隨著房貸利率創下有史以來的最低值，加上購房政策、人民幣貶值等因素影響，業內人士預計，明年上海房價仍有上漲壓力，剛需一族或應伺機出手。

苦哈哈等了大半年，絕大多數房奴終于可以享受降息帶來的福利了。明天開始，2015年全年5次降息帶來的實惠將一次性兌現，相當于房貸利率下調了20.33%，大大緩解還貸的壓力。

隨著房貸利率創下有史以來的最低值，加上購房政策、人民幣貶值等因素影響，業內人士預計，明年上海房價仍有上漲壓力，剛需一族或應伺機出手。

房貸一次性下調20.33%

2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月進行了5次降息，但根據多數銀行貸款規定，房貸須待次年1月1日才能調整。于是，3月之前貸款買房的最為悲催——彼時5年以上房貸基準利率為6.15%，而12月基準利率已下調至4.9%。即便不算各大銀行逐漸放開的房貸折扣，單基準利率就下調了20.33%。

以貸款100萬、30年、等額本息還款計算，3月之前的購房者每月需還款6092.28元；而新利率下，月供降為5307.27元。也就是說，每個月可以比之前少還785.01元。若以還款總額計算，舊利率下總共需還2193221.37元，后者則需還1910616.19元，節省28.3萬元。

需要提醒的是，1月可能有些特殊，部分等額本息還款的用戶甚至可能出現月供“不降反升”的怪事。“很多銀行房貸還款日為每月20日左右，月供需分段計算。”銀行業內人士解釋，12月21日至31日執行舊利率，1月1日至20日執行新利率。根據等額本息公式重新計算后，會出現本金上漲幅度超過利息下降的情況，導致月供“不降反升”。“實際上多還的是本金，2月份開始就會恢復正常。”業內人士表示。

房貸利率創19年來最低

數據顯示，從1996啟動個人住房貸款以來，如今的房貸利率已經創下了19年來的最低值。

1996年的商業貸款利率為15.12%，經過連續7次下調，2002年2月21日商業貸款利率降為5.76%。此后多番調整，房貸利率起伏不定，2007年9月15日漲至7.83%、2008年12月31日下調至5.94%，2011年7月7日又為7.05%。此后房貸利率一路下調，到2015年年底的4.9%，已經是這些年房貸利率最低的時候。

若以如今較普遍的折扣來計算，房貸利率更加優惠。融360數據顯示，12月，上海首套房貸的平均折扣為8.8折，平均利率為4.32%，其中最低的匯豐銀行為8.2折，利率僅4.018%。

“在這樣的低利率下，提前還款并不是明智的選擇。”一名銀行理財師表示，目前5年以上公積金貸款的利率為3.25%，而早期的商貸客戶在享受9折、8.5折甚至7折優惠后的利率，也接近甚至低于主流銀行理財產品的收益，房貸者將手頭資金進行合理配置的收益，要比提前還貸更為劃算。

明年房價仍有上漲壓力

數據顯示，2015年上海樓市整體市場成交量同比增長51.61%，成交套數同比增長43.21%，成交價同比增長19.38%，銷供比達到1.25.

仲量聯行認為，從全國來看，目前樓市分化嚴重。2016年，京、滬、深等幾個房價上漲迅猛、地王頻出的一線城市，仍將以控房價為主，包括信貸、財稅等各種刺激政策恐難惠及，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線城市或將更加嚴格。

“明年房價還有上漲的壓力。”我愛我家上海公司副總經理俞靜表示，這一方面是由于政策層面，全國去庫存壓力猶存； 另一方面是信貸利率處于歷史低點，減輕了購房者房貸壓力，有利于刺激購房需求釋放。回顧2015年尤其是年末，上海土地市場火爆，出讓價格不斷刷新紀錄，由此帶動周邊二手房價不斷攀升。與此同時，二手房成交也創下新高，房源消耗量大，未來房源有效供應將減少。在持續的貨幣寬松政策環境下，有利于上海樓市成交。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，由于上海房地產市場具有保值和增值的功能，當前的低房貸利率已經吸引了一部分剛需甚至投資型買家介入，對市場價格的抬升有一個促進作用。一些購房者甚至提前進入這個市場，否則后續的購房成本和投資成本還會繼續增大。

人民幣貶值預期無礙上海樓市

與樓市形成鮮明對比的是越貶越低的人民幣匯率。此前人民幣兌美元匯率已有過一波10連跌，上周剛剛六連漲收復失地，本周卻又再度啟動下跌模式連續貶值，昨天即期匯率已跌至6.4902.

盡管人民幣貶值預期，使得海外資金進入中國樓市的情況發生逆轉，但對國內投資者來說，房地產市場仍然有較大的吸引力。戴德梁行表示，由于貨幣貶值，投資有升值潛力的物業有助于資產的保值與升值。但是投資者需要合理挑選投資目標，一線城市和部分二線城市仍然是投資的最佳選擇，由于這些城市的人口凈輸入量較大，且供應有限，因此對這些城市物業需求量還是相當可觀的，因此具有一定的升值潛力。而投資者應該盡可能避免三四線城市投資，這些城市由于供應過量，且城市本身缺乏對人才的吸引力，因此其物業不具有升值的空間。對上海而言，人民幣貶值對樓市的影響就很小。

“在國外投資渠道眾多的情況下，貨幣貶值肯定是利空，但對中國民眾而言則未必。”俞靜表示，房子是抗擊通脹的投資產品，而國內投資渠道相對較少，像上海這樣的一線城市，投資樓市依然是相對安全有效的。