2015年房地產(chǎn)市場加速分化，北京等一線城市供小于求，房價持續(xù)領漲。部分二線及三四線城市市場恢復緩慢，滯銷嚴重。開發(fā)企業(yè)之間，利潤率普遍下調，大房企集中度進一步增加;中小房企則紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務謀劃轉型。業(yè)內(nèi)分析認為，2016年樓市在“去庫存”基調下，政策面將趨向寬松;化解產(chǎn)能、拉動需求的刺激政策出臺將是大概率事件，而房價也可能出現(xiàn)普漲局面。

分化 不同城市供需情況天差地別

夏菲是我國中部省份一個地級市的房地產(chǎn)銷售人員，由于地處四線城市，他所在的項目存在著嚴重的積壓現(xiàn)象。為了能開發(fā)更多客戶，這段時間他每天打出的電話數(shù)量已經(jīng)上升到之前的3倍之多。“但得到的回應更多是對方瞬間掛斷電話，有時甚至會受到責罵。”

“您現(xiàn)在看到的已經(jīng)是現(xiàn)房了，交錢三天后就能拿到房。”接待完這個月的第二個客戶后，他告訴記者，“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售市場和天氣一樣，沒有一絲暖意。很多同事都離職去了省會，那兒市場還相對好些。”

夏菲所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象，也是今年房地產(chǎn)市場疲軟的一個縮影。當?shù)赜嘘P負責人在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，今年賣出的土地也大幅減少，賣掉的幾個地塊還是降價賣出的。“而之前土地財政最高時可以占到總財政收入的60%以上。”

同樣是三四線城市，河北省廊坊市因為緊鄰北京，加上京津冀一體化政策的帶動作用，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的行情已經(jīng)開始向房價領漲全國的北京市靠攏。

今年5月份，陳琛在廊坊市燕郊鎮(zhèn)看中了一套單價8000元的二手房，回老家遼寧和父母商量了一周后，這套房子單價已經(jīng)漲到12000元。不僅如此，當?shù)氐姆績r在短時間內(nèi)紛紛提價。像陳琛這樣已經(jīng)交了定金的先期認購客戶被中介公司大量毀約，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介為了提價愿意向他賠付雙倍的違約金。最終，陳琛做了妥協(xié)，在總價上追加了近40萬元后買下了這套房子。

受陳琛影響，他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個河北省縣級市房地產(chǎn)市場的升值潛力，首付5萬元后認購了廊坊市固安縣內(nèi)一個期房項目。李萌告訴記者，簽約一個月的時間，該樓盤的銷售均價已經(jīng)上漲了1000元，這甚至超過了國內(nèi)大部分三四線城市一年內(nèi)的房價漲幅。

根據(jù)中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對2016年市場的預測，未來階段一二三四線城市的房價將出現(xiàn)普遍、差別化上漲現(xiàn)象;具體表現(xiàn)為：一線領漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復性上漲、局部城市仍有下跌;另一方面，城市分化、板塊分化、樓盤分化現(xiàn)象將持續(xù)。

發(fā)力 促需求政策有望繼續(xù)加碼

供需關系決定了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場是“買方市場”還是“賣方市場”。近日，同海咨詢發(fā)布《35個大中城市商品住宅投資價值》報告顯示，重點監(jiān)測的35個城市中，超過80%的城市住宅供應在未來三年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強指出，目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

清華大學教授江憶接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著嚴重產(chǎn)能過剩問題。與此同時，在房地產(chǎn)行業(yè)下滑的影響下，建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過剩情況。

針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場大范圍庫存過剩的情況，中國指數(shù)研究院分析認為，在經(jīng)濟增速下行和高庫存壓力下，今年以來，政府更加重視房地產(chǎn)在促進消費和拉動投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費潛能，鼓勵需求入市，進而恢復并帶動投資信心。

中指院方面認為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件。而長期來看，三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機遇，推進多項措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸引人口流入和就業(yè)保障，進而拉動地產(chǎn)需求。

克而瑞方面認為，2016年政府會通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策加速三四線城市去庫存，恢復樓市信心。而農(nóng)民進城購房、租房所對應的需求恰恰是剛需產(chǎn)品，在這樣的情況下，剛需產(chǎn)品占比上升應是大概率事件。

調整 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部洗牌加速

中國房地產(chǎn)測評中心副主任回建強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，近年來，受調控、經(jīng)濟下滑等因素影響，不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后，發(fā)展情況不容樂觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況，因而陸續(xù)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務。此外，部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)由于近年來經(jīng)營欠佳，也萌生退意，放棄房地產(chǎn)業(yè)務，轉而向全新的業(yè)務方向發(fā)展。

事實上，近年來多個上市房企更名，以改變投資方向，今年這種現(xiàn)象尤為明顯。具體來看，2015年，有10余家房企更名，其中國興地產(chǎn)更名為財信發(fā)展，億城控股先后更名為億城投資和海航投資，轉而進入金融資本類。華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本，運盛實業(yè)更名為運盛醫(yī)療，進入醫(yī)療健康行業(yè)。同時，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，方興地產(chǎn)更名為中國金茂。

對此，回建強表示，企業(yè)更名是十分慎重的事，現(xiàn)階段更名多代表著企業(yè)的發(fā)展方向正進行轉型或擴展。

在業(yè)內(nèi)看來，房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因是利潤的大幅下滑。根據(jù)WIND資訊近期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，申萬一級行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個百分點和1.65個百分點。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達47%。而凈利下滑的企業(yè)中，下滑幅度超過100%的多達28家。

任志強表示，“房企核心盈利能力下滑，財務風險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產(chǎn)不再具備過去高增長的能力。”他認為，在長期去庫存壓力下，未來對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，7%至8%的利潤率將成為常態(tài)。

“中國房地產(chǎn)整個市場進入了深度調整。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長張民耕日前在由長富匯銀主辦的2015金融領袖高峰論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。

張民耕認為，未來在3至5年的深度調整中，百強房企集中度可達市場份額近半。

河南建業(yè)集團董事長胡葆森日前也表示，開發(fā)商洗牌僅剩三年時間。他認為，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，資金流向將決定企業(yè)的去留。因此，未來2至3年時間內(nèi)，整個中國每年都有新開工項目的開發(fā)商數(shù)量可能會減到10000家以內(nèi)，甚至5000家。