5.調整普通住宅標準。

6.鼓勵人才購房政策。